올해 강남·송파구 아파트 매매가격 상승률이 2018년 이후 7년 만에 최대치를 기록했다. 압구정과 잠실주공5단지 등 핵심 재건축 단지가 집값 상승을 이끌었다. 서울 전체 평균 상승률도 4년 만에 10%대에 진입다.
강남구, 올해 15.5% 상승…2018년 21% 이후 최대
17일 부동산R114에 따르면 올해(1∼10월) 강남구 아파트 매매가격 상승률은 지난해 말 대비 15.5% 올라 2018년(21.07%) 이후 가장 높은 상승폭을 보였다.
강남구는 2018년 이후 △2019년 12.85% △2020년 10.87% △2021년 13.86%로 3년 연속 10%대 상승을 이어갔으며, 잠시 하락했던 최근 2년을 지나 2024년 다시 8.82% 반등했다.
올해 강남구 상승 폭은 저금리 기조와 똘똘한 한 채 영향으로 확대됐다. 상반기에 토지거래허가구역 해제와 재지정이란 혼란 속에서도 서울 전체 집값을 이끌었다. 매수 대기자와 투자자 모두 ‘지금 사지 않으면 놓친다’라는 심리가 작동한 결과다.
특히 재건축 추진 단지가 매수 심리를 부추겼다. 대표적으로 올해 처음으로 시공사 선정 절차를 시작한 압구정지구 몸값이 크게 뛰었다. 올해 10월 압구정 신현대12차 전용 121㎡는 73억 원에 실거래됐다. 지난해 마지막 거래(5월)였던 48억 원 대비 25억(55.5%) 상승했다. 지난 6월 신현대 11차 전용 183㎡의 실거래 금액은 112억 5000만 원이었다. 지난해 최고 금액인 86억 원과 비교해 26억 5000만 원(30.8%) 올랐다.
송파구의 올해 매매가격 상승률도 2018년(18.65%) 이후 최대인 15.65%다. 2019년 이후엔 2022년(-9.08%) 하락을 제외하고 모두 상승을 기록했다. 송파구 집값은 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)뿐 아니라 핵심 재건축 단지인 잠실주공5단지가 전체 매매가격을 끌어올렸다.
리센츠 전용 84㎡는 이달 35억 5000만 원으로 최고가를 찍었다. 지난해 12월 27억 6500만 원 대비 7억 8500만 원(23.3%) 올랐다. 잠실주공5단지 전용 76㎡는 지난 7월 42억 2700만 원의 최고가를 찍었다. 이달에도 41억 7700만 원에 도장을 찍었다. 지난해 12월 실거래가 31억 2700만 원 대비 최대 11억 원(31.1%) 오른 금액이다.
압구정 공인중개업소 관계자는 “자산가들은 빌딩 대신 100억 원 가까운 압구정 재건축 단지에 투자하고 있다”며 “빌딩 수익률이 높지 않아 재건축 이후 기대치 높은 압구정을 택하는 것”이라고 설명했다.
정부 규제 발표 이후 상승세 둔화…하락 전환은 제한적
올해 서울 전체 집값은 강남권 상승률에 따라 4년 만에 10%대에 복귀했다. 올해 수치는 10.75%로 2021년(15.98%) 이후 최대치다. 지난해 상승률 6.28%에 이어 4%포인트(p) 이상 상승 폭이 커졌다.
정부는 급등하는 집값을 잡기 위해 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책을 잇달아 내놨다. 이후 집값 상승률이 둔화하는 등 단기적인 효과는 나타났다. 한국부동산원에 따르면 11월 2주 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17% 상승했다. 상승 폭은 10월 3주(0.50%) 이후 3주 연속 줄어들었다.
다만 하락 전환이 아닌 만큼 급격한 조정은 어려울 것으로 관측된다. 현재 재건축 단지 중 조합원 지위양도가 가능한 일부 매물의 호가 역시 직전 실거래가 이상이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권 등 상위 지역은 간헐적인 거래로 신고가 단지가 발생할 수 있다”며 “대출이 상대적으로 가능한 서울 중저가 지역에선 실수요 유입이 지속될 가능성도 있다”고 전망했다.
