2025년은 치솟는 서울 집값과 이를 관리하려는 정부의 각종 규제책이 치열한 줄다리기를 이어온 한 해였다.
강남 일부 지역 토지거래허가구역 해제와 확대 재지정으로 연초부터 서울 아파트 가격이 들썩였고, 정권교체 이후에도 이에 대응하려는 강력한 대출규제가 등장해 시장을 한동안 얼어붙게 했다.
새 정부는 2030년까지 수도권에 135만가구를 착공하겠다는 공급대책을 발표하며 시장 심리 안정을 시도했지만 서울 집값은 쉽게 잡히지 않은 채 다시 가파른 상승세로 돌아섰다.
공급대책 효과가 나오기까지 시간이 필요했던 정부는 급기야 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶는 고강도 극약처방을 내놓기에 이른다.
◇ '잠삼대청' 토허구역 해제에 서울 집값 들썩…한달만에 확대 재지정
첫 불쏘시개는 서울 일부 지역에 지정됐던 토허구역 해제였다. 오세훈 서울시장이 1월부터 시민들을 만나 "토허구역 해제를 적극적으로 검토 중"이라고 밝히며 규제 완화에 대한 운을 띄웠다.
토허구역으로 지정된 곳에서 주택을 구입하면 2년간 실거주 의무가 부여돼 갭투자(전세 낀 주택 구입)가 불가능해진다. 특정 지역 부동산 시장이 크게 불안하거나 투기가 성행할 우려가 있을 때 거래 자체를 억제하는 고강도 대응책이다.
당시까지 서울시내 토허구역은 '잠삼대청'(송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동 일대)으로 불린 국제교류복합지구 일대와 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지, 신속통합기획 및 공공재개발 후보지 등이었다.
이후 서울시는 2월12일 '잠삼대청' 아파트 291곳에 대한 토허구역 지정 해제를 전격 발표했다.
발표 이후 잠실 등 토허구역 해제 지역에서는 향후 집값 상승 기대감에 매물이 회수되고 호가가 수천만원 오르는 등 즉각적인 반응이 나왔다. 신고가 거래도 속출했다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에서는 토허구역 지정 해제 이후 강남 3구(서초·강남·송파구)의 아파트 매매가격 상승률이 부동산 시장 활황기였던 2018년 이후 최고치를 기록했다.
강남지역 집값 급등이 마포·용산·성동구 등 다른 지역으로 확산할 조짐을 보이자 국토교통부 등 관계부처와 서울시는 3월19일 강남 3구와 용산구 전체를 토허구역으로 지정한다고 발표했다.
서울시가 잠실·삼성·대치·청담의 토허구역 지정 해제를 발표한 지 불과 한달여 만에 정반대 대책이 나온 셈이다. 아울러 풍선효과를 막고자 이전보다 넓은 지역을 토허구역으로 묶었다.
◇ '공급 확대' 강조했던 새 정부, 첫 부동산 정책은 '강력한 대출규제'
토허구역 확대 재지정 이후 한동안 서울 아파트값 상승세는 진정 양상을 보였으나 6월 들어 마포구, 성동구 등 비규제지역 '한강벨트'를 중심으로 다시 오름세가 가팔라졌다.
5월 마지막 주(5월26일 기준) 0.16%였던 서울 아파트 매매가격 상승률은 6월 둘째 주(6월9일 기준) 0.26%, 셋째 주(6월16일 기준) 0.36%에 이어 넷째 주(6월23일 기준)에는 0.43%까지 올랐다.
특히 6월 넷째 주에는 비강남권 한강벨트인 성동구가 0.99%, 마포구는 0.98%의 주간 상승률을 보이며 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계를 공표한 2013년 1월 이후 최고 상승률을 기록했다.
집값이 다시 요동친 데는 여러 요인이 작용한 것으로 분석된다.
주택 공급 부족과 추가 금리 인하 전망으로 집값 상승 불안감이 커진 가운데 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제 예고로 대출 규제 전 주택을 구입하려는 막차 수요가 증가했다.
여기에 6월 대선으로 정치·경제적 불확실성이 해소됐고, 새 정부가 '세금으로 집값 잡지 않겠다'며 규제보다는 공급 확대에 집중하겠다는 방향성을 밝혀 시장의 기대감을 키웠다.
이처럼 집권 초부터 주택시장 과열 상황을 마주한 새 정부는 결국 출범 이후 첫 부동산 정책으로 주택 공급이 아닌 강력한 수요 억제책을 내놓아야 했다.
현 정부 첫 부동산 정책인 6·27 대출규제는 수도권 주택담보대출 상한액을 6억원으로 일괄 규제하고, 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과하는 등 내용을 담았다.
수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 주택을 추가로 사들이는 경우에는 이를 위한 주담대를 아예 금지하는 방안도 포함됐다.
이는 세제를 수요 억제에 활용하지 않는 방식이면서도, 과도한 대출을 통한 '상급지 갈아타기'에 제동을 걸고 실거주 목적이 아닌 가수요를 차단할 단기 처방이었다.
◇ 안 잡히는 집값에…서울 전역·경기 일부지역 '삼중규제' 초강수
과열됐던 서울 집값이 강력한 대출규제 영향으로 일단 안정세로 접어들자 정부는 9·7 주택공급 확대방안을 통해 2030년까지 수도권에 연평균 27만가구, 총 135만가구를 공급한다는 계획을 발표했다.
한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하는 대신 직접 시행해 공급 속도를 올리고, 인허가 대신 착공을 기준으로 삼아 공급 체감도도 높아질 것이라고 정부는 강조했다.
단기 대응책인 6·27 대출규제를 통해 집권 초기 과열된 시장을 일단 진정시키고, 종합적인 주택 공급대책으로 공급 부족에 대한 불안을 해소해 장기적인 시장 안정을 꾀한다는 구상이었다.
그러나 정부 기대와는 달리 서울 집값은 다시 가파르게 오르기 시작했다.
강남 3구와 용산구를 토허구역으로 묶자 성동구, 마포구, 광진구 등 강북지역 한강벨트권을 비롯해 동작구, 양천구 등 여러 지역에 갭투자 수요가 몰리며 가격 상승을 이끌었다. 경기도권에서도 서울과 인접한 과천시, 성남시 분당구 등에서 잇단 신고가 거래와 함께 아파트값이 크게 올랐다.
이에 대응하고자 정부가 한강벨트권을 중심으로 규제지역과 토허구역을 추가 지정할 가능성이 크다는 전망이 나오자 막판 갭투자 수요 등이 쏠려 추석 직후인 10월 둘째 주(10월13일 기준) 한국부동산원 주간 통계에서는 2주간 누적 상승률이 0.54%라는 기록적 수치를 보였다.
정부는 고심 끝에 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토허구역으로 지정하는 전대미문의 수요 억제책을 내놨다.
일각에서는 아파트값 상승이 크지 않았던 서울 외곽 '노도강'(노원·도봉·강북구), '금관구'(금천·관악·구로구) 등까지 규제지역으로 묶은 것은 지나치다는 지적도 나왔다.
정부는 집값 상승세 확산 속도가 매우 빠르고, 단기간에 상승폭이 크게 확대하는 점을 고려하면 강력한 억제책을 제때 시행하지 않았을 경우 집값이 관리 가능한 수준을 넘어섰을 것이라는 입장이다.
10·15 대책 발표 이후 규제지역 아파트값 상승률은 대책 시행 전후 막판 수요가 집중된 10월 셋째 주(10월20일 기준) 0.50%로 1주 단위 기준 역대 최고치에 도달했다가 11월 둘째 주(11월10일 기준) 0.17%까지 축소된 뒤 매주 소폭 확대와 축소를 반복하며 횡보 양상을 보이고 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "내년 상반기까지는 이처럼 가격이 높은 수준에서 횡보하는 '고원 현상'이 이어질 것"이라며 "토허구역은 핵심 지역은 유지할 것으로 보이고, 추가할 지역이나 제외할 지역을 결정해 재조정하는 논의가 내년에 일부 이뤄질 가능성이 있다"고 말했다.
