앞으로는 공적 보증에 의한 저리 자금조달 길이 열려 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워지고, 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 될 전망이다.

  또, 자신이 세 들은 집이 이른 바 ‘깡통전세’가 되어도 보증금을 떼일 걱정이 사라진다.

  분양보증 심사도 강화되어 미분양 적체 지역 등에 대한 공급과잉을 막고, 업체 부도에 따른 소비자 피해도 사전에 예방한다. 


 국토교통부(장관 서승환)는 7.24 ｢주택공급 조절방안｣의 일환으로 대한주택보증(사장 김선규), 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정하고, 9.10일부터 시행한다고 밝혔다. 


 먼저, 건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’이 도입되어, 이른 바 준공 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된다.

  전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다.

  - 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.

  모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하며, 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4～5%대로 크게 낮아진다.

   * 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하(8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 금융비용 절감 가능

  이 두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70～80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대*로 저리로 조달할 수 있게 되어 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것으로 보인다.

   * (예시) 분양가 3억원 주택(시세 2.7억)인 경우 : 1.3억원은 연 4～5% 대의 보증부 대출로, 1.1억원은 무이자인 전세보증금으로 조달 가능

  이렇게 되면 전세 공급이 확대되어 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 됨은 물론, 건설사도 분양시장에 맞춰 판매시기를 조절할 수 있어 매매시장 정상화에도 기여할 것으로 보인다. 


 세 들어 살고 있는 주택이 이른바 ‘깡통전세’가 되어 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스 푸어라면 정부가 이번에 내놓는 개인 임차인용 전세금반환보증을 눈여겨 볼만하다.

  1억원 보증금 기준, 월 약 1.6만원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증하기 때문이다.

  세입자 입장에서 월 1.6만원도 작은 돈이 아닐 수 있으나, 선순위 대출 유무 등 주택의 여건에 따라 실제 보증료를 세입자와 집 주인이 나누어 부담하는 경우도 많을 것으로 보인다.

  전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있으나,

  - 한 가지 유의할 점은 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한되어 있으며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70～80%까지 라는 점이다.

  분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4～5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.

  지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체되어도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.

  그러나, 후분양 대출보증이 도입되어 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

  이렇게 되면 수급조절 기능이 강화되어 주택시장 안정에 기여함은 물론, 선분양 일변도의 분양시장에서 후분양이 유도되어 소비자들의 선택권도 크게 강화될 것으로 보인다.

  국토부 관계자는 ’분양 예정물량‘의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 ’임대‘로 활용할 경우, 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 것이라고 덧붙였다. 


 한편, 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대된다.

  그동안 분양성은 주택사업에 큰 영향을 미침에도 불구하고, 평가비중도 크지 않고, 보증료 차등폭도 미미하여 실제 보증 리스크를 반영하는 데 한계가 있었다.

  이에 따라 분양성 평가비중을 30 → 45% 상향 조정하는 한편, 자산 및 매출액 3천억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지하였다.

  또한 분양성에 따른 보증료 등급을 3 → 5등급으로 확대하여,

  - 신용등급이 낮은 중소업체라 할지라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 개선하였다.

  이에 따라 앞으로 건설업체들이 미분양 적체 지역에 대한 사업 추진에 보다 신중을 기할 것으로 보인다. 


 국토부 관계자는 이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것으로 내다봤다.