"10·15대책 후 집주인과 재계약을 하려는 임차인이 많아졌어요. 내년 1∼2월 전세 계약이 이뤄져야 할 시기인데 새로 전세를 찾는 수요는 예전보다 줄었습니다."
지난 주말 노원구 상계동의 한 중개사무소 대표의 말이다.
이 중개사는 "10·15대책의 문제는 단지 내에서 평수를 넓혀가거나 자녀 학교 문제 등으로 다른 지역으로 이동해야 하는 실수요자들까지 거주의 자유와 이동에 제약이 커졌다는 것"이라며 "규제가 적응되기 전까지 재계약 위주로 이뤄지고 신규 계약은 상대적으로 거래가 부진할 것 같다"고 말했다. 이미지 확대 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습[연합뉴스 자료사진]
서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습[연합뉴스 자료사진]
24일 연합뉴스가 국토교통부 실거래가시스템의 전월세 거래신고 정보를 분석한 결과 10·15대책 이후 37일간(10월 16일∼11월21일) 체결된 서울 아파트 전월세 계약 2만여건 가운데 갱신 계약 비중은 44.4%를 차지했다.
이는 대책 전 37일간의 갱신계약 비중 42.7%에 비해 1.7%포인트 높아진 것이다.
특히 기존에 규제지역과 토지거래허가구역 등 '3중 규제'로 묶여 있던 강남구와 용산구 등 4개구의 갱신계약 비중이 10·15 대책 전 45.2%에서, 대책 후 49.2%로 높아졌다.
10·15대책 이후 계약된 전월세 계약의 절반가량이 재계약인 것이다.
강남권과 용산을 제외한 나머지 21개 구의 재계약 비중은 10·15대책 전 41.8%에서 대책 후 42.7%로 증가했다.
재계약 비중이 높아진 것은 10·15대책 후 1주택자의 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하고, 규제지역내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 전세대출이 금지되는 등 전세대출에도 규제가 강화되면서 지역간·규모간 상향 이동이 어려워졌기 때문으로 보인다.
매매 시장에 관망세가 확산하면서 내집마련이나 이사 계획에 차질이 생긴 임차인들이 재계약을 하고 눌러사는 경우도 늘었다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
마포구 아현동의 한 공인중개사는 "내년 1∼2월 만기인 전월세 물건은 지금 계약돼야 하는데 최근 신규 전세 물건이 나와도 바로 계약이 안 되고 찾는 사람도 별로 없다"며 "대출이 여의찮다 보니 갈아타기를 해야 할 임차인들이 움직이질 않는다"고 말했다.
강동구 둔촌동의 한 공인중개사도 "매매 거래가 잘 안되면 전세가 잘 돼야 하는데 돈줄이 막혀 있어 재계약이 많고 신규 전세를 찾는 사람은 예년보다 줄어든 것 같다"며 "매매는 물론 전세 이동 수요들도 일단은 다른 정책이 나올 때까지 지켜보겠다는 사람들이 많다"고 말했다.
이 때문에 대책 발표 직후 일시적으로 감소하던 전월세 물건은 최근 다시 증가했다.
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 23일 기준 서울 아파트 전월세 물건 수는 4만4천55건으로, 대책 발표일(4만8천502건)에 비해 10.0% 증가했다.
서울 성북구(-15.7%)와 도봉구(-12.6%), 동대문구(-9.3%), 중랑구(-8.3%), 은평구(-6.9%), 강서구(-5.4%), 서대문구(-0.2%) 등 8개 구는 대책 이후 전월세 물건이 줄어든 반면, 송파구는 대책 발표날 3천550건에서 현재 6천526건으로 43.4%, 강동구는 1천624건에서 2천115건으로 30.2% 증가하는 등 17개 구의 전월세 매물이 증가했다.
이에 비해 서울 아파트 매매 물건 수는 10·15대책 발표일에 7만4천44건이었으나 현재 6만1천241건으로 17.3% 감소했다.
실입주가 필수인 토지거래허가구역 확대로 임차인이 끼어 있는 집들은 당장 집을 팔 수 없게 된 데다 규제지역의 주택담보대출이 2억∼6억원으로 축소되면서 매수세가 위축되자 집주인들이 매물을 거둬들이고, 전세로 돌리는 경우도 늘어난 것으로 보인다.
그렇다고 아직 전셋값이 하락하는 분위기는 아니다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 10·15대책 발표 직후 0.12% 올랐으나 10월 마지막주 조사에서 0.14%로 오름폭이 커졌고, 11월 들어서는 지난주까지 3주 연속 0.15%의 상승을 보이고 있다.
오른 전세 보증금을 월세로 전환하면서 임차인의 주거비 부담도 커졌다. 국토부 실거래가시스템 분석 결과 10·15대책 후 임차인이 부담한 월세 평균액은 111만6천원으로, 대책 전 부담한 월세(108만8천원)보다 2.6% 높아졌다.
다만 거래 부진이 계속되면 만기가 급한 전세부터 일시적으로 호가가 떨어질 수 있다고 본다.
송파구 잠실동의 한 공인중개사는 "대출 규제로 당장 집 팔기가 어려워진 집주인들이 전세를 내놓지만 외지에서 학군 등을 보고 이사 오려는 수요가 줄어서 거래가 쉽지 않다"며 "12월 방학 수요를 지켜봐야겠지만 사정이 급한 집주인은 전세 계약이 계속 지체되면 전셋값을 낮춰줄 수 있다"고 말했다.
