서울이든 지방이든 지역과 관계없이 주택 1채를 갖고 있다면 29일부턴 서울 등 수도권 규제지역에 전세로 들어가기 위한 전세대출 한도가 줄어든다. 16일부턴 서울 등 수도권 규제지역에서 10억 원짜리 주택을 사려고 할 경우 현금 6억 원이 필요하다. 다만 ‘생애 최초 주택 구입자’는 서울 등 수도권 규제지역에서 집을 사도 주택담보인정비율(LTV) 70%가 유지된다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책을 문답(Q&A) 형태로 소개한다.
―연소득 1억 원이다. 서울 강북의 12억 원짜리 아파트를 매수하려면 대출이 얼마나 가능한가.
“생애 최초 주택 구매자라면 다른 대출이 없을 경우 주택담보대출은 6억 원까지 가능하다. 생애 최초라 LTV는 70%가 적용되지만 15억 원 이하 주택은 최대 대출 한도가 6억 원이다. 이번 규제로 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄지만 생애 최초는 모두 6억원까지 가능하다.
만약 생애 최초가 아닌 무주택자는 15억 원 미만 아파트를 매수하려 한다 해도 LTV 40%가 적용돼 6억 원까지 받을 수 없다. 12억 원 아파트는 최대 4억8000만 원, 10억 원 아파트는 4억 원으로 준다.”
―1주택자이지만 아이 학교 문제로 서울 강남권 학군지에 전세로 가려 한다. 전세대출이 얼마나 줄어드나.
“현행 규제가 유지되는 28일까지는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대출 한도를 다 채웠어도 서울 등 수도권 전세대출을 최대 2억 원 받을 수 있다. 하지만 29일부턴 DSR을 40%까지 채운 ‘영끌자’라면 전세대출 자체가 불가능하다.
이번 규제는 1주택자 임차인의 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영된다. 연 소득이 1억 원인데 이미 DSR이 35%(연 원리금 상환액이 3500만 원이라는 뜻)라면 28일까지는 2억 원까지 전세대출이 가능하다. 29일부턴 금리 4%를 가정했을 때 대출 한도가 1억2500만 원으로 7500만 원 줄어든다. 지방 1주택자가 서울에 전세를 구할 때에도 마찬가지다.”
―서울에 재건축이 진행 중인 아파트를 갖고 있다. 이주비 대출 규제를 받나.
“이주비 대출은 재건축·재개발 사업 영향 등을 감안해 이번 규제 대상이 아니다. 현행과 동일하게 대출 한도가 6억 원이다. 중도금 대출은 6·27 대책 당시 6억 원 대출 한도 규제를 적용하지 않았고 이번 규제에서도 제외됐다.”
―15일에 서울 마포구 아파트 매수 계약을 했는데, 대출은 아직 못 받았다.
“시행일 전일인 15일까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정이 적용된다. 토지거래허가제는 서울 강남3구와 용산구 등 적용 지역을 제외한 마포 등에선 20일부터 시행돼 19일까진 적용받지 않아 당장 실거주 의무는 없다. 다만 주담대를 받는다면 6·27 규제에 따라 6개월 이내에 실거주해야 한다.”
―토지거래허가구역으로 이번에 묶인 경기 과천 아파트를 계약하려고 한다. 세입자의 계약 기간이 내년 4월까지인데, 이후에 세입자를 내보내고 입주하겠다고 신고하면 매매가 가능한가.
“올해 12월부터는 매매 계약이 가능할 것으로 보인다. 매수하려는 아파트에 거주하는 세입자의 퇴거일이 임박했을 때에만 예외적으로 매수 허가를 받을 수 있기 때문이다. 구체적으로는 허가일로부터 최장 4개월 안에 잔금을 납부해 소유권을 이전받고 실거주하겠다고 소명해야 한다. 세입자로부터 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되지 않는다는 것을 확인한 증빙자료도 첨부해야 한다.”
―서울 성북구의 재개발 예정 지역 빌라를 보유하고 있다. 아직 조합 설립 전인데, 매도하면 조합원 지위 양도가 가능한가.
“가능하다. 투기과열지구라도 재개발 구역에서 ‘관리처분인가’ 전까지 조합원 지위를 양도할 수 있다. 조합을 설립했거나 사업시행계획인가를 받았더라도 조합원 지위를 양도할 수 있다는 의미다. 재건축 구역에선 조합설립인가 전까지만 조합원 지위를 넘길 수 있다. 만약 조합원 지위 양도가 불가능해진 재건축·재개발 구역 주택이라면 매매 거래는 가능해도 매수자는 조합원 지위를 취득할 수 없다. 이 경우 일부 예외를 제외하고 현금 청산 대상이 된다.”
―앞으로 서울 민간 아파트 분양을 받으려고 한다. 달라지는 점이 있나.
“규제지역으로 지정되면 청약 때 가점제로 당첨자를 선정하는 비중이 높아진다. 예를 들어 비규제지역의 경우 전용면적 85m² 이상은 100% 추첨제로 선정하지만, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 80%를 가점제로 선정하도록 규정하고 있다. 가점이 높을수록 유리해지는 셈이다. 분양가 상한제는 그대로 서울 강남, 서초, 송파, 용산구에 대해서만 적용된다. 따라서 향후 분양을 받더라도 실거주 의무는 생기지 않는다. 다만, 규제지역에서 주택을 매매하면 수도권에 3년 전매 제한이 생기기 때문에 분양받은 아파트도 계약일로부터 3년간은 매매할 수 없다.”
