직장 문제로 대전에 거주하는 A씨는 서울 마포에 전세를 주고 있는 아파트를 팔아야 하는지 고민이 깊다.
서울에 살다가 대전으로 내려오며 2주택자가 됐는데 직장 때문에 대전 집은 팔 수가 없고 서울 집은 5월9일 이후 매도시 양도소득세가 중과되기 때문이다.
A씨는 "다주택자 보유세가 오를 것 같아 걱정되는데 대전 집을 팔고 전세로 거주할 것인지, 서울 집을 양도세 중과 전에 팔 것인지 어느 쪽이든 결정이 쉽지 않다"며 "설 연휴 동안 가족들과 상의 후 매물을 내놓을지 결정할 것"이라고 말했다.
서울에 거주하는 직장인 B씨는 몇 년 전 갑자기 부친이 작고하면서 부친 소유의 집을 어머니와 형제자매 3명이 공동 지분으로 상속받으면서 2주택 보유자가 됐다.
B씨는 "소형 아파트 한 채를 보유한 상태에서 갑자기 부친이 돌아가시며 상속 지분을 받게 돼 졸지에 2주택이 된 것이지 투기 목적으로 매수한 집은 없다"며 "상속 주택은 어머니와 동생이 거주중이고 소유권이 복잡해 당장 팔 수도 없는데 양도세 중과를 피하려면 내 집을 팔아야 하는 것이냐"며 답답해했다.
이재명 대통령이 다주택자에 대해 연일 강한 메시지를 내놓는 가운데, 이번 설 연휴가 주택 시장의 분수령이 될 전망이다.
매도와 증여 등을 놓고 고민하던 다주택자들이 설 연휴를 거치며 의사결정을 마치고, 앞으로 본격적으로 매물을 내놓을 것이라는 관측이 나온다.
상속 등으로 인한 비자발적 2주택자들도 설 연휴 동안 매도 여부를 놓고 깊은 고민에 빠졌다.
◇ 서울 아파트 매물 1만 건 가까이 증가…"토지거래 허가기간 감안, 4월 중순까지 매도 약정해야"
18일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 설 연휴 직전인 지난 15일 기준 서울 아파트 매물 건수는 총 6만5천439건으로, 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 지난달 23일(5만6천219건) 이후 9천220건(16.4%)이 증가했다.
특히 정부가 지난 10일 국무회의에서 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 물건에 대해서는 잔금·등기 기간을 4∼6개월 연장하고, 임차인의 임대기간 만큼 최장 2년간 토지거래허가구역내 실거주 의무를 유예해주기로 한 이후 매물이 급증하고 있다.
이달 10일부터 15일까지 5일간 증가한 물량이 절반이 넘는 5천833건에 달한다.
17일 기준 서울 아파트 매물은 6만4천231건(1월23일 대비 14.2% 증가)으로 15일 이후 이틀 연속 감소했지만 시장에선 설 연휴가 끝난 뒤에는 다시 매물이 증가할 것으로 보고 있다.
설 연휴 동안 고민했던 다주택자들이 증여 등으로 우회할 방법이 없는 한 일단 매물을 내놓을 가능성이 크다는 것이다.
매도 시일도 촉박하다.
지자체의 토지거래허가 기간만 최소 2주가 걸리고, 막판 허가 신청 건수가 급증할 경우에는 2주 이상 소요되는 경우가 많아 5월9일까지 거래허가와 계약을 마치려면 최소 4월 중순까진 약정을 맺고 거래 허가 신청이 이뤄져야 한다.
이 때문에 시간이 갈수록 시세보다 10∼20% 이상 가격을 낮춘 급매물이 늘어날 것이라는 전망이 많다.
서울 마포구 아현동의 한 공인중개사는 "설 연휴 전에 다주택자들로부터 집을 팔아야 하느냐고 묻는 매도 문의가 많이 왔다"며 "매수자들은 가격이 더 떨어져 급매물이 나올 때까지 기다리는 입장이어서 거래는 안되겠지만 설 연휴가 끝난 뒤 매물은 더 늘어날 것 같다"고 말했다.
이미 서울 강남권 고가 아파트 단지에선 다주택자뿐만 아니라 보유세 인상을 걱정한 은퇴한 1주택자들도 매물을 내놓고 있다.
서울 강남구 압구정동의 한 공인중개사는 "다주택자들이 양도소득세와 보유세 걱정에 시세보다 수십억원 싼 가격에도 팔겠다며 급매물을 던진다"며 "1주택 은퇴자들도 재건축 후 추가분담금 걱정이 컸는데 앞으로 초고가주택에 대한 보유세 인상 가능성이 크다고 보고 급매물을 내놓고 있다"고 말했다.
실제 이 대통령의 매도 압박에 먼저 반응한 곳은 집값이 높은 한강벨트 지역과 강남권이다.
당초 양도차익이 적은 서울 외곽의 비인기 단지부터 매물이 늘 것으로 예상했던 것과 달리, 중과 유예까지 시일이 촉박하고 보유세 인상 가능성이 커지면서 고가주택이 몰린 인기지역부터 민감하게 움직이는 것이다.
구별로는 성동구의 매물이 1월23일 1천212건에서 17일 기준 1천655건으로 36.5% 증가했고, 송파구가 3천526건에서 4천716건으로 33.7% 증가해 두번째로 증가폭이 컸다.
또 동작구(26.6%), 광진구(26.4%), 강동구(24.3%), 마포구(23.1%), 서초구·용산구(각 18.9%) 등 한강벨트와 강남권의 매물이 상대적으로 많이 늘었다.
같은 기간 강북구(-3.9%)와 금천구(-1.8%)는 매물이 감소하고 구로구(0.6%), 도봉구(2.4%), 중랑구(3.9%), 은평구(4.7%) 등은 증가폭이 5% 미만인 것과 대조적이다.
한국투자증권 김규정 부동산전문위원은 "정부가 보유세까지 인상하면 반포나 압구정처럼 초고가 주택이 몰린 곳은 다주택자는 물론 1주택자여도 보유세 부담이 상당할 것"이라며 "여기에 임대사업자까지 양도세 중과 배제 혜택이 단축되면 5월9일 이후에도 이들의 매물이 시장에 나올 수 있다"라고 말했다.
◇ 급매물 늘고 가격 하락 전망…"전세→매매 전환으로 전월세 시장 불안 가능성"
전문가들은 당분간 급매물이 증가하면서 집값도 하락 전환할 것으로 보고 있다.
정부가 임차인이 있는 경우에는 토지거래허가 기준을 바꿔 임차인의 잔여 계약 기간(최장 2년) 동안 실입주를 유예해 사실상 단기 갭투자도 가능하도록 했지만 규제지역내 대출이 막혀 있고 무주택자만 실입주 유예가 가능하다는 점에서 매수자 찾기가 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다.
이 때문에 사정이 급한 다주택자들이 집을 팔기 위해 가격을 더 내릴 수도 있다는 것이다.
송파구 잠실동의 한 중개사무소 대표는 "현재 1억∼2억원 가까이 싼 매물이 나오고 있지만 매수자들이 가격이 더 떨어질 것으로 보고 관망하고 있다"며 "거래 허가 기간을 고려하면 3월과 4월 초중순까지 급매물이 절정을 이루면서 실거래가도 떨어질 것 같다"고 말했다.
문제는 임대차 시장이다.
다주택자들이 시장에 내놨던 전월세 물건을 거둬들이고 매도로 전환하면서 단기간 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.
아실 집계에 따르면 서울 아파트 전월세 물량은 총 3만7천698건으로 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 선언한 1월23일(4만2천784건) 이후 11.09% 감소했다.
노원구 상계동의 한 중개사무소 대표는 "방학 이사철이 끝나고 전월세 매물이 별로 없었는데 그마저도 다주자들이 전세를 거둬들이고 매도로 돌려서 신규 임대 물건이 거의 없다"며 "아직 비수기여서 당장 전셋값이 불안하진 않지만 봄 이사철에 다시 출렁할 수 있다"고 말했다.
전문가들은 전세자금대출에 대해서도 정부가 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 듯 규제를 강화하고 있어 계약갱신청구권을 사용해 재계약하는 임차인이 많을 것으로 본다.
또 전월세 물건이 감소한 상태에서 월세 가격 상승세는 더욱 가팔라질 전망이다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "토지거래허가구역 지정으로 전월세 물건이 감소한 상태에서 다주택자들이 전세를 매매로 돌리면서 당분간 전월세 물량 감소가 심화할 것"이라며 "현재 전세자금대출도 여의치 않아 임차인들이 주거지 이동에 어려움을 겪으면서 월세 부담은 커질 것 같다"고 말했다.
