우리는 상권및 건물이 비어있거나 장사도 안된채로 있는 그런 건물을 많이 보았을것이다. 하지만 그 반대로 위치도 안좋고 절대 사람이 몰릴것 같지 않은 지역의 건물은 활성화되어 사람들이 북적이는것을 본적도 있을것이다.
과거 삼성역 지하에 있는 코엑스몰을 한번 보자 그곳은 지금은 유명한 지역으로 젊은이들이 찾는 명소지만 과거 10년전만 하더라도 입점 점포가 장사가안되 다 폐업하고 망해 나간 그런 곳이다. 하지만 그곳에 영화관이 들어오기 시작하면서 본격적인 상가의 활성이 시작되었고 지금은 국내최대의 쇼핑및 명소로 자리잡게 되었다.
이것은 부동산 주인이 죽은상가와 건물을 얼마나 효율적으로 운영 하냐에 따라서 건물과 상권의 존폐가 달려있다는것을 말해주는것이다.
우리는 상권이나 건물이 죽어 가격이 많이 떨어진 낙폭과대 건물이나 상가를 매입하고 그것을 활성화시켜 부동산의 가격을 극대화시키는 새로운 경매투자 방법 배울필요가 있다.
그럼 투자 요령을 알아보자
1. 먼저 건물및 상가를 고른다. 이때 무조건 쳐진 상가나 건물을 고르는것이 아닌 지역의 시장분석을 함으로 건물및 상가의 활용방안을 먼저 생각해야한다. 그리고 어떻게 건물을 활용할것인지 대안책이 나와야 한다. 그리고 지역상권이 죽은건지 아니면 자신이 투자하려는 부동산만 죽은건지 만약 지역전체가 죽은상권이라면 이를 살릴 방안은 없는지등... 또한 모텔건물을 사무실이나 주택으로 용도 변경을 할지 아니면 일반건물을 주택으로 용도 변경할지 그리고 용도변경이 되는지 주차대수는 충분한지 상권의 형성시 임대를 무엇을 주어야 건물이 살아날지등 꼼꼼히 전문분석을 한후 입찰에 참여 하여야 한다.
2. 자신이 투자하는 부동산은 가까운데 있어야 한다. 자신의 투자하려는 부동산의 위치가 2시간 이상의 거리에 있다면 관리가 안될뿐만 아니라 차후 임차인이 문제를 일으켜도 대응하기가 매우 곤란하다.
3. 자신이 건물을 전체를 사용한다는 각오로 입찰에 참여하여야 한다. 즉 차후 임대가 안나가거나 업종활성화가 안되면 건물이나 상가가 비활성화될수 있고 이를 다시 할성화 시키는데는 상당한 시간이 걸리므로 이점을 명심하고 매입해야 한다.
4. 누누이 강조하는것은 대출은 절대 불가하다는것 입니다. 차후 건물이 어찌될지 모르는데 대출을 받는다면 건물이 활성화안됐을때 빚더미에서 허덕이게 될것입니다.
5. 유명업종으로 승부를 내야합니다. 건물을 주택이나 사무실로 용도변경해서 활용하는것이 아니라면 상권을 활성화 시켜야되는데 돈을 아껴보자고 네네치킨을 니니 치킨으로 자신이 직영한다. 이경우 80% 망할 확률이 있습니다. 따라서 유명 업종을 선택해서 건물의 상권을 바로 잡게 할필요가 있습니다.
6 건물이나 상가의 경우 용도변경등 여러가지 변수에 따라서 활용가치가 달라지므로 입찰전 건축과등 관공서에 문의 하여 도시계획및 여러 상황을 미리 알고 입찰해야 좀더 좋은 수익을 바라볼수가 있습니다.
투자에는 왕도가 없습니다. 끊임없는 자기 노력만이 최고의 수익을 안겨줄 뿐입니다.
등록일 : 2009-03-27
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