서울 25개 자치구 중에서 관악구와 금천구·성동구·용산구·종로구·중랑구 등 6개 자치구의 내년 신규 입주 아파트 물량이 ‘0’인 것으로 조사됐다. 또 내년 입주 아파트 물량 가운데 정비사업 물량이 전체의 87%를 차지할 정도로 압도적인 비중을 보인 것으로 집계됐다. 이는 서울에 신규 택지 지정이 어려운 상황에서 기존 도심 정비사업 중심의 공급이 이어지고 있는 데 따른 것으로 분석된다.
22일 직방에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 내년 가장 많은 아파트가 공급되는 곳은 서초구다. 방배5구역을 재건축한 디에이치방배(3064가구), 반포3주구를 재건축한 반포래미안트리니원(2091가구) 등 5155가구가 내년에 입주를 한다. 은평구에서는 2451가구 규모의 힐스테이트메디알레가 입주한다. 이어 송파구(2088가구)와 강서구(1066가구), 동대문구(837가구) 등이 뒤를 잇는다. 동대문구는 내년 입주 단지 규모가 837가구로 큰 폭으로 감소한다. 이문아이파크자이와 휘경자이 디센시아 등 대단지 아파트 입주의 영향으로 올해 9522가구가 집들이를 진행했던 것과 달리 입주 물량이 급감하는 셈이다.
강남구 역시 1962가구에서 349가구로, 성북구는 3031가구에서 199가구로 줄어든다. 광진구 역시 올해 1191가구에서 215가구로 감소할 예정이다.
전문가들은 내년 서울 입주 물량 감소가 매매 시장과 전세 시장을 자극할 수 있다고 진단했다. 내년 입주 물량이 ‘0’인 관악구와 금천구·성동구·용산구·종로구·중랑구 등에서 집값 불안이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 특히 입주 물량이 올해 대비 급감하는 강남구와 광진구·서대문구·성북구 등도 매매 가격과 전세가격이 불안한 움직임을 보일 가능성이 높은 것으로 관측된다.
부동산 업계의 한 관계자는 “세입자들은 새로운 전월세 계약을 체결할 때 학군 등의 이유로 기존 전세 계약을 체결한 아파트 인근으로 이주하는 경향이 강하다”면서 “하지만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 만큼 매매 계약이 체결되면 매수자는 매수 아파트에 거주해야 하는 만큼 매매 물건 규모 상당의 전세 물량이 줄어드는 부작용이 발생하게 된다”고 지적했다. 결국 특정 자치구의 입주 물량 급감은 매매 시장은 물론 전월세 시장의 불안과 왜곡을 초래할 수 있다는 지적이다.
내년 입주 아파트 물량 중에서 정비사업 물량이 전체의 87%를 차지하는 만큼 주택 공급 확대를 위해 정비사업 활성화 조치가 절실하다는 지적이 나온다. 특히 도심 내 주택정비사업을 막는 가장 큰 걸림돌로 재건축 초과이익 환수제가 꼽힌다. 이는 재건축으로 얻은 초과이익이 조합원 1인당 8000만 원을 넘을 경우 초과이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로 정비 업계에서는 재초환 제도의 존재 자체를 주택 공급의 병목 원인으로 지목하고 있다.
실제로 이연희 더불어민주당 의원이 서울시로부터 제출 받은 자료에 따르면 10월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 37곳에 달한다. 이를 조합원 1인당 예상 부담금으로 환산하면 1억 3898만 원이다. 특히 사업성이 낮은 외곽 지역일수록 타격이 커 재건축 중단으로 이어질 가능성도 제기된다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “재초환을 감당할 수 있는 조합이 많지 않다”며 “공공택지만으로는 서울 내 주택 공급이 어려운 만큼 정부가 재초환 폐지로 도시 정비사업에 적극 나선다는 시그널을 내보내야 한다”고 강조했다.
6·27 대책과 10·15 대책으로 도입된 각종 재건축 규제도 완화해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다. 대표적인 사례가 조합원 지위 양도 제한이다. 투기 수요 유입을 막기 위해 도입됐지만 문제는 분담금을 부담할 여력이 부족한 조합원들의 퇴로도 함께 막혔다는 점이다. 이들 입장에서는 정비사업이 빠른 속도로 진행되는 것이 부담스럽다.
이주비 대출도 마찬가지다. 정부는 6·27 대책에서 시행일 이후 관리처분인가를 받는 정비사업장 무주택자 조합원의 이주비 대출과 잔금 대출에 대해 6억 원 한도를 설정했다. 2주택자는 아예 대출을 받을 수 없다. 조합원 입장에서는 이주비가 나오지 않아 집을 구하지 못하고 조합원 지위 양도 제한으로 매매도 어려운 상황에 놓이게 되는 셈이다.
정비 업계의 한 관계자는 “정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대 정책만이 서울 공급 부족 현상을 해결할 수 있다”며 “정부와 여당이 전향적으로 나서야 한다”고 지적했다.
