서울 오피스텔 평균 가격이 통계 집계 이래 역대 최고 수준을 기록했다. 지난 10·15 주택시장 안정화 대책에서 서울 아파트 매매 시 실거주 의무가 부여되자, ‘갭투자’가 가능한 대체재를 찾아 투자수요가 이동한 것으로 보인다. 오피스텔 임대수익률도 2017년 11월 이후 최고치를 경신했다.
30일 KB부동산에 따르면 이달 서울 오피스텔 가격 상승률은 0.16%을 기록, 지난해 2월 이후 1년 2개월 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭도 1월 0.04%, 2월 0.06% 등 3개월 연속 커지고 있다.
평균 매매가격으로 보면 서울 3억813만원으로 2011년 통계집계 이래 최고치를 기록했다. 이 밖에 경기 2억6457만원, 인천 1억6564만원이었으며, 전국 2억6393만원, 수도권 2억7404만원, 5개 광역시 1억9615만원으로 집계됐다.
실수요 중심의 오피스텔의 인기는 거래량에서도 확인된다. 직방 분석에 따르면 지난 1월 전국 오피스텔 거래량은 전년 동월 대비 65.6% 증가했었는데, 특히 85㎡(이하 전용면적) 이상 대형 오피스텔 거래는 41건에서 133건으로 3배 이상(224.4%) 급증했다. 아파트 대신 주거가 가능해 대체재로 선호된 것으로 보인다.
이런 추세는 3월에도 이어지고 있다. 면적별로 보면 60㎡ 초과∼85㎡ 이하의 중대형 오피스텔 가격 상승률이 0.49%로 가장 높았다. 이어 대형(85㎡ 초과) 0.45%, 중형(40㎡ 초과∼60㎡ 이하) 0.19%, 소형(30㎡ 초과∼40㎡ 이하) 0.05% 순이었다. 반면 30㎡ 이하의 초소형 오피스텔 가격은 0.06% 내려 상반된 흐름을 보였다.
오피스텔의 인기가 늘어난 데는 정부의 대출규제로 자금조달에 부담을 느낀 실수요자들이 옮겨간 영향이 크다. 지난해 ‘10·15 대책’에 따라 서울과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자(전세 낀 매매)가 차단됐고, 규제지역에 따라 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 낮아졌다. 이와 달리 오피스텔은 LTV 한도가 그대로 유지된 데다 실거주 의무를 피할 수 있어 대체 수요가 유입되고 있다.
오피스텔 평균 전세가는 전국 2억483만원, 수도권 2억1475만원, 5개 광역시 1억3717만원이다. 수도권에서 서울은 2억3620만원, 경기는 2억1154만원, 인천은 1억3466만원으로 집계됐다. 오피스텔 전세 가격도 초소형 및 소형은 전월 대비 소폭 하락한 반면 중형·중대형·대형 오피스텔은 상승세를 기록했다.
전세시장 불안도 오피스텔 수요를 자극하고 있다. 서울 주택 전세가격 전망지수는 이달 2.6포인트 상승한 125.4로, 14개월째 기준선(100)을 넘으며 전셋값 상승 전망 비중이 높았다.
서울 아파트 전세 중위 가격도 3월 5억9333만원을 기록해 1년째 오름세를 기록하고 있다. 1년 전(5억5167만원)과 비교해선 7.55%나 값이 올랐다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 정부의 규제가 촘촘해지면서 가격이 상대적으로 덜 오른 중저가 지역이나 아파트 수요를 대체할 만한 중대형 평수 위주로 오피스텔 수요가 쏠리고 있다”며 “실거주 목적의 무주택 수요자들이 ‘살 수 있는’ 유형과 가격 위주로 매물을 거래하는 만큼 하반기에도 이 같은 양상이 이어질 것”이라고 말했다.
실제 서울 강북권 등 외곽지역에선 대단지 아파트에서도 전세 매물 품귀 현상이 일어나고 있다. 입주물량이 줄고 실거주 의무 규제 등에 따라 전세 공급이 줄어든 때문이다. 서울 전체 전세 매물은 3개월 전 2만3263건에서 1만6826건으로 28% 줄었다.
특히 매수세가 두드러지며 집값이 오른 외곽의 중저가 전세 매물 감소가 두드러졌다. 매매 거래가 이어지면 집주인이 실거주해야 되기 때문에 전세 물량이 줄 수 밖에 없다. 아실에 따르면 한 달 새 중랑구 전세 매물은 103건에서 63건으로 38.9% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 구로구는 224건에서 147건으로 34.4%, 금천구는 99건에서 67건으로 32.4% 줄었다. 노원과 강북구는 각각 31.3%와 26.2%로 감소했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울 모든 지역이 토허구역으로 묶인 뒤 전세 자체가 실종됐다”며 “1년에 4만쌍 신혼부부가 배출되는 데 반해 매수할 수 있는 곳은 15억원 이하 아파트에 불과해 전반적인 매물 부족 현상이 지속될 것”이라고 내다봤다.
