내년 주택시장은 10·15대책 여파로 매매거래량은 줄어들지만, 가격은 올해 못지 않게 상승하는 흐름을 보일 것이란 전망이 나왔다. 유동성 확대 영향에 더해 기준금리가 내려갈 가능성이 큰 상황에서 주택 공급은 부족하기 때문이다.
서울 전셋값은 입주물량 감소 여파 등으로 4.7% 오르며 가격 상승 압박이 클 것이란 관측이다.
거래량 줄겠지만⋯내년 서울 집값 4.2% 상승 전망
주택산업연구원은 23일 오전 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'이라는 주제로 기자간담회를 열고 내년 주택 매매가격은 전국적으로 1.3% 상승할 것으로 내다봤다. 수도권은 2.5%, 특히 서울은 4.2% 상승할 것으로 예상됐다. 수도권 외 지방은 0.3% 오름세를 보일 것으로 예측됐다.
지난 20년간 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타난 유동성과 금리, 주택수급과 경기전망을 주요 변수로 반영해 전망한 예측치다.
올해는 서울을 중심으로 집값 상승세가 두드러졌다. 올해 들어 11월까지 서울 집값은 6.2% 상승해 연간 기준으로 6.6% 오를 것으로 예상했다. 수도권은 올해 2.7%, 전국 기준으로 0.9% 오름세가 예상됐다. 지방은 올해 0.7% 하락으로 예상됐다.
주산연은 "단기전망 추세로 봐도 주택 매매가격은 지난 2023년 10월 이후 조정국면을 마무리하고 지난해부터 안정화됐다"며 "올해는 순환변동값이 추세를 상회하는 구간으로 전환되면서 11월 현재까지 상승하고 있어 내년 주택가격은 상승 국면으로 전개될 가능성이 커 보인다"고 밝혔다.
그러면서 "지난 10년 동안 명목성장률을 크게 상회하는 유동성 확대로 자산가격 상승압력이 높아진 상태"라며 "지난해 9월 시작된 미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락과 지난 4년 동안 누적된 60만가구 가량(정부추산 기준)의 착공물량 부족 등으로, 내년에 갑작스런 금리상승이나 경기악화가 초래되지 않는 한 주택가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다"고 전망했다.
내년에 미국의 기준금리 인하 전망으로 우리나라의 기준금리 인하가 예상되며, 이로 인한 국내 주택담보대출 금리도 내려갈 가능성이 크다. 지난 10월 기준 신규 취급액 기준 평균 주담대 금리는 연 3.98%인데 비해 내년에는 연 3.65% 내외 수준으로 하향 조정될 것으로 예상됐다.
유동성도 확대도 변수다. 광의통화(M2, 평잔)가 지난 10월 기준 4466조원으로 지난해 4045조원보다 400조원 넘게 늘었다. 주산연은 "M2 증가율이 장기평균을 상회해 유동성 증가에 따른 자산가격 상승압력이 높아진 상태"라고 부연했다.
경제성장률은 올해 0.9%에서 내년 1.8~2.1%로 높아지는 가운데 주택의 기본 수요라 할 수 있는 30대 도달 인구가 내년에 73만7000명으로 올해(73만5000명)보다 소폭 늘어난다. 이미 2017~2021년 연평균 67만명에서, 2022~2025년 연평균 74만4000명으로 증가한 상태다.
반면 주택 공급은 줄어 집값 상승 압박 요인으로 작용한다. 내년 주택 착공 물량은 32만가구로 2017~2021년 5년 평균 52만7000가구보다 적은 편이다. 2022~2025년 4년 평균은 30만3000가구였다. 내년 주택 인허가 물량은 40만 가구로 예상돼, 2017~2021년 5년 평균 54만8000가구, 2022~2025년 4년 평균 43만8000가구보다 적다.
이런 요인들로 집값 상승세가 이어지는데 비해 매매거래량은 줄어들 가능성이 크다. 올해 발표한 6·27대책과 10·15대책으로 대출 규제가 강화되고 서울 전체와 수도권 12곳에 3중 규제(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)가 적용되기 때문이다.
주산연은 "내년에는 대출규제와 토지거래허가제가 지속되며 주택시장 수요 위축으로 매매거래가 크게 개선되는 것은 어려울 것"이라며 "수도권 비규제지역과 주택가격 상승 여력이 있는 지방도시 중심으로는 소폭의 거래 증가가 예상돼 올해 거래량 대비 소폭 감소한 65만4000건의 거래가 될 것"이라고 내다봤다.
이어 "65만4000건은 전체 주택재고의 3.2%에 상당하는 물량"이라며 "주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상거래시기에 90만가구 내외로 4~5%였던 점을 감안하면 올해와 내년 거래량은 정상거래시기의 70% 수준으로 거래위축 상황이 지속될 것"이라고 예상했다.
전월세가격 상승 압박 크다
내년 전월세가격도 오를 것이란 전망이다. 주택 전세가격은 내년에 전국적으로 2.8% 오를 것으로 전망됐다. 수도권은 3.8% 오르는 가운데 서울은 4.7% 상승할 것이란 예측이다. 지방도 1.7% 상승할 것으로 전망된다.
주산연은 "내년에도 입주물량 감소와 다주택 중과 시사, 실수요자 매수와 입주를 강제하는 토허구역 등에 따라 전월세 물량이 감소해 올해보다 전월세가격 상승세가 더 커질 가능성이 크다"고 내다봤다.
내년 아파트 입주물량은 21만1000가구로 올해(27만8000가구)보다 24%정도 감소해 장기평균(2015~2024년, 10년) 대비 입주물량지수가 0.58 수준으로, 올해(0.77) 보다 낮아지는 영향이 크다.
주산연은 "월세의 전국 순환변동값이 2023년 7월에 저점을 찍고 상승추세로 전환됐다"며 "장기추세선도 상승추세인 상황에서 입주물량 부족과 전세의 월세전환 가속화로 인해 대도시권의 월세 상승세가 지속될 것이며, 입주물량 부족과 월세 전환추세가 큰 수도권의 월세가격 상승 압력이 더 클 것"이라고 내다봤다.
"시장에 매물 나와야"…10·15대책 보완해야
아울러 내년 주택정책방향은 올해 시행한 주택 수요 억제 정책을 보완하는 방향으로 나아가야 한다는 제언이다. 주산연은 "이재명정부는 6월초 취임후 6·27대책과 10·15대책 두 번의 강력한 수요억제대책과 9·7공듭대책을 발표했지만, 시장불안은 계속되고 있다"고 밝혔다.
주산연은 "내년 주택 정책 방향은 유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표를 안정적으로 관리하면서 기존 수요억제대책 중 허가제 등 규제정책의 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소문제 등 부작용을 보완해야 한다"며 "공급확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진하는 것이 바람직할 것"이라고 제언했다.
토허구역의 경우 실수요자만 매입해 거주하는 의무를 부과하고 있는데 다주택자가 현재 임대중인 주택은 매도하고 싶어도 임대기간이 끝나기 전에는 실수요자가 즉시 입주할 수 없어 매각이 불가능한 상태라는 진단이다. 이에 임대중인 주택 매입 후 입주는 최소임대기간(2년)이 끝나는 시점까지로 조정해 줘야 매물이 나올 수 있다고 분석했다.
