전세 계약을 앞둔 예비 임차인이 해당 건물에 먼저 전입한 세대의 선순위 보증금 등 권리 정보를 쉽게 확인해 전세사기를 피하도록 돕는 체계가 마련된다.
국토교통부, 법무부, 행정안전부 등 관계부처는 이같은 위험 정보를 전세 계약 체결 전 통합 제공하는 내용 등을 담은 전세사기 방지 대책을 10일 발표했다.
그간 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 '선제적 예방'으로 전환해 임차인과 임대인 간 정보 비대칭을 해소하고 전세 거래 환경을 투명하게 개선하는 데 초점을 맞췄다고 정부는 밝혔다.
먼저 전세사기에 노출되기 쉬운 다가구주택의 계약 위험도를 쉽게 확인할 수 있는 시스템을 구축한다.
세대별 소유주가 다르고 등기도 개별적으로 이뤄지는 다세대주택과 달리 다가구주택은 건물 전체 소유주가 1명이고, 등기부등본도 전체 건물에 대해서만 존재해 개별 세대의 계약 상황 확인이 어려웠다.
지금까지는 예비 임차인이 다가구주택의 확정일자, 전입세대 확인서, 임대인의 세금 체납 정보 등 선순위 권리 정보를 얻으려면 계약 전 임대인 동의를 받아 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡했다.
정보를 확보하더라도 선순위 권리관계가 난수표처럼 복잡하게 얽힌 경우가 많아 사회 초년생과 같은 임차인이 이를 분석하고 위험도를 진단하는 데는 한계가 있었다.
이 때문에 임대인이 제공한 제한적 정보만으로 전세 계약을 하고 입주한 뒤 갑자기 건물이 경매에 넘어가고 나서야 선순위 권리가 있음을 알게 돼 보증금을 제대로 회수하지 못하는 사례가 많았다.
이에 정부는 부처별로 산재한 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 등 여러 정보를 연계해 선순위 권리 정보를 분석하고 전체 규모를 산정한 뒤 위험도를 진단해 예비 임차인에게 제공하기로 했다.
정부는 이와 관련한 시스템 구축·운영을 위한 법적 근거를 마련하고자 이달 중 주택임대차보호법 개정안 입법을 추진하고 올 8월 완료를 목표로 시스템을 구축할 계획이다.
입법 전에도 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 '안심전세 앱'을 고도화해 서비스 대상에 다가구주택을 추가하고, 임대인 동의가 필요한 정보는 동의를 거치는 방식으로 확보해 서비스를 제공한다.
임대인이 근저당과 임차인 대항력 효력 발생 간 시차를 악용해 은행 대출을 받는 행위도 차단한다.
현행 법규상 근저당은 접수 즉시 효력이 발생하지만 세입자의 전입신고에 따른 대항력은 접수 다음 날 0시에 효력이 시작된다.
일부 임대인이 이런 시차를 악용해 임차인 대항력 발생 직전 주택담보대출을 받는 사례가 있었고, 건물이 경매 등에 넘어가면 해당 대출은 선순위채권이 돼 세입자 보증금은 변제 후순위로 밀렸다.
정부는 임대인의 이런 편법을 차단하고자 임차인 대항력 발생 시점을 '전입신고 처리 시'로 당기는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 이달 중 국회를 통과하도록 총력 대응할 방침이다.
이와 함께 은행이 임대인에게 대출하기 전 확정일자와 전입세대 정보 등을 실시간 확인해 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.
전세 계약을 중개하는 공인중개사의 설명 의무와 책임도 강화한다.
공인중개사는 임차인에게 해당 건물의 권리관계를 설명할 의무는 있지만, 선순위 관련 자료는 임대인 제출 자료에 의존해 설명하고 있어 임대인이 부정확한 자료를 제공하면 이를 판단 근거로 계약한 임차인에게 추후 보증금 손실 등 피해가 발생할 수 있다.
정부는 권리관계 정보를 확인할 수 있는 통합정보 시스템을 구축하고 공인중개사에게 열람 권한을 부여해 이들이 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인한 뒤 임차인에게 반드시 설명하도록 의무를 강화할 계획이다. 의무 위반 시 과태료를 상향하고 영업정지 처분하는 등 처벌 수위도 높인다.
김윤덕 국토부 장관은 "전세사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난"이라며 "정보 비대칭 등 전세 계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 정부 역량을 총동원해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 반드시 만들겠다"고 말했다.
