정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 세입자가 있는 주택 전체에 대해 실거주 의무를 유예하기로 했지만, 기대했던 만큼의 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 전망이 나온다. 양도소득세 중과 시행으로 다주택자의 ‘세 낀 매물’ 출회가 급감한 상황에서 정부가 비거주 1주택자 물량까지 시장에 끌어내겠다는 취지지만, 실제 매도 유인은 크지 않다는 분석이다. 특히 서울 핵심 지역에서는 “지금 팔면 다시는 못 산다”는 인식이 강해 비거주 1주택자들이 쉽게 매도에 나서지 않을 것이란 관측이 많다.
오히려 이번 조치가 전·월세 시장 불안을 다시 자극할 수 있다는 우려도 제기된다. 정부는 무주택자가 전세를 끼고 집을 매입해 자가를 마련하면 임대 수요 역시 줄어 시장 균형이 유지될 것이라는 입장이다. 하지만 시장에서는 신규 공급 확대 없이 기존 임대 물량만 줄어들 경우 세입자들의 거주 불안이 커질 수밖에 없다고 보고 있다.
국토교통부는 12일 서울 종로구 정부서울청사에서 토지거래허가구역 내 임대 중인 또는 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우 임대차 계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예한다고 밝혔다. 양도소득세 중과 유예 종료 전 다주택자 매물을 무주택자가 사는 경우 실거주 의무를 유예했던 조치를 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대한 것이다.
정부는 이번 조치로 실수요자 중심 거래를 활성화하고, 다주택자 매물에만 적용됐던 규제를 완화해 형평성 문제도 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “비거주 1주택자의 경우 다주택자처럼 집을 빨리 처분할 기회가 없다는 민원이 있었다”며 “이번 조치는 동일한 거래 기회를 부여하기 위한 취지”라고 설명했다.
“갈아타기 어려운데” 비거주 1주택자 매물 증가 제한적
시장에서는 이번 조치에 따라 늘어나는 세 낀 매물은 양도세 중과 유예 종료 전 다주택자의 매물만큼 늘어나지는 않을 것이라는 전망이 우세하다. 다주택자의 매물은 이미 양도세 중과로 인해 나올 수 있는 물량이 제한적인데, 비거주 1주택자의 물건이 시장에 나올 수 있지만 이를 유인할 대책이 당장 없기 때문이다.
매수자 입장에서는 실거주 의무 유예라는 인센티브가 있지만, 비거주 1주택자는 집을 팔아 원하는 지역으로 갈아타기가 어려운 상황이다. 정부가 세 낀 매물을 살 수 있는 요건을 이달 12일 기준 무주택자로 한정했다. 이에 따라 비거주 1주택자는 이날 기준 무주택자에 해당하지 않아 실거주 의무를 유예받지 못한다. 현재 다주택자와 비거주 1주택자가 임대 중인 물량은 83만 가구로 추정된다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “잠재적인 매도 물량의 저변이 넓어졌다는 점에서 긍정적”이라면서도 “다주택자 양도세 중과가 여전히 유지되고 있고, 대출 규제로 상급지 갈아타기가 쉽지 않은 데다 재건축 단지는 조합원 지위 양도 제한도 있다”고 했다. 이어 “시장 상황과 세제 개편 방향을 지켜보려는 매도자도 많아 단기간 내 매물이 급증할 가능성은 크지 않다”고 말했다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “적용 기준과 예외 조항이 명확히 정리되지 않아 규제 대상 여부나 실제 불이익 강도 등이 명확하지 않다”라며 “다양한 이유로 비거주하고 있는 1주택자들이 서울 핵심지의 집 한 채를 쉽게 매도하기는 어려울 것”이라고 했다.
밀려나는 세입자…전·월세난 심화 우려
전·월세 시장 불안을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 남 연구원은 “비거주 1주택자 규제가 본격 강화되면 학군지나 직주근접 지역에서 실거주 목적으로 다시 돌아오려는 움직임이 나타날 수 있다”며 “임대 매물은 줄고 신규 임차 수요는 늘어나면서 전·월세 가격 변동성이 커질 가능성이 있다”고 말했다.
한 부동산 전문가는 “전세 시장은 1-1=0이 되는 곳이 아니다”라며 “핵심지에서 밀려난 세입자들이 전·월세를 찾아 비슷한 생활권역으로 이동하게 되면서 전반적으로 전·월세 매물 부족 현상이 나타날 수 있다”고 했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “비거주 1주택자의 매물을 사게 되면 새로운 계약자는 실거주 의무 유예를 하더라도 그 집에 들어가게 되는데, 그럼 비워줘야 하는 사람이 생긴다. 전·월세 시장에 자극이 있을 수밖에 없다”고 했다. 김 위원 역시 “토허제가 유지되는 상황에서 매물 출회를 계속 유도하면 임차인의 거주 불안도 함께 커질 수밖에 없다”며 “특히 전세 시장에 남아 있는 사람들 중 상당수는 자가 마련이 어려운 계층인 만큼 주거 불안이 더 심화될 가능성이 있다”고 지적했다.
반면 정부는 임대차 시장 불안이 심화되지 않을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “이번 대책을 보면 무주택자만 매수를 할 수 있도록 설계돼 있다”며 “기존 전·월세 수요자가 자가를 마련하는 구조인 만큼 공급 감소와 함께 수요도 줄어들어 시장 전체 수급 균형에는 큰 문제가 없을 것으로 판단하고 있다”고 말했다.
