6·27 대출 규제 이후 관망세를 보였던 서울 부동산 시장이 9·7 주택 공급 대책 발표 이후 심상치 않은 조짐을 보이고 있다. 서울의 전반적인 거래는 여전히 줄어든 상태지만 마포·성동·동작·강동구 등 일부 지역을 중심으로 매매가격 상승 분위기가 강해지고 있다. 투기과열지구 지정 등 정부 규제보다 먼저 움직여야 한다는 ‘선점 심리’가 작용한 결과인데 다른 지역으로 퍼져나갈지 주목된다.
17일 부동산 업계에 따르면 지난 6월까지 18억원대에 거래되던 성동구 금호동 ‘서울숲2차푸르지오’ 전용면적 84㎡는 최근 20억원대에 계약된 것으로 알려졌다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “이제 이 단지 30평형대 매물은 씨가 말랐다”며 “공급 대책이 나오긴 했지만 실제 공급까지 이어지려면 오랜 시간이 걸려 수요자 부담감이 커지는 분위기”라고 설명했다.
옥수동 ‘래미안옥수리버젠’ 전용 84㎡는 지난 7월 22억원에 거래된 이후 9월 들어 이전 신고가(25억원)를 넘어서는 호가로 매물이 나오고 있다. 이 단지 물건을 취급하는 한 공인중개사는 “지난 주말에만 네 팀이 줄을 서서 집을 보고 갔다”며 “그 전주까지만 해도 4~5개 있던 20평형대 매물이 순식간에 소진됐고 이제 30평형대는 저층이 25억원, 나머지는 26억원에서 호가가 시작된다”고 설명했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 9월 들어 성동·마포·강동구에서는 잇따라 신고가 거래가 나오고 있는 반면, 강북·금천·노원·도봉구 등에서는 신고가 거래가 한 건도 없었다.
규제 공포감이 오히려 시중 유동성을 서울 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’로 더욱 집중시키는 쏠림 현상을 가속화하고 있는 셈이다.
이러한 매수세의 배경에는 공급 대책의 실효성에 대한 의구심, 추가 규제가 나오기 전에 움직여야 한다는 조급함 등이 깔려 있다. 이번에 발표된 규제지역의 주택담보대출비율(LTV) 강화(50%→40%) 조치는 사실상 다음 규제 대상을 겨냥한 예고장이라는 분석이 지배적이다.
현 규제지역인 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구는 고가 아파트가 대부분이라 LTV를 40%로 낮춰도 실효성이 크지 않다. 국토부는 “LTV 규제 강화는 당장 직접적인 효과가 크지 않을 수 있다”면서 “향후 주택 시장이 불안정해져 규제지역이 확대되면 LTV 규제 효과가 굉장히 클 것”이라고 설명한 바 있다.
또 정부가 토지거래허가구역 지정 권한을 지방자치단체장뿐 아니라 국토부 장관에게 확대 부여하겠다는 방침을 밝히면서 조만간 토지거래허가제 대상 지역이 늘어날 것이라는 전망도 나온다.
현장에서는 외지인의 원정 투자 움직임도 감지됐다.
마포구의 한 공인중개사는 “실거주 목적이 아닌 지방 거주자나 갭투자자가 마포구가 토허제로 묶여 매수가 막힐 것을 우려해 서둘러 매물을 찾고 있다”고 전했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “6·27 대책 이후 잠잠했던 분위기가 최근 들어 호가가 뛰고 추격매수가 시작되며 불붙는 모양새”라면서 “특히 지방 사람들이 토허제 확대를 우려해 매수에 나서는 분위기”라고 진단했다.
이처럼 수요가 폭발하자 집주인들은 매물을 거둬들이거나 호가를 수억 원씩 올리며 ‘공급 절벽’ 현상을 심화시키고 있다.
마포구의 또 다른 공인중개사사무소 대표는 “집주인들은 토허구역으로 지정되면 오히려 집값이 오를 것이라고 기대하고 있다”며 “토허제로 지정된다고 세금에 불이익을 받는 것도 아니기 때문에 느긋하게 가격을 올린다. 전세 낀 물건만 싸게 팔리고 있다”고 말했다.
정부가 공급 확대를 약속했지만 정작 시장에서는 선호도 높은 한강벨트 지역의 공급 절벽 현상이 심화하고 있다는 지적이 나오는 이유다.
이날 서울시는 15차 도시계획위원회 심의에서 강남3구와 용산구 내 아파트에 대해 토허구역을 1년3개월간 재지정했다고 밝혔다. 지난 3월 6개월간 지정됐던 기간은 이달 말 만료된다. 이에 따라 이번 심의를 통해 다음달 1일부터 내년 12월 31일까지 연장하기로 결정했다.
토허구역 내에서는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 거래 계약을 체결하면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30% 이하 벌금에 처한다. 주거용 토지는 허가받은 후 2년간 실거주용으로만 사용해야 하며 이 기간 매매·임대가 금지된다.
통상 토허구역은 1년 단위로 지정한다. 서울시는 가을에 주택 시장에서 수요가 증가한다는 점을 고려해 내년 말까지로 기한을 더 늘렸다.
최진석 서울시 주택실장은 “최근 부동산 시장에서 나타나는 불안 요소가 해소되지 않은 상황에서 이번 재지정은 시장 안정화를 위한 최소한의 조치이자 불가피한 결정”이라며 “시장 지표를 지속적으로 모니터링해 건전한 부동산 시장 환경을 조성하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.
