주택 매매가격이 전세가격에 단기 시차로, 전세가격은 매매가격에 중장기 시차로 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다.
국토연구원 주택·부동산연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 14일 국토이슈리포트 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'을 통해 이러한 결과를 발표했다.
연구진에 따르면 최근 주택임대차시장은 수도권·서울을 중심으로 전셋값이 재상승하고 있고, 월세는 지역구분 없이 상승세를 유지하고 있다.
전국 주택임대차시장의 1986∼2025년 전세가격과 매매가격의 영향력을 분석한 결과 전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인됐다.
매매가격이 전세가격에 미치는 영향은 분석 기간 전반에 걸쳐 단기(1∼3개월) 시차에서 집중적으로 나타났다.
매매가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 전세가격 반응은 2010∼2014년 7.28%포인트로 가장 강하게 나타났다가 약화했지만, 최근에도 3%포인트 내외의 높은 수준을 유지하고 있다.
전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 중장기(3∼9개월) 시차에서 나타나며 최근으로 갈수록 충격반응이 확대되는 양상이 확인됐다.
전세가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 매매가격 반응은 2000년 이후 양(+)으로 반전된 뒤 2010년대 들어 급격히 확대됐다. 2015∼2019년 1.24%포인트로 정점을 찍은 후 최근까지 1%포인트 내외의 높은 수준을 보인다.
최근 수도권·서울을 중심으로 전세가격 상승 흐름이 이어지면서 계약갱신요구권 사용률도 동반 상승하는 양상이 나타났다.
특히 서울의 경우 단기적으로 가격과 갱신율 간 양방향 관계가 확인되나, 장기적으로는 가격이 먼저 움직이고 갱신율이 뒤따라가는 일방적 선행관계가 나타났다. 이는 서울 전세시장의 높은 가격 변동성이 임차인의 갱신권 행사 여부를 결정짓는 핵심 요인으로 작용함을 의미한다고 연구진은 설명했다.
토지거래허가제(이하 토허제) 도입은 전세·월세 매물에 별다른 영향을 미치지 않았지만, 매매 매물에는 뚜렷한 감소 효과를 보였다.
연구진은 주택임대차시장 안정화를 위해 기업형 장기임대 중심으로 임대공급체계를 전환해야 한다고 제언했다.
장기임대 의무와 임대료 관리 기준을 전제로 세제·금융 인센티브를 결합해, 임대사업의 수익 구조를 주택 매각에 따른 자본이득 중심에서 임대료 수취 등 안정적 현금흐름 중심으로 전환해야 한다는 것이다.
그러면서 "비아파트, 미분양 주택 등을 공공이 매입해 임대주택으로 활용하는 매입임대 확대를 통해 단기 임대공급을 늘려야 한다"며 "전세자금대출 보증 축소화 총부채원리금상환비율(DSR) 적용의 단계적 확대를 통해 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하고 차입 의존 구조를 완화해야 한다"고 제안했다.
