최근 한강벨트 가격 오름폭 확대·갭투자 활발…상승세 지속여부 관건 9·7대책 포함된 '국토부 직권' 입법 완료시 추가지정 가능성
서울시가 올 상반기 집값 상승이 가팔랐던 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 17일 토지거래허가구역으로 재지정하면서 마포구, 성동구 등 집값 오름세가 강한 여타 선호지역으로 토허구역이 확대 지정될 가능성에 관심이 쏠린다.
주택담보대출 상한을 6억원으로 묶는 등 고강도 대출규제를 담은 6·27 대책으로 과열된 시장 수요를 어느 정도 진정시키는 효과는 거뒀지만, 상황을 관망하면서 강남 3구와 용산구로 '상급지 갈아타기'를 시도하려는 대기 수요는 여전한 터라 토허구역 재지정은 당연한 수순으로 관측됐다.
강남구의 한 공인중개사는 "강남3구 등 최상급지의 경우 6·27 대출규제에도 최근 상방 압력이 높아지고 있어 토허구역이 유지될 것으로 예상했다"며 "한강 벨트 핵심지 재건축 단지의 경우 현실적으로 공급을 늘리는 것이 불가능해 기타 지역과의 가격 차별화 현상이 지속될 것"이라고 말했다.
일각에서는 최근 서울 아파트 가격 추이를 볼 때 6·27 대책 이후 최근 아파트값 상승폭이 확대되는 마포구, 성동구 등 '한강 벨트' 일부 지역이 토허구역으로 추가 지정될 가능성을 거론하기도 했다.
실제 지난주 발표된 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향(9월8일 기준)을 보면 서울 아파트 매매가격 상승률이 직전 주보다 0.01%포인트 확대된 0.09%를 기록한 가운데 성동구(0.20%→0.27%), 마포구(0.12%→0.17%), 광진구(0.14→0.20%), 강동구(0.08%→0.10%) 등 한강 벨트권 여러 지역의 상승폭이 커졌다.
이들 지역에서는 선호 단지를 중심으로 신고가 거래가 여전히 이어지고 있고, 아직은 토허제를 비롯한 규제 대상지역이 아니어서 향후 규제 적용 가능성을 염두에 둔 갭투자(전세를 낀 매매)도 계속되는 상황이다. 토허구역으로 지정되면 2년간 실거주 의무가 부과돼 갭투자가 불가능해진다.
마포구의 한 공인중개사는 "마포구, 성동구 등 한강 벨트 아파트값이 상대적으로 많이 오르고 있고 곧 토허구역으로 묶일 것이라는 전망이 강한 탓인지 갭투자 매매가 활발하다"고 분위기를 전했다.
다만 6·27 대책으로 시장 과열 양상은 일정 수준 진정된 것으로 보이는 만큼 당장 토허구역 추가 지정까지는 이르지 않은 것으로 풀이된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "토허구역이 수요 억제책 중 최상위이고 거래를 직접 제한하는 것이므로 성동, 마포 등 한강변이 아직 조정대상지역 등으로 묶이지 않은 상황에서 바로 토허구역을 지정하기는 부담스러웠을 것"이라며 "6·27 대책 이후 서울 거래가 소강상태를 보인 점도 있다"고 말했다.
문제는 서울의 주택 공급량이 절대적으로 부족한 상황에서 거래 자체를 억제하는 토허제만으로는 가격 상승을 제어하는 데 한계가 있다는 점이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울에 적용된 토허제는 주택 거래, 즉 손바뀜을 어렵게 해 가격 변동폭을 줄이려는 것이 목적"이라며 "이렇게 인위적으로 누르면 가격이 일시적으로 억눌릴 수는 있으나 이를 자연스러운 상태라고 말하기는 어렵다"고 지적했다.
아울러 6·27 대책이 가격 상승세를 일부 누르는 효과는 냈지만 가격이 오르는 방향성 자체를 꺾지는 못하는 만큼 토허구역 추가 지정은 시기 문제일 뿐이라는 전망이 나온다.
정부가 최근 9·7 부동산 대책에 국토교통부 장관의 토허구역 지정 권한을 확대하는 방안을 포함한 것도 한강 벨트 권역의 가격 상승과 투기성 거래 양상이 일정 수준에 도달하면 국토부가 직권으로 토허구역을 확대 지정해 신속한 대응에 나서겠다는 뜻으로 풀이된다.
이를 위해서는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정이 필요한데, 정부는 이달 중 개정안 발의를 시작으로 관련 입법을 추진할 계획이어서 이르면 올 연말이나 내년 초쯤 시장 상황에 따라 국토부가 직접 토허구역을 추가 지정하는 조치가 등장할 가능성도 거론되고 있다.
