다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝난 지 한 달 만에 서울 토지거래허가 신청이 하루 평균 40% 넘게 줄었다. 정부는 거래절벽을 막으려 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매물’ 매매까지 허용했지만 거래 위축을 되돌리지는 못했다. 서울 아파트 값은 71주 연속 올랐고, 매물 감소와 거래 위축, 전세난까지 겹치며 상승 압력은 더 거세지고 있다.
11일 새올 전자민원창구에 따르면 다주택자 양도세 중과가 부활한 지난달 10일부터 이달 10일까지 서울 25개 자치구의 토지거래허가 신청은 하루 평균 190건에 그쳤다. 중과 부활을 앞두고 신청이 몰린 5월 1~9일 하루 평균 362건보다 47.4% 급감했고, 4월 한 달 하루 평균 340건과 비교해도 44.1% 줄었다. 다주택자 급매가 쏟아지며 거래가 살아나기 시작한 2월 수준(하루 평균 183.5건)으로 되돌아갔다.
구체적으로 살펴보면 위축세가 더 뚜렷하다. 중과가 부활한 직후인 지난달 10~18일 신청은 하루 평균 211건으로 종료 직전보다 41.6% 줄었고, 같은 달 하순에는 137건까지 떨어졌다. 정부가 지난달 29일부터 비거주 1주택의 ‘세 낀 매물’ 거래를 허용하면서 하루 평균 221건으로 소폭 회복했지만 3월(276건)과 4월에는 미치지 못했다.
거래가 가장 크게 얼어붙은 곳은 고가 아파트가 밀집한 강남 3구다. 서초구는 4월 한 달 411건이 접수됐지만 지난달 10일부터 한 달간은 135건에 그쳐 67.2% 급감했다. 강남구와 송파구도 각각 55%, 동작구는 52% 줄었다. 강서·용산·성동·동대문·마포구도 40% 넘게 거래가 쪼그라들었다.
급매 마르고 전세난도 겹쳐…집값 상승 압력 재점화
이 같은 거래 감소는 양도세 중과가 부활한 10일부터 집주인들이 세금 회피 목적으로 내놓았던 매물을 빠르게 거둬들였기 때문이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난달 9일 6만 8495건이었지만 이튿날부터 사흘간 각각 1581건, 1232건, 1697건이 자취를 감췄다. 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만 1537건으로 한 달간 감소율은 10.2%(6958건)에 이른다.
다주택자들은 더 이상 급매로 팔 이유가 없어지면서 호가를 올리고 있다. 한국부동산원에 따르면 다주택자 양도세 중과 직후인 지난달 11일 이후 매매가격지수는 매주 0.28%, 0.31%, 0.25%, 0.32%씩 올라 이날까지 누적 1.08% 상승했다. 다주택자 소유 주택의 거래가 활발했던 3~4월 주간 상승률이 최저 0.05%, 최대 0.15% 수준에 머물렀던 것과는 대조적이다.
전세가격 역시 상승세를 지속하면서 전월세난이 심화하고 있는 것도 집값 상승 압력을 키우고 있다. 4월 넷째 주부터 0.20%대로 올라선 전세 상승률은 지난달 9일 이후 0.28%와 0.29%로 오름 폭을 키운 데 이어 6월 둘째 주(8일 기준)에는 0.32%까지 도달했다. 지난 한 달간 전세가격 누적 상승률은 1.18%로 매매가 상승률 1.08%를 웃돌았다. 전세수급지수는 121.2(100 이상 공급 부족)를 기록해 2021년 2월 이후 5년 만에 120선을 뚫었다.
동탄 집값 한 주 새 2% 뛰어…세제개편·전세난에 집값 향방 혼란
전문가들은 가뜩이나 공급 부족으로 임대차 시장 불안이 가중되는 상황에서 양도세 중과 부활에 따른 매물 잠김이 집값 상승 압력을 높이고 있다고 진단했다. 신보연 세종대부동산AI융합학과 교수는 “매도자는 전고점 가격을 고수하고 매수자는 정부 추가 대책이 나오리라는 기대감과 더불어 가격 조정만 기다리고 있어 양측의 눈높이는 계속 벌어지는 분위기”라고 지적했다.
매물 잠김과 거래 감소가 이어지면서 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 6월 둘째 주에 0.27% 올라 71주 연속 상승했다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 “지금은 매도인·매수인의 심리적인 부분이 선제적으로 반영된 측면이 크고 매물 잠김 효과는 덜 반영된 상황”이라며 “임대차 만기 시 전세보증금 등 목돈을 돌려받게 되는 임차인이 그대로 전월세에 다시 머물지, 매매로 갈아타려고 할지에 따라 집값 향방이 달라질 수 있다”고 말했다.
서울뿐 아니라 경기 집값도 지속적으로 오르고 있다. 특히 반도체 초호황의 수혜를 톡톡히 보고 있는 경기 남부 지역의 집값 상승세가 가파르다. 화성시 동탄구의 6월 둘째 주 아파트 매매가격지수는 1.98% 상승, 전주(0.60%)에 비해 3배 이상 오름 폭이 커졌다. 이는 서울 집값 상승률의 7배에 달하고 경기 평균(0.20%)의 10배가량 오른 수준이다.
다만 정부가 세제개편을 예고한 상황에서 보유세가 인상될 경우 고령층 위주로 다시 급매가 나오면서 집값 상승세가 둔화되거나 안정화될 수도 있다는 관측도 나온다. 신 교수는 “다음 달 말께 세제개편안이 나올 때까지는 현재와 같은 관망세가 이어질 가능성이 크다”며 “강력한 부동산 세제개편이 이뤄지고 공급 대책이 추가로 나올 경우 집값이 조정받을 수 있다”고 설명했다.
서울 새 집주인 45%는 ‘생애 첫 집’…급매 쓸어담은 30대
지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과가 부활하면서 ‘절세용’으로 쏟아진 다주택자 급매를 상당수 무주택자가 사들인 것으로 나타났다. 올 들어 5개월간 전국 1주택자가 12만 명 가까이 늘었고, 서울에서는 주택 매수자 2명 중 1명 꼴로 ‘생애 첫 집’을 마련했다.
11일 대법원 등기정보광장에 따르면 5월 기준 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등)을 1건 보유한 전국 1주택자는 1231만여 명으로 연초보다 11만 9952명(0.98%) 늘었다. 같은 기간 2주택자는 4962명(-0.29%), 3주택 이상 다주택자는 3735명(-0.74%) 줄었다. 중과 유예 종료를 앞두고 풀린 매물을 무주택자가 흡수한 셈이다. 1가구 이상 보유자 비율을 뜻하는 소유지수는 지난달 28.26%로 2010년 통계 작성 이후 가장 높았다.
양도세 회피용 매물이 대거 나온 서울에서 이런 현상이 두드러졌다. 올해 1~5월 서울 집합건물 매매 등기 7만 2025건 중 생애최초 매수가 3만 2843건으로 45.6%를 차지했다. 지난해 같은 기간(36.5%)보다 9%포인트 넘게 늘었고, 2010년 통계 공개 이후 가장 높다. 특히 4월과 5월은 각각 48.7%, 48.5%로 절반에 육박했다. 생애최초 매수세는 가격 부담이 덜한 비강남권에 몰렸다. 노원구가 60.6%로 가장 높았고 성북구(59.8%), 강북구(57.2%), 서대문구(55.2%), 관악구(52.7%)가 뒤를 이었다. 반면 강남구는 31.6%로 가장 낮았다. 연령별로는 생애최초 매수자의 56.1%가 30대로, 지난해 평균(49.8%)을 넘어 처음으로 과반을 차지했다.
전문가들은 규제지역 대출 문턱이 높아지자 정책자금을 받을 수 있는 생애최초 매수자들이 지난달 9일까지 거래를 마쳐야 했던 15억 원 이하 급매를 사들인 결과로 봤다. 급매가 사라진 뒤에도 전월세난이 심해지며 30대 무주택자의 매수세는 꺾이지 않고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구위원은 “동북권 외곽을 중심으로 무주택 1인 가구나 신혼부부 등 실수요 매수가 이어지고 있다”며 “성북·노원에서 시작된 ‘가격 키 맞추기’가 중랑·도봉 등 그동안 덜 오른 지역으로 번지고 있다”고 말했다.
