올해 서울 아파트 평균 값이 15억원을 돌파하면서, 18%가 넘는 상승률을 기록했다. 한강 이남 11개구의 아파트값은 22%가 오르면서, 통계 집계 이래 가장 큰 폭으로 올랐다. 이재명 정부가 출범 후 주택담보대출 한도를 연이어 낮추고 서울 전역 및 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 등 강력한 부동산 규제를 내놓았지만, 아파트값은 더 빨리 올랐다.
29일 KB부동산 12월 월간시계열 자료에 따르면, 이달(15일 기준) 서울의 평균 아파트 매매가격은 15억810만원을 기록해 사상 첫 15억원을 넘겼다. 7월 14억원을 넘긴 지 약 5개월만이다. 지난해 12월(12억7274만원)과 비교하면 1년 새 18.5%(2억3535만원) 올랐다.
KB부동산은 집값 통계를 발표하는 대표적인 민간 조사업체다. 총 6만2200가구의 표본에 대해 협력 공인중개사가 직접 입력하는 가격을 바탕으로 통계를 내고 있다. 1만4500여곳의 공인중개사가 표본의 주택 실거래가를 입력하면 지역 담당자가 검증한 후 가격을 확정하는 식이다. 거래가 없으면 매매(임대) 사례 비교법에 따라 가격을 책정한다. 이에 한국부동산원 통계와 달리 더 정확한 현장 분위기를 반영하기로 평가받는다.
특히 한강 이남의 11개구 아파트 평균 가격은 1년 전(15억5637)보다 3억3066억원 오른 18억9703억원을 기록했다. 이는 해당 통계 집계(2008년) 이후 가장 높은 상승률(21.9%)로, 집값 급등기였던 문재인 정부 때 연간 상승률보다 높다. 2020년과 2021년엔 각각 18.5%와 19.8% 상승했다.
강북 14개구 아파트 평균 값도 올해만 12.1% 상승하며, 평균 매매가 10억7354만원을 기록했다. 강북 지역 아파트 평균 값이 10억원을 넘긴 것은 처음이다.
서울 아파트 가격을 순서대로 나열한 뒤 중앙에 위치한 값을 뜻하는 중위가격도 이달 11억556만원으로, 처음으로 11억원을 넘어섰다. 전년(9억8333만원) 대비 12.4%나 오른 값이다. 강남 11개구 중윗값도 같은 기간 12억3667만원에서 14억8000만원으로 19.7% 상승했으며, 강북 14개구는 8억3333만원에서 8억7667만원으로 5.2% 올랐다.
전문가들은 시장이 정부의 정책 의도와는 정확히 반대로 움직이고 있다고 본다. 정부가 6월 ‘주택시장 안정’을 목적으로 규제지역을 비롯한 수도권 전역의 주담대를 6억원으로 제한하자, 마포구와 성동구 등이 최대 폭으로 상승했다.
9·7 공급대책을 발표하며 규제지역에 대한 주택담보비율(LTV)를 50%에서 40%로 축소했고, 한달 뒤인 10월에는 15억 초과 주택의 주담대 한도는 4억원, 25억을 넘기면 2억원으로 더 줄였다. 동시에 토허구역을 광범위하게 지정해, 사실상 갭투자(세를 끼고 매매)와 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)을 모두 차단했다.
하지만 이같은 규제가 오히려 인기 지역으로의 쏠림을 더 강화해 집값 상승세를 부추겼다는 지적이 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 아파트값 상승은 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 연장선”이라며 “서울 전역 및 경기12개 지역이 규제지역 및 토허구역에 포함되면서 집 1채 소유가 강제됐다”고 말했다.
박 위원은 “시장이 집을 마치 주식시장에서 ‘우량주’와 ‘비우량주’로 나누듯 구분해 소유하고 있다”며 “결국엔 고가 주택으로 수요가 몰릴 수밖에 없다”고 내다봤다.
