공장경매는 재테크와 세테크가 동시에 가능한 일석이조의 사업용 부동산이라는 점을 지난 글에서 소개한 바 있다. 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 공장경매 투자에서 유념해야 할 점은 뭘까? 아무리 돈이 되는 경매 물건이라도 몇 가지 주의해야 할 점을 짚고 넘어가야 성공 경매의 주인공이 될 수 있다.
1. 나홀로 아파트형 공장은 피하라. 나홀로 아파트형 공장은 상대적으로 인기가 없어 투자가치가 떨어지기 때문에 가급적 피하는 것이 좋다. 아파트형 공장투자는 대단지를 투자하고 밀집지역이라면 메리트가 있다.
2. 체불임금이 있으면 명도가 지연 될 수 있다. 체불임금은 법적으로 낙찰자의 부담이 아니다. 하지만 공장직언들이 기계기구, 건물 등을 파손 할수가 있고 명도저항이 심할 경우 모든것을 법적으로 해결할 수가 없는 경우도 있어 명도에 다소 시간이 걸릴 수도 있기 때문이다. 이는 투자수익률과 직결되는 문제이다.
3. 공장수요가 많은 곳을 노려야 한다. 수도권 지역은 신규공장 인, 허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부한 편이다, 투자 유망지역으로는 김포, 파주, 화성, 양주, 평택 등이 있는데, 이를 지역은 각종 택지개발 및 산업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등 각종 개발 사업이 활발하게 이루어지고 있어 지가가 지속적으로 상승하고 있다.
따라서 적정가격에 낙찰 받는다면 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 충청권 역시 각종 개발 사업이 진행 또는 계획되어 있어 전망이 매우 좋다. 천안, 당진, 아산, 청원, 음성 지역이 투자유망하다. 수도권에 비해 상대적으로 지가가 비교적 저렴한 것도 매력이다.
4. 용도변경이 가능한 공장이라면 더욱 좋다. 공장을 낙찰 받아 물류센터, 음식점등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 상승 시킬 수 있다. 사전에 관할 시, 군청을 방문하면 용도변경 가능 여부를 확인 할 수 있다. 참고로 공장용지의 가격은 통상 동일지역 대지 가격의 70~80%선이다.
5. 수도권공장은 건물보다 토지가치가 중요하다. 감정가에서 토지비중이 높은 물건이 유망하다. 지가상승에 지속적으로 이루어지고 있다 보니 향후 가치증대에 유리하다.
6. 도로망을 살펴보아야 한다. 공장을 실제 운영하든지 투자용으로 매입하든지 접근성이 매우 중요하다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가되기 때문이다. 만약, 제대로된 도로가 없을 경우 새로 만들 수 있는지 또는 기존도로를 확장할 수 있는지 여부에 대해 사전 조사가 필요하다.
7. 산업단지 내 공장은 인프라가 잘 갖추어져 있다. 산업단지 내 공장은 도로망, 상하수도, 전력 등 기반시설이 잘 갖추어져 임대가 비교적 수월한 편이다. 하지만 입주제한 업종이 있을 수 있으므로 응찰 전 공단에 문의해 보는 것이 좋다.
8. 기숙사 거주 직원, 주택임대차보호법이 적용될수 있다. 공장내의 기숙사에 거주하는 공장직원이 주민등록 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법상의 임차인이 될 수도 있다. 이 경우, 최초의 물권설정일 보다 임차인의 전입신고가 앞서고 배당요구를 하지 않았다면 이른바 '대항력 있는 임차인' 으로 간주되어 대법원 판례에 따라 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 수도 있다. 설사 대항력이 없다하더라도 임차인 (직원)이 경매절차에서 배당을 받지 못할 경우에 자진퇴거를 하지 않으면 일반주거용 물건과 마찬 가지로 법적조치(인도명령 등)에 의해 명도를 할 수 밖에 없음을 유념해야 한다.
9. 기계기구 중 리스회사 소유의 동산이 있는지 살펴보아야 한다. 기계기구가 비록 감정평가에 포함되어 매각(낙찰)되었다 하더라도 리스회사 소유인 것이 판명되면 소유권을 취득 할 수 없기 때문에 특히, 낙찰받아 동종업을 운영할 응찰자라면 세심한 주의가 필요하다.
-부동산 안전마진-
등록일 : 2009-02-27
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