10·15 대책 이후 서울 부동산 시장이 안정기에 접어들고 있다. 이번주 서울 전역 상승폭이 일제히 둔화됐고, 수요가 몰리는 강남3구(강남·서초·송파)도 숨 고르기에 나섰다. 일각에서는 서울 전역과 경기 12개 지역에 지정된 토지거래허가구역이 일부 해제되는 것 아니냐는 전망이 나오지만 국토교통부는 '시기상조'라는 입장이다.
4일 한국부동산원이 발표한 12월 첫째주(지난 1일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.17% 상승하며 전주(0.18%) 대비 상승폭이 소폭 감소했다. 서울 아파트값은 10·15 대책 발표 후 한 달 동안 상승폭이 감소하다 지난 11월 17일 잠깐 반등했지만, 전주부터 다시 둔화세를 이어가고 있다.
강남3구는 오름세가 약해졌다. 강남은 0.19% 상승하며 전주(0.23%) 대비 상승폭이 감소했고, 서초(0.22%→0.21%), 송파(0.39%→0.33%)도 상승폭이 소폭 줄었다. 지난 10월 집값 상승을 주도했던 한강벨트 마포(0.18%→0.16%), 성동(0.32%→0.26%)과 경기 성남 분당(0.44%→0.33%) 상승세도 둔화되고 있다. 서울 외곽지역에 속하는 중랑(0.05%→0.03%), 강북(0.04%→0.03%), 도봉(0.05%→0.02%), 노원(0.06%→0.05%), 은평(0.08%→0.07%), 금천(0.03%→0.02%)도 미미한 상승률을 보이고 있다. 풍선효과 우려 지역으로 꼽히던 경기 구리(0.31%→0.18%), 화성(0.26%→0.01%)도 진정세에 접어들었다.
한국부동산원은 "시장 관망 분위기가 지속되며 매수 문의 및 거래가 감소하는 가운데, 일부 선호단지 및 재건축 추진 단지에서 매매가격이 상승한다"고 설명했다.
10·15 대책 이후 서울 아파트 거래량도 감소세에 접어들었다. 지난 9월(8637건)과 10월(8461건) 모두 8000건 넘게 손바뀜이 일어났지만, 11월 들어선 이날 기준 2085건으로 대폭 감소했다. 월말까지 신고 기간이 남아 있지만, 11월 거래량은 10월의 절반 수준일 것으로 추정된다.
특히 규제 전 상승세가 가장 가팔랐던 성동·마포·광진·동작구 등 지역이 새로 토지거래허가구역으로 편입되며 거래량이 확 줄었다. 이 네 곳의 아파트 거래량은 10월 1445건이었는데, 이날 기준 11월 거래량이 129건으로 급감했다. 11월 거래 신고 기간이 4주가량 남은 점을 고려해 월말까지 250건으로 늘어났다고 가정해도, 10월과 비교하면 80% 가까이 줄어드는 셈이다.
새로 토지거래허가구역으로 묶인 한강벨트의 거래량 감소폭이 노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽지역보다 크다는 점이 눈에 띈다. 같은 기간 노도강 지역의 거래량은 903건에서 229건으로 줄었다. 10·15 대책 이후 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 한도가 4억원으로 줄어들었는데, 성동·마포·광진·동작구에 이 가격대 아파트가 몰려 있어 대출 제한 효과로 거래량이 더 감소한 것으로 보인다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "새로 토지거래허가구역으로 지정된 한강벨트 아파트는 토지거래허가제 적용이 시작된 10월 20일 이전에 거래가 많이 일어나 물량이 많이 소진됐다"며 "지금은 매물 자체가 적은데 매수자와 매도자가 원하는 가격에도 차이가 있어 거래가 잘 되지 않는 것으로 보인다"고 분석했다.
서울 부동산 상승폭이 둔화되자 정치권에서는 일부 지역에 대해 토지거래허가구역 해제 논의가 시작되고 있다. 김용범 대통령실 정책실장은 "토허제는 길게 끌고 갈 수 없고, 임시 조치"라며 "공급대책을 마련하고, 시장이 차분해지면 종합적으로 해제를 검토할 것"이라고 말했다. 정부는 연내 추가 공급대책 발표를 준비 중이다.
오세훈 서울시장도 지난달 서울시의회 시정질문에서 "집값이 일단 단기적이지만 잡힌 것으로 나오지 않느냐"며 "토지거래허가구역 해제를 고려해볼 만한 시점이 됐다"고 말했다. 지난 1일 오 시장과 김윤덕 국토부 장관이 만찬 자리에서 토허제 해제를 검토한 것 아니냐는 관측까지 나왔다.
하지만 국토부는 "서울시와 토허제 해제에 대해 논의한 바 없다"며 신중한 입장을 보이고 있다. 내년 지방선거를 앞두고 서울 외곽까지 토지거래허가구역 지정을 유지하는 것이 정치적 부담으로 작용할 수 있지만, 지난 3월 오 시장의 강남 일부 지역 토지거래허가구역 해제로 집값이 급등한 전력이 있어 조심스러운 것으로 보인다.
규제 이후 기존 토지거래허가구역이었던 강남3구의 거래량은 오히려 늘어나고 있다는 점 또한 정부로서는 부담스러울 것으로 보인다. 지난 10월 강남3구와 용산구의 아파트 거래량은 1196건이었는데, 11월은 이날 기준 677건으로 집계됐다. 월말까지의 추가 신고를 고려하면 11월 거래량이 10월 거래량을 넘어설 가능성이 크다.
하지만 고강도 규제 유지가 오히려 전월세 가격 상승을 부추겨 서민의 삶을 더 팍팍하게 만들 것이란 지적도 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 여러 대책으로 주택 실수요자의 매매를 막으면 매매 수요는 전월세 시장으로 흘러간다"며 "내년부터 아파트 공급이 부족해지는 만큼 전월세 가격이 올해보다 더 높아질 것"이라고 내다봤다.
