서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책이 시행된 지 약 한 달이 지나는 동안 서울 아파트 거래량이 80% 가까이 감소하며 시장이 뚜렷한 위축세를 보이는 것으로 나타났다.
13일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 전날까지 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 거래량은 2천320건으로 직전 27일(9월18일∼10월15일) 1만254건 대비 77.4% 줄었다.
10·15 대책 시행으로 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 한도가 종전 70%에서 40%로 강화되고, 주택담보대출 금액 상한은 가격에 따라 15억원 미만 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용됐다.
이처럼 강화된 대출규제에 더해 토허구역도 적용해 아파트를 구입할 때 2년 실거주 의무를 부여함으로써 갭투자(전세 낀 주택 구입)도 차단한 결과 매수와 매도 수요 모두 크게 위축된 것으로 풀이된다.
자치구별로는 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%), 성동구(-89.6%), 중구(-85.9%), 강동구(-85.1%), 마포구(-84.9%), 동작구(-84.9%), 종로구(-83.5%), 동대문구(-82.6%) 등 이전까지 갭투자 수요 집중으로 아파트값이 크게 오른 한강벨트 권역뿐 아니라 전 지역의 거래량이 큰폭으로 감소했다.
경기도권에서 규제지역과 토허구역으로 신규 지정된 자치구들도 동일한 양상을 보였다.
재건축 호재 등으로 가격 상승폭이 컸던 성남시 분당구(-86.6%)를 비롯해 성남시 수정구(-91.3%), 성남시 중원구(-86.2%), 광명시(-85.4%), 안양시 동안구(-81.5%), 하남시(-80.9%), 용인시 수지구(-73.9%) 등 규제 대상지역 모두 거래량 감소폭이 컸다.
반면 이전에 이미 규제지역과 토허구역으로 지정된 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 거래량 변동이 크지 않아 대조적인 모습을 보였다. 송파구의 거래량 감소율은 2.9%에 불과했고 서초구(-7%), 강남구(-29.7%), 용산구(-48.6%)도 서울의 여타 지역과 비교하면 감소폭이 크게 낮았다.
애초 현금 보유량이 많은 고소득자나 자산가 등이 '똘똘한 한 채'를 보유하고자 진입하는 상급지 시장이어서 수요자들이 대출규제 영향을 상대적으로 덜 받는다는 점이 영향을 미친 것으로 해석된다.
거래량 감소와 맞물려 거래금액도 크게 줄었다.
서울 전체 아파트 거래금액은 10·15 대책 시행 이전 27일간 약 12조3천883억원이었다가 이후 3조1천757억원으로 74.4% 감소했다.
다만 평균 거래가격은 대책 시행 이전(12억814만원)보다 이후(13억6천882억원)가 높았다. 이는 매물이 급감하고 수요가 크게 위축된 상황에서도 공급 부족, 금리 인하 기대감 등을 고려해 가격을 내리지 않은 소수 매물이 신고가로 거래되면서 전체 평균에 영향을 미친 것으로 풀이된다.
규제를 피한 경기도 일부 지역에서는 거래가 증가하며 일부 지역에서는 풍선효과 양상도 나타났다.
수원시 권선구가 10·15 대책 시행 이후 거래량이 67.6% 상승했고, 동탄을 낀 화성시도 44.6% 늘어 증가폭이 두드러졌다. 용인시 기흥구(13.4%), 안양시 만안구(12.3%) 등도 거래량 증가가 눈에 띄는 수준이다.
일각에서는 이번 대책에 포함된 토허구역 확대 지정으로 갭투자 거래가 차단돼 전세 낀 매물이 시장에 나올 수 없게 된 탓에 전세 물량 부족과 전세가격 상승이 심화하는 것 아니냐는 지적도 나온다.
국토교통부는 전세 물량 자체는 오히려 증가하는 추세이고, 매매가격 대비 전세가격 변동폭은 크지 않은 상황이라며 현재로서는 토허구역 지정 영향이 확인되지 않는다는 입장이라 시각차를 보인다.
실제로 국토부가 근거로 든 민간 데이터인 부동산 플랫폼 아실 통계를 보면 서울 전세 물량은 10월15일 2만4천369건에서 이달 12일 2만6천467건으로 2천여건 늘었다.
국토부에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 9월 넷째 주 0.19%에서 10월 둘째 주(2주 누계) 0.54%, 10월 셋째 주 0.50%까지 올랐다가 11월 첫째 주 0.19%까지 축소됐으나 전세가격 상승률은 같은 기간 0.09%에서 0.17%까지 커진 뒤 11월 첫째 주 0.15%를 기록해 변동폭이 상대적으로 작았다.
다만 지금과 같은 전세 물량 증가는 기존 매물이 아직 시장에서 소화되지 않은 영향이 있고, 장기적으로는 주택 공급 감소에 따라 전세 물량도 줄어드는 추세로 전환할 수 있다는 전망도 나온다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "새로 나올 물량은 구조적으로 제한돼 있고, 기존 전세 물량으로 시장이 버티는 중이라 현재 물량이 소진되고 나면 매물 감소 추세를 보일 확률이 높다"며 "다만 매물이 없고 이주할 집이 마땅치 않다는 이유로 계약갱신권을 쓰는 사례가 예상보다 늘고 있어 전세 수요가 함께 줄어드는 상황임을 감안하면 전세가격이 급등 수준까지 갈지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
