정부가 서울 집값 상승세를 잠재우기 위해 강도 높은 규제를 거듭했지만 강남권과 한강벨트 입지를 갖춘 아파트 가격은 고공행진을 지속하고 있다.
반면 비교적 중저가 아파트가 밀집한 서울 외곽의 경우, 6·27 대책과 10·15 대책 이후 정부 규제에 대한 타격을 직접적으로 받으면서 침체 분위기가 더 짙어지는 등 서울 내에서도 양극화가 심화되는 양상이다.
29일 KB부동산에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 15억810만원으로 집계됐다. 올 4월 14억572만원으로 처음 14억원을 넘어선 이후 불과 5개월 만에 15억원선을 뚫었다.
서울 아파트값 상승세는 강남3구와 한강벨트 지역이 견인했다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 서울 송파구 아파트값 누적 상승률은 20.13%로 20% 넘게 폭등했다. 서초구와 강남구도 각각 13.47%와 13.12% 등으로 누적 상승률이 13%를 넘은 것으로 나타났다.
정부 규제의 풍선효과로 단기간 매수세가 올리면서 성동구는 18.31% 올랐고 마포구와 용산구는 각각 13.70%, 12.54% 오른 것으로 파악됐다.
이는 공급 부족이 장기화하는 가운데 핵심지 신축 물량의 희소성이 부각되면서 이들 지역은 신규 분양 단지의 청약 경쟁도 치열했다. 올해 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 146.64대 1로 집값 급등기인 지난 2021년(164.13대 1) 이후 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.
특히 강남권과 한강변 일대 단지에서 과열 양상이 뚜렷했다. 성동구 ‘오티에르 포레’는 688.1대 1의 경쟁률을 기록했고 송파구 ‘잠실르엘’(631.6대 1), 동작구 ‘힐스테이트 이수역센트럴’(326.7대 1), 서초구 ‘반포 래미안 트리니원’(237.5대 1) 등이 청약경쟁률 상위 단지로 이름을 올렸다.
반면 서울 외곽으로 갈수록 집값은 더디게 움직였다. 노원구는 올 들어 1.82% 올랐고 강북구와 도봉구는 각각 0.96% 0.82% 각각 상승했다. 물가 상승분을 감안하면 사실상 집값이 오르지 않은 수준이다.
이에 따라 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차는 더 벌어졌다. 서울 아파트 5분위 평균 매매가격을 살펴보면 상위 20%에 해당하는 5분위 아파트 평균 매매가격은 34억3849만원인 반면 1분위(하위 20%)는 평균 4억9877만원으로 나타났다.
상위 20% 평균 아파트값을 하위 20% 평균 아파트값으로 나눈 5분위 배율은 6.9로 지난 2008년 12월 관련 통계를 작성 이후 최고치다. 수치가 클수록 가격 격차가 크다는 의미다.
비교적 무주택 실수요자 진입이 수월했던 지역이지만 정부 규제로 매수세가 급격히 쪼그라들었다. 대출 한도가 줄고 갭투자(전세 낀 매매) 차단 등으로 자금 조달 여력이 부족한 실수요자들이 결국 내 집 마련을 포기한 탓이다.
강남과 한강벨트 일대 소위 ‘상급지’로 분류되는 지역에선 정부 규제의 영향이 다소 제한적이었다. 현금부자들을 중심으로 여전히 “오늘 집값이 제일 싸다”는 인식이 확산하면서 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림이 지속되고 있다.
10·15 대책의 주요 타깃이던 서울 핵심지 대신 외곽지역이 더 큰 타격을 받는 역효과가 나타난 모습이다. 향후 집값이 더 오를 거란 기대도 꺾이지 않고 있다.
서울 매매가격 전망지수는 117.1로 한 달 전 대비 9.3포인트 올랐다. 10월 124.4였던 지수는 10·15 대책 이후 11월 107.8로 떨어지며 집값 상승 전망이 가파르게 줄었으나 한 달 만에 다시 반등한 것이다.
부동산업계 한 관계자는 “강력한 대출 규제가 적용되면서 매매나 분양에 대출을 거의 동반할 수 없게 돼 현금 20억원 이상은 쥐고 있어야 하는데도 강남권과 한강벨트 일대에는 수요자가 대거 몰리고 있다”고 설명했다.
이어 “반대로 중저가 아파트가 밀집한 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 외곽지역은 수요자들의 대출 의존도가 높아 그나마 이어지던 매수세가 정부 규제로 대폭 꺾였다”며 “입지·지역·상품별 양극화가 이제는 시장 흐름에 따른 일시적 분위기가 아닌 구조적으로 굳어지는 모습”이라고 지적했다.
