정부의 대출 규제 강화 이후, 오피스텔과 빌라 등 비(非)아파트 시장으로 자금이 이동하는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 오피스텔과 빌라는 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무가 없고, 주택담보가치 대비 주택대출금액 한도 비율인 주택담보인정비율(LTV)을 70% 그대로 적용받아 대출 규제를 피할 수 있기 때문이다.
21일 부동산 업계에 따르면 정부는 지난 17일 신규 지정된 토지거래허가구역 내 오피스텔과 빌라의 LTV를 70%로 유지하기로 했다. 10·15 부동산 대책 발표 당시 LTV를 40%로 강화하겠다고 밝혔다가, 이틀 만에 기존 수준으로 되돌린 것이다. 이에 따라 대출 제한으로 직격탄을 맞은 아파트 시장과 달리, 비아파트 상품이 대체 투자처로 부상하고 있다.
오피스텔 시장은 이미 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 올해 3분기 들어 0.11% 상승하며 반등했다. 임대 수익률도 연초 4.90%에서 9월 기준 4.97%로 높아졌으며, 전세의 월세화 추세가 이어지면서 임차 수요도 꾸준히 늘고 있다. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔의 수익률은 5.26%에 달한다.
특히 광화문·여의도 등 중심업무지구(CBD) 인근 오피스텔에 대한 투자 문의가 눈에 띄게 증가하고 있다. 종로구 한 공인중개사 관계자는 “아파트 대출이 막히자 상대적으로 진입이 쉬운 오피스텔로 눈을 돌리는 투자자 문의가 늘었다”며 “공실 부담이 적고 임차 수요가 안정적인 지역 위주로 관심이 몰리고 있다”고 전했다.
전문가들 역시 “대출 이자를 감안해도 일정 수준의 임대수익을 기대할 수 있어, 중장기 관점에서 시세차익까지 노리는 투자자들이 늘고 있다”고 설명했다.
빌라도 대체 선택지로 떠오르고 있다. 고금리와 강화된 대출 규제로 아파트 매입이 어려워진 실수요자들이 상대적으로 진입장벽이 낮은 빌라를 눈여겨보고 있어서다. 서울 도심과 인접한 노후 저층 주거지는 신속통합기획 재개발 기대감이 겹치면서 중장기 투자 수요까지 유입되는 모습이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “현재 직장과 교육 때문에 지역을 바꾸지 못하는 또한 핵심지에서 오피스텔과 빌라 등 매수에 나설 수 있다”고 전했다.
다만 시장의 ‘온기’가 오래가긴 어렵다는 분석도 있다. 부동산 시장의 주류가 여전히 아파트 중심인 만큼, 거래 회전율이 낮고 환금성이 떨어진다는 한계가 존재한다.
한 부동산 업계 관계자는 “빌라는 매수층이 제한적이라 매도 시점이 길어질 수 있다”며 “특히 무주택자가 빌라를 매입하면 대출·청약 기회를 모두 잃게 되는 만큼 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.
