주택 시장에 대한 규제가 강화되고 아파트 가격이 약세를 보이면서 중소형 빌딩으로 유동 자금이 흘러들고 있다. 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책 시행 이후 연면적 3300㎡ 이하 100억 원 미만 가격대의 중소형 빌딩 거래건수는 계속 감소했으나 지난 달에 다시 증가세로 돌아섰다. 이른바 ‘꼬마빌딩’ 거래가 다시 살아나는 것은 투자 대체재인 강남 고가 주택에 대한 담보대출이 축소되고, 매매가격도 하락세인 것과 무관하지 않다는 분석이다.
24일 상업용 부동산 전문 기업 부동산플래닛에 따르면 10억 원 이상 50억 원 미만 가격대이면서 연면적 3300㎡ 이하인 서울 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 지난해 11월 103건에서 올 1월 66건으로 감소했으나 지난 달에 74건으로 반등했다. 같은 면적 조건에서 50억 원 이상 100억 원 미만의 상업·업무용 빌딩 거래 건수도 지난 달 37건으로 전월(27건) 대비 33% 늘었다. 아직 신고 기한이 일주일 남은 것을 고려하면 거래 건수는 더 늘어날 가능성이 크다. 전체 상업·업무용 빌딩 시장의 거래 금액도 1월 8801억 원에서 지난 달에는 9339억 원으로 증가했다.
이같은 꼬마빌딩 거래량 반등은 비슷한 금액대의 투자 대체재인 서울 고가 아파트 매매가격이 하락 흐름을 탄 것과 무관하지 않다는 분석이다. 정부가 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하기로 하면서 다주택자들의 아파트 매물이 시장에 속속 출회되고 매도 호가도 낮아졌다. 한국부동산원 발표에 따르면 이달 셋째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주대비 0.05%로 상승폭은 올해 들어 7주 연속 둔화했다. 특히 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구는 2월 말 이후 4주 연속 아파트 매매가격이 하락세다.
실제로 이달 11일 강남구 압구정동 ‘현대 8차’(압구정4구역) 전용면적 163㎡는 70억 원에 가계약을 체결했다. 지난해 9월 직전 거래가격인 74억 원보다 4억 원 낮은 가격이다. 대치동 ‘도곡렉슬’ 전용 120㎡도 38억 원에 가계약이 이뤄졌는데 직전 거래가격은 43억 4000만 원이었다. 압구정동 A중개업소 대표는 “기존에는 강남 아파트 매매가격이 급등하면서 꼬마빌딩 대신 고가 아파트로 투자 수요가 몰렸으나 규제로 시장이 얼어붙자 투자자들이 다시 옮겨가고 있다”며 “상업용 건물은 비주택으로 분류돼 대출 한도가 줄어들지 않고 기존처럼 70%로 유지되는 데다 주택과 달리 거주 제약이 없고 매매 수익뿐 아니라 임대 수익도 기대할 수 있기 때문”이라고 설명했다.
공실률이 높아 상업 투자를 꺼리는 분위기가 있지만 아파트 상가 등 집합상가와 달리 근린상가와 오피스 공실률은 상대적으로 낮아 꼬마빌딩 투자 수요를 높이고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 4분기 서울 집합상가 공실률은 9.3%로 전분기와 동일한 반면 4분기 근린상가 중 소규모(연면적 330㎡이하) 상가 공실률은 5.9%로, 전분기 6.6%보다 0.7%포인트 감소했다. 소규모 상가의 투자수익률도 지난해 3분기 1.23%에서 4분기 1.62%로 상승했다. 투자수익률은 자본에 대한 전체수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득 수익률과 부동산 가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “주식시장은 변동성이 워낙 크고 주택 시장은 규제가 많다보니 자산가들이 투자할만한 곳이 상업·업무용 빌딩 말고는 마땅치 않은 상황”이라며 “공실이 있더라도 임대료가 낮지 않아 수익률이 안정적인 상황”이라고 분석했다.
