전국의 대장 아파트를 지칭하는 ‘KB 선도아파트 50’ 단지에서 올해 강남3(강남·서초·송파구)의 비중이 70%(35개 단지)로 확대된 것으로 나타났다. 지난해 지방단지가 전멸한 데 이어, 경기도 광교 등에서도 단지 이탈이 일어났다. “실거주 한 채를 제외하고 모두 팔아라”는 ‘똘똘한 한 채’기조가 양극화를 심화시킨 것으로 풀이된다.
광교·남가좌동 대장아파트, 강남 재건축·신축으로 자리 뺏겨
26일 KB 부동산이 공개한 ‘2026년 KB 선도아파트 50’에 따르면 지난해와 달리 올해 명단에는 경기도 수원시 영통구 원청동에 소재한 광교중흥S클래스, 서울 서대문구 남가좌동에 위치한 DMC파크뷰자이 두 아파트가 빠졌다. 각각 강남구 대치동과 서초구 서초동에 소재한 동부센트레빌과 서초그랑자이도 제외됐다.
대신 그 자리에 개포동 디에이치퍼스티어아이파크·개포자이프레지던스, 압구정동 미성(2차), 대치동 선경(1·2차) 아파트가 편입됐다. 네 단지 모두 강남구에 소재한 신축·재건축 아파트다.
KB 선도아파트 50은 KB부동산이 매년 시세 총액을 기준으로 전국에서 상위 50개 단지를 선정해 발표한다. 한 세대당 가격이 높을 뿐 아니라, 명단 대부분이 1000세대 전후의 대단지로 구성돼 있어 그 해의 대장 아파트를 보여주는 지표로 통한다. 수익성과 환금성을 모두 갖추다 보니 시장에서 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 수요도 이 50개 단지로 쏠린다.
2년 전까지만 해도 이 50개 단지 안에는 서울 곳곳과 지방의 대장 아파트들이 골고루 포함돼 있었다. 2024년 당시 부산 북구 화명동에 있는 화명롯데캐슬카이저아파트와 해운대구 재송동에 소재한 더샵센텀파크 아파트가 이름을 올리고 있었고, 또 중구 신당동 남산타운 아파트·마포구 성산동의 성산시영도 포함돼 있었다.
하지만 지난해부터 이들 단지가 모두 빠지고 그 자리를 강남의 신축·재건축 아파트가 채웠다. 강남·서초·송파구 등 강남 3구의 비중도 2024년 60%→2025년 64%→2026년 70%로 급증했다.
수요억제 결과는 ‘양극화’…전문가 “세제 규제 시 더 심해질 것”
전문가들은 국내 대장 아파트가 특정한 지역에 몰리는 쏠림 현상은 곧 ‘양극화’의 심화를 의미한다며 우려하고 있다. 지난 한 해 동안 6·27과 10·15 대책 등 두 차례의 강력한 수요억제책이 시행되며 시장이 더 안전하다고 인식되는 상급지의 부동산을 찾아 이동했다는 것이다.
또 서울 전 지역을 투기과열지구·조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 등 실거주를 강제하면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 그 어느 때보다 높아진 것으로 풀이된다.
실제 지난해 주택담보대출(주담대) 총액을 6억원으로 제한(6·27 대책)하고, 이 마저도 15억원 이상 25억원 미만은 4억원, 25억원 초과 대출은 2억원으로 강화(10·15 대책)하자 서울 아파트 매매시장은 ‘현금부자’에게 유리한 판이 됐다. 규제 전 ‘무조건 사자’ 기조가 확대되는 등 패닉바잉을 불러 지난해 서울 아파트 매매가격 상승률은 한국부동산원 통계 공표 이후 최고치인 9%에 육박했다.
이런 상황에서 다주택자를 향한 양도소득세 및 보유세가 강화할 시 양극화는 더욱 심화할 수 있다는 우려가 나온다. 오히려 다주택자의 운신의 폭을 넓혀줘야 국내 각지의 주택 매입이 수월해지고, 수요가 타 지역에도 분산되면서 시장이 안정될 수 있다는 목소리가 높다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제가 시장을 왜곡시킨 사례”라며 “세금 규제 강화는 ‘두 채 갖고있지 말라’를 의미하는데, 그럴 경우 상급지로 이동할 수밖에 없는 똘똘한 한 채 현상이 더 강화할 것”이라고 분석했다.
