지난달 8억원에 전세 갱신 계약이 신고된 송파구 풍납동 현대리버빌1차 전용면적 84㎡. 보증금 3억7000만원에 거주 중이던 세입자는 재계약을 위해 4억3000만원을 추가로 마련해야 했다.
강남구 대치동에서는 지난 3월 개포우성1차 전용 127㎡가 기존 보증금(6억5000만원)의 두 배인 13억원에 전세 갱신 계약이 체결됐다. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 기존 대비 7억원 오른 보증금 20억원에 재계약됐다. 모두 임대차 계약갱신요구권이 사용되지 않은 계약이다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 임박한 가운데 서울 아파트 전세난은 점차 심화하고 있다. 특히 임대료 인상률 상한을 5%로 제한하는 갱신요구권을 이미 소진한 세입자는 재계약 시점에 거액의 보증금 증액 부담을 마주하게 됐다.
7일 국토교통부 실거래가공개시스템을 통해 올 1~4월 서울 아파트 전세 갱신 계약을 분석한 결과 갱신요구권을 사용하지 않은 9096건 중 85.9%(7818건)가 보증금을 올린 것으로 나타났다. 이들의 평균 증액은 4793만원으로 5000만원에 육박했다. 이날까지 신고된 5월 계약의 평균 증액은 5229만원에 달했다. 반면 1~4월 갱신요구권을 사용한 계약의 평균 증액분은 2876만원으로 나타났다. 갱신권 유무에 따른 세입자의 보증금 부담 차이가 약 2000만원에 달하는 것이다.
세입자의 보증금 부담은 더욱 커질 전망이다. 이미 갱신권을 사용해 시장가 수준으로 재계약을 체결해야 하는 사례가 늘고 있기 때문이다. 서울 아파트 전세 갱신 계약 중 갱신권 사용률은 지난 1월 57.9%에서 지난달 51.4%로 감소했다.
강남·용산 등 고가 주택이 밀집한 지역에서는 보증금 증액분이 아파트 한 채 값에 육박하는 사례도 관측됐다. 지난 2월 용산구 나인원한남 전용 206㎡는 기존 대비 23억원 오른 63억원에 전세 갱신 계약이 체결됐다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다"며 "신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화될 수 있다"고 경고했다.
정부의 대출 규제로 주택 매수가 점차 어려워지는 상황에서 전세 가격까지 오르면서 실거주 수요는 월세 시장으로 밀려나는 모양새다. 지난 1월을 기준(100)으로 하는 KB부동산의 서울 아파트 월세가격지수는 지난달 역대 최고치인 102.74를 기록했다.
과거 일부 고급 주택에 국한된 현상이었던 고액 월세 계약도 점차 일반화되는 분위기다. 고액 월세 증가세는 강북권이 강남3구(강남·서초·송파)보다 가팔랐다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 올해 1분기 강북 14개구에서 월세 300만원 이상 신규 계약은 전년 동기 대비 53.4% 늘었다. 강남3구 증가율(21.2%)보다 두 배 이상 높았다. 특히 동대문구는 월세 300만원 이상 신규 계약이 지난해 1분기 13건에서 올해 1분기 26건으로 두 배 늘었다. 성북·노원·은평구 등에서도 작년 1분기 한 건도 없거나 드물었던 고액 월세 계약이 올해 1분기에 확인됐다. 동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레 전용 84㎡는 지난 2월 보증금 1억원, 월세 330만원에 신규 계약됐다. 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 전용 84㎡는 지난 3월 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 거래됐다.
월세 300만원은 직장인이 감당하기 버거운 수준이다. 국가데이터처에 따르면 지난해 서울 상용근로자의 월평균 임금은 455만원이다. 월세 300만원은 이 금액의 약 66%에 해당한다.
그럼에도 강북권에서 고액 월세가 늘어난 데는 전월세 매물 품귀에 신축 프리미엄이 겹쳤기 때문이란 분석이 나온다. 정부의 다주택자 규제와 토지거래허가제 등으로 임대 매물이 급감한 가운데 새 아파트가 들어선 지역에서는 신축 선호가 더해져 고액 월세 계약이 이뤄지고 있다는 것이다.
세입자 사이에서는 '전월세도 오늘이 제일 싸다'는 말이 나오고 있다. 은평구 증산동 A공인중개업소 관계자는 "전월세 물건이 씨가 마르다 보니 세입자들은 임차료가 더 오를 수 있다는 불안감에 고액 월세를 감수하는 분위기"라고 말했다.
