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| 분당 판교의 부동산 현장 |
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판교 부동산 가치는 3년전 분양과 현재 입주까지 시간의 흐름속에 변화의 파동을 일으키며 가치 변화를 계속하고 있다. 일터인 판교 테크노밸리 공사현장, 쉼터인 아파트 입주, 놀터인 상가 분양 및 임대현장으로 판교는 도시의 면모를 갖추기 위하여 분주히 움직이고 있다.
서울에서 20분 거리의 판교는 강남권 수요의 대체시장으로 분양 당시 높은 청약율, 쾌적함, 분당 편익시설 이용, 교육도시(Education city), 신규 아파트 투자의 매력, 사통팔달의 뻥 뚫린 도로망 등이 "로또"라는 명성에 걸맞은 인기를 이끌게 하였다. 특히, 교통망은 강남역에서 4번째 정거장인 신분당선 판교역, 수서~분당간 도로, 분당~내곡간 도로, 경부 및 외곽순환도로, 서울~용인간 고속도로, 안양~분당간 도로, 진행 중인 여주~판교간 경전철, 대심도 등으로 판교의 시간적, 공간적 물류비용을 절감시키고 있다. 분당 옆의 천당인 판교"는 3년전의 "블랙홀"(끌어당기는 기운) 분양시장에서 청계산의 줄기인 金土山(황금의 흙이 있는 산)에서 뿜어대는 "화이트홀"(내뿜는 향기) 입주(점)시장으로 자리 매김하고 있다. 2010년 봄 현재 전체 아파트 입주는 약80%이고, 동판교의 편익성과 서판교의 쾌적함이 아우러져 "판교행(Pangyo station)의 대심도 열차"는 새로운 손님을 맞이하여 미래를 향한 도시 성장을 진행하고 있다. 또한 판교 남서쪽 대장동에 "미니 판교"가 생긴다면 서판교 주변은 확대될 것이라고 기대된다.
1. 아파트 양도소득세로 인한 "거래 동결효과"(1년내 50%, 2년내 40%, 3년이상 비과세)와 DTI/LTV로 인한 "금융규제"가 판교시장에 현존하고 있다. 입주초기의 현상인 매물의 희소성(Scarcity), 개인사정에 의한 급매물, 기간경과에 따른 점차적 양도소득세 감소효과 등의 변수로 매수.매도 세력간의 팽팽한 힘겨루기가 이루어지고 있다. 세계경기 흐름, 부동산 정책, 시간의 변화, 개인 자산포트폴리오 상황과 맞물려 부동산의 가격은 이에 걸맞는 파동의 에너지를 그리면서 3개월, 6개월, 1년, 3년, 5년 단위로 단기, 중기, 이동평균선상에 추세선을 형성하고 있다. 1) 매매시장 112.39㎡ 7~8.5억, 125.62㎡ 8~9.5억, 148.76㎡ 9~13억 2) 전세시장(임대시장) 112.39㎡ 19,000~23,000만, 125.62㎡ 20,000~27,000만, 148.76㎡ 22,000~30,000만
2. 단독택지(초기단계 건축 진행중, 2,000여 필지) 상가와 주택을 건축할 수 있는 용도의 이주자택지(550만) 500여 필지와 전용주거용도의 협의자택지(850만) 1,500여 필지로 3년전부터 분양되었다. 금토산의 기운과 운중천이 흐르는 배산임수(장풍득수)의 터(Site)에 자리잡은 2,000여 필지의 판교의 단독주택은 그 쾌적함과 접근성으로 말미암아 판교가 수도권남부의 최고의 고급주택지로 매김하는 데 의심할 여지가 없게 하였다(Contributed). 난계포란형의 서판교의 단독필지와 낙생고등학교에서 서판교 현대아파트까지 이르는 남북으로 펼쳐지는 단독주택지의 행열(Procession)과 동쪽으로 탁트임의 장엄함(Majesty)은 서판교 단독주택지의 백미라 하겠다. 상가주택의 2~3층은 보통 전세와 월세로 임대한다. 2층은 투룸(전세금11,000만) 2호로 구성되어 있고, 3층은 2층의 투룸을 합한 것(전세금 2억 상담액)의 규모로 임대하고 있다. "토지 231.4㎡ ~264.46㎡(65,000~120,000만) + 건축비 3.3㎡당 약 500만" 1) 점포주택(1층 상가 + 2~3층 주택, 3층까지) 2) 전용주택(2층, 건폐율 50%, 용적율 100%)
3. 단지상가, 상가주택 상가, 근린상가, 중심상가 1) 아파트 입주와 더불어 단지상가의 입점이 거의 마무리 되고 있고, 근린상가의 분양과 입점은 초기단계에 있다. 2011년도는 판교역세권 개발로 중심상가 입점과 일터인 테크노밸리 상가의 입점이 예상된다. 업종으로는 은행, 슈퍼, 부동산, 치킨점, 피자집, 빵집, 음식점, 약국, 학원, 병원, 세탁소 등이 입점 중이고, 기타 업종도 인구증가 및 상가건축과 비례하여 입점 계획을 하고 있다. (1) 매매시장 : 1층 기준 평당 @3,500~@8,000만(위치, 인구, 밀집도) (2) 임대시장 : 단지상가 거의 입점, 근린상가 입점대기, 중심상가 미건축 2) 상가주택 상가 500여 필지에 1층에 상가가 1~3개 입점할 수 있는 데, 쉼터인 아파트 및 단독주택의 입주민, 일터인 테크노밸리의 직장인, 일터 및 놀이터인 상가주변의 종사자들을 위한 배후 상권이라 하겠다. 상가의 분포도는 분당구청 건너편 "동판교 상권", 서판교 "판교동 주민센터부근 상권", "서판교 도서관부근 상권", "서판교 터널통과후 4거리 건너편 상권", "운중동 주민센터부근 상권", "운중동 주민센터건너편 상권"으로 구분할 수 있다. 이미 활발하게 입점된 상가도 있고, 아직 입점은 되지 않았지만 운중천 주변의 카페거리 상가, 테크노밸리와 아파트 입주민들을 위한 음식점, 미장원, 철물점, 부동산, 슈퍼, 치킨점 등의 상가도 서서히 입점할 것으로 예상된다. 분당 정자동 및 서현동의 상가주택 상권을 탐문하면 어렵지 않게 미래 상권을 그릴 수 있다. 1층은 전용 약 35평으로 1~3개의 상가의 보증금이 5,000만~1억, 월세는 200~500만원으로 예상된다.
4. 판교 인접토지 판교 인접토지는 대장동, 동원동, 석운동, 운중동, 사송동, 금토동, 시흥동 등의 토지와 용인의 고기동과 인접 안양시 등의 토지라 할 것이다. 동쪽으로는 분당, 남쪽으로는 용인 동천, 서쪽으로는 안양, 북쪽으로는 청계산이 있다. 북서 방향으로는 지대가 높고 남동 방향으로는 지대가 낮아 분당, 동천 등이 먼저 개발된 것은 지대가 낮은 지역이 먼저 개발 되었다고 추정할 수 있다. 토지이용계획상 대부분 자연녹지, 보전녹지, 개발제한구역 등으로 분류되어 있다. 그린벨트는 농업용 목적으로 비닐하우스 등이 이용될 수 있고, 보전녹지는 용도가 자연녹지에 비해 제한되어 있다. 가든, 주택, 근생, 투자 등의 용도로 미개발된 자연녹지를 찾는 수요자는 꾸준하다. 판교, 분당이라는 주변 도시의 인구가 토지시장을 받쳐주고, 토지 활용도가 높기 때문이다.
판교동 - 제일공인
등록일 : 2010-03-03
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