금융 당국이 주택 가격별 주택담보대출 상한선을 둔 데 이어 ‘스트레스 총부채원리금상환비율’(스트레스 DSR)을 상향 조정했다. 스트레스 DSR이란 ‘미래에 금리가 더 오른다고 가정했을 때 이 사람이 빚과 이자를 얼마나 감당할 수 있을까’를 대출 심사에 적용하는 것이다. 스트레스 금리가 높으면 은행의 대출 한도도 줄어든다. 향후 기준금리 인하가 주담대 급증에 영향을 주지 못하도록 하려는 조치로 풀이된다.
15일 금융위원회와 은행권에 따르면 이번 스트레스 DSR 금리 인상(1.5%→3%)으로 연봉 5000만 원(세전) 대출자가 15억 원 이하의 주택을 매수하는 경우 대출 가능 금액은 기존 3억2500만 원에서 3억300만 원으로 2200만 원(－6.6%)가량 감소하는 것으로 나타났다. 5년마다 대출 금리가 변동되는 주기형, 대출금리 연 4%, 30년 만기, 원리금 균등상환, 다른 대출이 없는 경우를 가정한 숫자다.
DSR 계산 시 실제 금리에 스트레스 DSR 금리를 더하는데, 스트레스 DSR 금리가 올라 금리가 높게 책정되면 대출자의 원리금 상환액도 늘어나 대출 한도는 줄어든다. 주기형 대출은 스트레스 DSR 금리를 40%만 반영해 ‘변동형’, ‘혼합형’ 대출 대비 한도가 많이 나와 많은 이들이 택하는 형태다.
같은 조건에서 변동형 대출의 경우에는 2억9400만 원에서 2억5100만 원으로 4300만 원(－14.7%) 감소한다. 6개월마다 시장 대출 금리가 적용되는 변동형 대출은 스트레스 DSR 금리를 100% 반영해 주기형보다 한도가 더 많이 축소된다.
연봉이 1억 원이라면 주기형 대출 기준으로 6억5000만 원에서 6억700만 원으로 4300만 원 준다. 하지만 수도권 규제지역 주담대 최대 한도가 6억 원이라 총 6억 원만 받게 된다. 변동형 대출을 선택하게 되면 기존 대출한도 5억8700만 원에서 5억100만 원으로 8600만 원(－14.7%)가량 준다.
1주택자가 수도권·규제 지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 이자상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기로 하면서 대출 한도도 축소 조정이 불가피할 것으로 보인다. 연 소득 5000만 원 유주택자가 전세대출 2억 원(금리 연 3.7% 가정)을 받으면 DSR이 14.8%포인트 상승하게 된다. 이미 주담대나 마이너스통장 등으로 DSR이 25.2%가 넘었다면 2억 원 미만으로 전세대출을 받아야 한다. 현재 DSR이 이미 26%까지 대출로 채워진 유주택자가 전세대출을 1억 원으로 낮추면 총 33.4%로 가능해지는 식이다.
금융위 관계자는 “최근 부동산 시장에 금리 인하 기대감이 기대 심리의 한 축으로 작용하고 있어 실제 금리가 내려가더라도 이를 상쇄할 수 있는 장치가 필요해 스트레스 금리를 확대하기로 한 것”이라면서 “외국의 경우 스트레스 금리 수준이 대부분 3%를 넘어서고 있다”라고 설명했다.
