최근 서울 등 수도권 주요 지역의 아파트 가격이 들썩이자 이재명 정부가 출범 넉 달여 만에 세 번째 부동산 대책을 검토하고 있다. 앞선 6·27, 9·7 대책에도 집값이 좀처럼 안정세를 보이지 않고 있어서다. 추가 대출 규제 강화, 투기과열지구 및 조정대상지역 확대 등과 함께 세제 개편 카드까지 거론되고 있다.
● 대출 한도 추가로 옥죌 듯
9일 관계 당국에 따르면 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부 등 관계 부처는 ‘추가 부동산 안정화 대책’(가칭)을 마련하기 위해 논의 중이다. 금융당국 관계자는 “추가 가계부채 대책은 준비돼 있고 언제든 발표할 수 있는 상황”이라고 했다. 앞서 김윤덕 국토부 장관도 지난달 29일 기자간담회에서 “(추가 대책이) 필요하다면 해야 하는 것이 당연하다”며 “종합대책으로 발표한다는 원칙에 입각해 준비하고 있다”고 언급한 바 있다.
정부가 추가 부동산 대책을 저울질하는 것은 주요 지역의 집값이 심상치 않기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주 서울 아파트 가격은 전주(0.19%) 대비 0.27% 상승했다. 정부의 9·7 대책 발표 이후 집값 상승 폭이 오히려 커진 것이다.
우선 금융당국의 추가 대책으로는 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출을 포함하는 방안이 거론된다. DSR은 연소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비중을 말한다. 쉽게 말해 ‘내가 번 돈 중 대출 갚는 데 쓰는 비중’이다. 그동안 서민 주거 안정을 이유로 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외돼 규제를 받지 않았었다. 하지만 전문가들 사이에서 전세대출이 집값 상승을 부추기고 있어 DSR 규제가 필요하다는 지적이 끊이지 않았다. 금융위 관계자는 “9·7 대책을 발표했을 때도 전세대출의 DSR 적용을 여러 가지 대안 중 하나로 올려뒀다고 언급한 바 있다”고 설명했다.
현행 40%인 DSR 한도가 35% 안팎으로 낮아지는 방안도 포함될 것으로 보인다. 금융당국이 총소득의 40%를 원금, 이자 상환에 사용하는 것이 과도하다는 입장을 오랫동안 견지해 왔기 때문이다.
그 밖에도 △현재 6억 원인 주택담보대출(주담대) 한도를 4억 원으로 하향 조정 △일정 수준 주택가격 초과 시 주택담보인정비율(LTV) 0% 적용 △투기과열지구 및 조정대상지역(규제지역) 확대 △토지거래허가구역 추가 지정 등도 정부의 논의 대상에 포함돼 있다.
● 공정비율 높여 보유세 강화 거론
정부가 결국 보유세 강화 카드를 꺼낼 것이란 관측도 나온다. 보유세 규모를 결정짓는 기준 중 하나인 공정시장가액비율(공정비율)을 다시 높여 보유세 부담을 늘리는 방안이다. 보유세를 산정하는 과세표준은 시세에 현실화율(시세 반영률)을 적용해 공시가격을 산출하고, 여기에 공정비율을 곱한 값이다. 올해 시세 대비 공시가격은 평균 69%(공동주택 기준)이며 공정비율은 60%(1주택자 대상)이다. 시세로 10억 원인 아파트를 보유한 1주택자의 경우 재산세 과세표준은 약 4억1000만 원으로 추산된다.
정부가 보유세 부담을 높이려면 과표 산출 방식을 변경하거나 과표 구간에 따른 세율을 올려야 한다. 윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 낮아진 공정비율을 다시 80%로 복구하면 과표가 올라가 보유세 부담도 커진다. 시행령 개정 사안이라 세법 개정도 필요하지 않다. 반면 세율을 높이기 위해서는 세법을 개정해야 한다.
기재부 관계자는 “공정시장가액비율 상향은 최근 언론에서 많이 거론됐던 방식 중 하나”라며 “(부동산 시장 안정을 위한) 여러 수단 중에 하나인 만큼 논의할 수 있는 대상이 되긴 할 것”이라고 설명했다.
다만 기재부는 부동산 시장을 안정시키기 위해 세제를 활용하는 것에 소극적인 입장이다. 이는 보유세 강화가 필요하다는 금융위나 국토부 입장과 대비된다. 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 8일 기자간담회에서 “가능하면 세제는 부동산 시장에 쓰는 것을 신중히 추진하겠다”고 밝힌 바 있다.
