서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책 시행 이후 열흘간 해당 지역 부동산 시장은 강화된 대출규제와 주택 구입 시 2년 실거주 요건 적용으로 눈에 띄게 얼어붙었다.
수요 억제책이 워낙 강력해 거래 위축과 매물 감소는 일정 부분 예견된 결과였지만, 이런 흐름이 정부가 추구하는 가격 안정화로까지 이어질지에 관심이 쏠린다. 정부는 앞서 발표한 9·7 공급대책의 조속한 후속조치를 통해 차질 없는 공급 시그널 전달에 주력하고 있다.
◇ '삼중규제'에 거래 위축·매물 감소 뚜렷…"가격 하락폭 제한적" 전망도
26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책이 시행된 이달 16일부터 전날까지 열흘간 서울에서 매매계약이 체결된 아파트 거래량은 564건으로 집계됐다.
이는 전날까지 신고된 계약분 기준으로, 관련법상 주택 매매거래 신고는 계약일로부터 30일까지 가능해 숫자는 늘어날 수 있다. 직전 열흘(10월6∼15일) 거래량은 추석 연휴가 포함됐음에도 2천679건으로, 이와 비교하면 대책 시행 이후 감소율은 78.9%다.
규제지역 적용으로 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 축소되고 15억원 초과∼25억원 이하 주택은 주담대 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 차등 적용되는 등 대출 관련 규제가 크게 강화된 것이 주된 요인으로 풀이된다.
시장에 풀렸던 매물도 현격한 감소세를 보인다.
부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 10·15 대책 시행 첫날인 지난 16일 7만4천44건에서 연일 감소해 전날에는 6만6천647건으로 10% 줄었다.
토허구역 지정으로 거래가 불가능해진 갭투자(전세 낀 주택 구입) 매물이 회수된 데다, 앞서 집을 팔고 대출을 받아 '상급지 갈아타기'를 계획했던 매도 희망자들이 강화된 대출규제로 매도 계획을 접고 매물을 거둬들인 영향 등이 반영된 것으로 분석된다.
관건은 이에 따른 가격 조정이 정부가 기대하는 수준으로 이뤄질 수 있느냐다.
한국부동산원이 공표하는 주간 아파트 가격 동향은 오는 30일 발표되지만, 이번 대책으로 아파트 가격 상승세가 위축되는 양상은 이미 감지되고 있다.
부동산R114가 자체 집계하는 전국 아파트 주간 시황을 보면 토허구역 지정 첫날인 이달 20일부터 24일까지 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.08%로 직전 주(0.42%) 대비 큰 폭으로 둔화했다.
다만 대책 시행에 따른 가격 조정 폭이 클지는 미지수다.
거래가 줄고 매물이 감소했지만, 향후 일정 기간이 지나면 규제 효과가 줄어 집값이 다시 오를 것으로 기대하는 매도인들은 호가를 내리지 않거나 오히려 올릴 가능성도 있다.
이런 경우 해당 아파트에 꼭 입주해야만 하는 실수요자가 가격에 동의해 높은 가격에 거래가 이뤄진다면 적은 매물로도 가격 변동성이 커지는 결과가 발생한다.
다만 정부가 10·15 대책에서 부동산 세제 개편을 예고해 보유세 인상 논의가 이어지는 점, 다주택자의 규제지역 내 주택 매도에 대한 양도소득세 중과 유예가 내년 5월 종료될 수 있는 점 등을 고려해 미리 집을 처분하려는 다주택자들의 급매물이 간헐적으로 시장에 나올 가능성도 있다.
이런 점을 감안하면 10·15 대책 시행 이후 길게는 내년 상반기까지 거래 위축과 제한적인 수준의 가격 조정이 이뤄질 것이라는 전망이 나온다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "기존 갭투자자 중 전세계약 만기를 앞둔 이들이 내년에 양도세 중과 유예 여부가 어떻게 결정될지 모르니 '이번 기회에 좀 정리하자'는 생각으로 던지는 매물이 있을 수 있다"면서도 "'삼중 규제'에 따른 매물 급감으로 가격 하락 폭은 제한적일 것"이라고 말했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "토허구역 지정이 가수요를 줄이는 극약처방이어서 거래 절벽 속에 당분간 숨 고르기가 예상되고, 수요자들의 관망세로 당분간 이전 신고가를 넘은 거래는 어려울 것"이라며 "향후 3개월에서 6개월 정도 조정 국면이 이어질 것으로 전망된다"고 했다.
◇ 관건은 공급…9·7 대책 후속작업 가속으로 '공급 신호' 주력
전례 없이 강력한 수요 억제책으로 거래를 묶어놓은 정부는 앞서 발표한 9·7 공급대책의 후속 작업을 이어가며 시장에 '공급 시그널'을 주는 데 주력할 것으로 예상된다.
10·15 대책이 지나치게 광범위한 지역을 규제로 묶어 실수요자의 주택 구입 기회까지 틀어막았다는 비판 여론이 큰 만큼 공급 정책에 대한 신뢰 확보가 무엇보다 중요해졌기 때문이다.
당장 내년부터 입주 물량 감소에 따른 공급 절벽이 가시화하는 상황이라 수요 억제책만으로 가격을 묶어놓기 어려운 점도 공급에 속도를 붙여야 하는 근본 이유 중 하나다.
부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 예정 물량은 올해 27만7천617가구에서 내년 21만483가구로 감소할 것으로 예상된다. 서울은 같은 기간 4만2천684가구에서 2만8천984가구로 줄어들 전망이며, 임대 물량을 제외하면 3만2천810가구에서 1만7천687가구로 감소한다.
여당과 정부는 서울을 중심으로 연도별·구별 구체적인 공급 계획을 연내 발표하는 방안을 검토 중이다. 서울 특정 자치구에 언제까지 몇 가구를 공급한다는 세부 '공급 지도'를 제시하겠다는 뜻이다.
여당 일각에서는 재건축을 통한 주택 공급의 주요 걸림돌로 거론돼 온 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 또는 유예기간 연장도 거론되는 상황이다. 다만 여당의 기존 입장은 재초환 완화에 부정적이고, 당 안팎에서 반대 의견이 잇따르고 있어 관련 논의가 속도를 낼지는 미지수다.
시장에 공급과 관련한 안도감을 주려면 3기 신도시 용적률을 대폭 높이고, 도심에는 인구 추세를 반영해 중소형 평형을 늘려 공급 물량을 증대하는 등 구체적 복안을 제시해야 한다는 지적도 나온다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1·2인 가구가 크게 늘었고, 중소형 아파트도 과거와 달리 공간 활용성이 향상된 만큼 국민주택 규모를 전용면적 85㎡가 아닌 60㎡로 하향 조정하면 공급량을 대폭 늘릴 수 있다"며 "입주 물량 부족이라는 근본 문제 해결이 우선 과제"라고 말했다.
