지난해 10·15대책 이후 감소한 서울 아파트 매매 거래가 지난달 다시 증가세로 돌아섰다.
지난해 12월 계약은 거래 신고기한이 아직 이달 말까지 20일가량 남아 있는데도 이미 전월 거래량을 넘어선 것이다.
정부의 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 여파로 잠시 주춤했던 서울 아파트 매매 시장이 다시 살아날 조짐이다.
◇ 비강남 12월 거래량 벌써 11월 넘어서…'토허제 시차' 영향도
11일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과 지난 10일 기준 지난해 12월 거래량은 총 3천584건(이하 공공기관 매수 및 해제거래 제외)으로 11월(3천335건) 거래량을 넘어섰다.
12월 계약은 신고기한이 이달 말로 아직 상당 기간이 남아 있는데 이미 11월 한 달 치 거래량보다 200건 이상 많은 것이다.
서울 아파트 시장은 10·15대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 9월과 10월 각각 8천485건, 8천456건이던 매매 신고 건수가 11월 들어 3천335건으로 크게 감소했다.
그러나 12월의 신고 건수가 벌써 11월 전체 계약을 넘어서면서 12월 한 달 거래량은 최소 6천건을 넘어설 것이라는 관측이 나온다.
최근 거래량 증가는 토허구역 확대 충격으로 주춤했던 매수 심리가 실수요자들을 중심으로 다시 살아나고 있어서다.
정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 집값이 떨어지지 않으면서 더 늦기 전에 사려는 수요가 움직이는 것이다.
토허구역 확대로 매수·매도자가 거래 약정 후 지자체의 허가와 계약서 작성까지 최소 15∼20일, 거래 신고까지는 30∼40일 이상 소요되면서 '토허제 시차'가 발생한 영향도 크다.
11월에 거래 약정을 하더라도 허가 절차 때문에 실제 계약은 12월로 넘어간 경우가 많은 것이다,
실제 구별로 볼 때 기존 토허구역이던 강남3구·용산구와 강북에선 은평구 1곳을 제외한 나머지 21개 구는 모두 12월 거래량이 11월 거래량을 넘어섰다.
노원구는 11월 거래량이 230건이었는데 12월 들어 이미 전월 대비 71%가량 증가한 393건이 신고됐다.
또 강동구(161건), 구로구(238건), 동작구(112건), 영등포구(169건), 관악구(140건) 등지도 11월 거래량 대비 증가폭이 컸다.
노원구 상계동의 한 공인중개사는 "10·15대책 이후 한동안 매수문의도 없이 조용했는데 지난달부터 집을 사겠다는 사람들이 꾸준히 찾아온다"며 "상대적으로 이곳이 저평가돼 있다는 인식이 많고, 전셋값도 강세가 지속되면서 저가 매물은 대부분 팔렸고, 가격도 조금 오르는 분위기"라고 말했다.
서울 성북구 길음동의 한 중개업소 관계자도 "10·15대책 직후 바뀐 환경에 관망세가 있었는데 최근 들어 싼 매물을 찾는 매수 문의가 늘었다"며 "대부분 자기 집을 팔고 큰 평수로 옮기는 등의 실수요자"라고 말했다.
반면 기존에 '3중 규제'로 묶여 있던 강남 3구와 용산구는 12월 거래량이 11월에 훨씬 못 미치고 있다.
강남구와 서초구의 12월 거래신고는 각각 127건, 82건으로 11월 계약(264건, 219건)의 절반 이하이며, 송파구도 12월 현재까지 신고분이 229건으로 11월(421건)보다 작다.
한국부동산원이 발표한 지난주 서울 아파트 매매수급지수도 강남3구가 있는 동남권은 지난주 102.6으로 전주(103.1)보다 하락했지만, 강북권역은 102.0으로 지난해 10월 셋째주(104.8) 이후 가장 높았다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "대출 규제 여파로 고액 아파트보다는 먼저 대출 부담이 적은 소형과 중저가 아파트 중심으로 거래가 회복되는 것 같다"고 말했다.
◇ 다주택자 양도세 중과 부활·강북 토허구역 해제 등 변수
전문가들은 토허제 영향으로 전세를 낀 매수가 어려워지면서 앞으로도 실수요자 중심으로 거래가 이뤄질 것으로 예상한다.
토허구역 확대로 매물이 급감한 탓에 가격도 쉽게 내려가지 않고 있다.
토허구역에서는 임차인이 있는 경우 계약기간이 종료될 때까지 집을 팔 수가 없는데, 규제 확대에 따른 수요 감소보다 매물 감소가 더 큰 것이다.
부동산빅테이터 업체 아실이 집계한 10일 기준 서울 아파트 매물 건수는 총 5만7천242건으로, 10·15대책 발표 직전 7만4천44건에 비해 약 22.7% 줄었다.
변수는 올해 5월 초 일몰되는 다주택자 양도소득세 중과의 부활 여부다.
정부는 아직 "검토중"이라며 명확한 방침을 내놓지 않고 있는데, 중과 유예가 종료되면 눈치만 보던 일부 다주택자 매물이 시장에 나오면서 일시적인 가격 하락을 가져올 수 있다.
다만 토허구역 확대로 임차인이 있는 경우 집을 팔기가 어려워지면서 정부 결정이 지체되면 오히려 매물이 회수될 것이라는 전망도 나온다.
서초구 잠원동의 한 중개업소 대표는 "요즘은 계약부터 잔금 납부까지 3∼4개월 이상 소요되는 경우가 많아 지금 당장 집을 내놔도 5월 9일 이전에 잔금까지 치르기가 쉽지 않다"며 "양도세 중과가 다시 시행되면 일부는 급매물로 나오겠지만 일부는 집을 팔 수 없어 오히려 매물이 회수되는 경우도 있을 것"이라고 말했다.
6월 지방선거 전 토허구역 해제 여부도 관건이다.
부동산 시장에서는 정부·여당이 지방선거 전에 강남권과 한강벨트 지역을 제외한 강북 외곽과 분당·과천을 제외한 경기 일부는 토허구역에서 풀어줄 것이라는 관측도 나오고 있다.
박원갑 위원은 "코로나 이후 풀린 시중의 막대한 유동자금과 최근 국내외 증시·기타자산의 활황이 주택 매수 심리를 완전히 억제하진 못할 것"이라며 "다만 양도세 중과 부활 여부와 지방선거 이후 보유세 인상 가능성 등 여러 변수가 맞물려 있어서 정부 정책 변화에 따라 시장이 요동칠 것 같다"고 말했다.
