서울 전역을 대상으로 토지거래허가제(토허제)가 시행된 지 열흘 만에 아파트 매매와 전세 매물이 모두 급감했다. 거래 불확실성이 커지면서 매수·매도자 모두 관망세로 돌아섰다. 갭투자(전세 끼고 매매)가 차단된 영향도 크다.
29일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 전체 아파트 매물은 서울 전역 토허제 지정 직전인 지난 19일 7만2601건에서 이날 6만5431건으로 9.9%(7170건) 감소했다. 특히 성동구는 매매 매물이 1566건에서 1264건으로 19.3% 급감하며 감소율이 가장 컸다. 이어 △강동구(-18.1%) △강서구(-17.7%) △마포구(-17.3%) △성북구(-17.1%) △동작구(-15.6%) △서대문구(-15.6%) 등의 매물이 15% 이상 줄었다. 모두 신규로 토허구역으로 지정된 곳들이다.
토허제 지정 후 매수 의향자들이 '허가 절차' 부담 때문에 거래를 포기하면서 실수요자 중심으로 재편된 것으로 보인다. 매도자들도 시장이 얼어붙으면서 '지금은 팔 때가 아니다'는 분위기로 돌아서고 있다는 게 현장의 설명이다.
10.15 부동산 대책을 통해 정부는 서울 전역을 비롯해 경기 주요 12개 지역까지 토허구역으로 지정했다. 사실상 수도권 대부분의 주거지가 허가구역으로 묶인 것이다. 토허구역에서 거래하기 위해서는 실거주 목적임을 입증해야 한다. 계약 후 2년 이상 실거주 의무를 부담해야 한다. 사실상 '투자 목적 거래 금지'에 가깝다는 지적이다.
서울 강서구 한 중개업소 대표는 "지난주까지만 해도 갈아타기 수요 문의가 있었지만 지금은 거의 '제로' 수준"이라며 "허가제 때문에 실거주 증빙이 필요하다는 점에서 대부분 포기한다. 계약 성사율이 10건 중 1건도 안 된다"고 말했다. 서울 성동구 한 중개인은 "토허제 발표 직전에는 '막차 수요'가 있었지만, 지정 직후 매물이 빠지고 신규 매물도 들어오지 않는다"며 "지금은 사기도, 팔기도 어려운 '동결장세'가 시작됐다"고 전했다.
갭투자 경로가 사실상 차단되면서 전세시장에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 매매시장이 막히자 임대 공급 여력이 줄었고, 일부 전세 물건은 월세로 전환되거나 보증금이 올라가는 추세다.
서울 동대문구 전세 매물은 현재 932건으로 열흘 전에 비해 15% 줄었다. 이어 △성북구(-13.2%) △중랑구(-12.8%) △은평구(-11%) △강서구(-11.4%) 순으로 감소율이 높았다.
전세 물량은 실거래 시장과 밀접하게 연동돼 있다. 갭투자가 사라지면 그만큼 임대 공급이 줄어든다. 이는 전세가 상승으로 이어질 가능성이 높다.
시장에서는 고강도 대출 규제로 인해 전세 매물을 월세로 돌리는 현상이 심화되고 있다. 올해 서울 월세 상승률은 10년 만에 최고 수준이다. KB부동산에 따르면 올해 1월부터 10월까지 서울 월간 아파트 월세가격지수 상승률은 7.15%에 달한다. 이 기간 수도권 월세가격지수 상승률은 5.95%였다.
월세 거래량 비중도 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1∼8월 전국 월세 비중은 62.2%로 처음으로 60%를 넘었다. 실제로 강남·마포·성동 등 주요 지역에서 보증금 상향 조정이 이어지고 있다.
업계 관계자는 "허가제 지정으로 거래가 줄어들면 호가 위주의 시장이 고착될 수 있다"며 "유동성이 떨어지면서 거래 지표가 왜곡되고, 단기간 가격 하락보다 장기 침체 가능성이 커진다"고 분석했다. 이 관계자는 "갭투자 규제는 투기 억제 측면에서는 긍정적이지만, 임대차 시장에는 부작용이 생길 수 있다"며 "전세 물량 감소는 결국 서민 주거비 부담으로 돌아올 수 있다"고 말했다.
