‘반값 아파트’의 진실 ‘반값’은 애초 정부 주택정책의 본류가 아니다 “ ‘반값 아파트’는 정확히 의미를 따져보면 과장된 표현으로, 국민들에게 잘못된 기대심리와 환상을 줄 수 있는 적절하지 못한 용어다. 이를 정부 차원의 분양가 제도개선 논의와 성급하게 연결시키는 것도 국민들에게 혼란을 불러올 수 있다. 대지임대부 분양제도 등 이른바 ‘반값 아파트’ 분양 제도가 실제 아파트 값을 ‘반값’으로 낮추거나 서민들의 주거비 부담을 ‘절반’으로 줄일 수 있다는 근거는 별로 없다.”-2006년 12월18일 당시 강팔문 건교부 주거복지본부장 <국정브리핑> ‘‘반값 아파트’ 용어 적절하지 않다’ 기고에서
10개월이 흐른 지금, 분명히 해야 할 것이 몇가지 있다. 소위 ‘반값 아파트’라는 표현을 정부는 공식적으로 쓰지 않는다. ‘토지임대부·환매조건부 주택’으로만 쓰는 이유는 반값이라는 말이 잘못된 기대심리와 환상을 심어줄수도 있기 때문이다. 건설교통부는 심지어 언론과 정치권에 용어 사용 자제를 몇차례 요청하기도 했다.
또 한가지, 소위 ‘반값 아파트’는 참여정부 부동산정책이나 나아가 주택·주거복지 정책의 ‘본류’나 근간이 결코 아니라는 사실이다. 토지임대부·환매조건부 아파트는 아파트 분양가를 낮추는 하나의 방안으로 그 현실성과 실효성이 있는지 알아보는 그야말로 ‘시범’ 사업이다.
‘반값’ 표현은 과연 누가 만들었나
반값 아파트 시범사업 결과가 마치 주택정책 실패이며 정부 책임인 것처럼 묘사한 조선닷컴 화면 여론과 정치권의 요구에 따라 정부가 해볼 만한 것인지 아닌지 실효성을 검증하기 위해 새로운 실험을 하고 있을 뿐이다.
‘반값’의 태생과 진실을 잘 알면서 이것을 마치 정부 주택정책의 본질인 양 묘사하고 정책실패로 덮어씌우는 것은 어불성설이다.
잘 알려져있다시피 태생은 이렇다. 지난해 하반기 신규 주택의 고분양가로 인한 주택값 상승이 이어지자 시민단체 등에서 분양가를 낮춰야 한다는 목소리가 높았고 정치권도 표를 의식한 ‘한 건 주의’로 여야가 토지임대부와 환매조건부를 ‘반값 아파트’라는 이름으로 들고 나왔다. 정부가 비현실성을 지적해도 여론은 반값 편이었다.
“아파트 값을 최대한 낮추는 것은 모두의 희망이고 의지이나 주장과 결심만으로는 되는 일이 아니다. 지금은 정치적 구호나 불확실한 기대를 앞세우기 보다는 현실성과 실효성에 대한 면밀한 검토가 중요한 때다.” <국정브리핑 2006년 12월18일> 이같은 정부의 입장에 대해 “해보지도 않고 어떻게 결론 낼수 있느냐”는 목소리도 터져나왔다.
정부는 면밀히 따져보고 검증해보자는 입장
정부는 이런 목소리를 일정부분 수용하지 않으면 안되는 상황에서, 그렇다면 토지임대부 주택이 우리나라의 뿌리 깊은 토지소유욕을 불식시키는 방안이 될 수 있는 것인지, 환매조건부 주택이 바람직한 것인지, 또 해볼만한 것인지를 면밀히 따져보고 검증해보자는 입장이었다.
집값을 낮추기 위해서는 분양가를 인하해야 하고 이를 위해 모든 제도와 선택을 검토하고 시도해 보는 차원도 있었다. “분양가 인하를 위한 모든 제도를 폭넓게 검토한다는 차원에서 일단 토지임대부 및 환매조건부 등 새로운 분양제도를 올해 중 시범 실시키로 했다. 이 제도의 확대 여부는 시범사업의 성과에 따라 결정될 것이다.” (2007년 3월2일, 김석동 당시 재경부 제1차관, 정례브리핑 중)
토지임대부 주택은 알려진 것처럼 ‘건물에 대해서는 건물 값을 제값대로 받고 대지에 대해서는 임대료를 받는 것’을 말한다. 따라서 이는 ‘제값’을 받는 것이지 ‘반값’을 받는 것이 아니다. ‘반값’이란 이름은 마치 사과 반쪽을 반값에 판매하면서 ‘반값 사과’라고 하는 것과 같은 환상을 심어주는 적절치 않은 용어다.
이용섭 건교부 장관도 지난 7월12일 국방대 강연에서 “토지임대부 주택은 분양가(건물분)가 분양가상한제가 적용되는 주택의 55% 수준이며 토지임대료는 별도”라면서 “환매조건부 주택 분양가는 상한제 적용주택의 90% 수준 정도”라고 명시했다.
그런데 주택공사가 경기 군포 부곡지구에 내놓은 토지임대부 및 환매조건부 시범사업 아파트의 1순위 청약 결과 총 840 가구 모집에 83명만 신청해 청약 경쟁률이 0.1대1에 그치는 등 저조한 청약률을 보였다는 사실을 놓고 언론들은 ‘반값 아파트 사실상 실패’라고 평가하고 마치 주택정책 실패인양 보도했다.
정부 책임으로 몰고가는 언론의 왜곡
정부가 분명히 시범사업의 취지를 설명하고 확대여부를 시범 사업의 성과에 따라 결정하겠다고 발표했는데도 언론은 시범사업이 실패했다고 하면서 이를 정부 책임으로 몰고 있다. 또 반값 아파트 논란의 내막을 설명한 청와대 천호선 대변인의 브리핑을 놓고 ‘책임을 떠넘긴다’고까지 왜곡하고 있다.
‘반값’이라는 허상과 한건주의에서 시작된 이번 시범 사업은 어쩌면 비현실성을 이미 예견하고 있었는지도 모른다. ‘반값’이 아닌데도 반값 아파트로 둔갑시켰고, 경제의 원리나 정책적 고려가 아니라 철저히 정치 논리로 만들어진 데 근본적인 원인이 있다.
이번 시범사업 결과를 놓고 처음 소위 ‘반값’을 외쳤던 정치권과 시민단체는 물론 정부도 여러 가지 평가를 하고 제도적으로 보완해서 발전 가능성은 있는지, 지속성이 있는지 여부를 토론하고 검토해야 할 것이다. 이번 사안은 실효성 검증과 사회적 공감대 형성을 위한 실험일 뿐이며 ‘정책 탓’ 운운할 일이 결코 아니다. 이것이 그야말로 ‘반값’의 진실이다.
2006년 12월18일 당시 강팔문 건교부 주거복지본부장의 국정브리핑 기고 전문을 소개한다.
■ ‘반값 아파트’ 용어 적절하지 않다
대지임대부 분양제에 대한 정확한 이해
최근 대지임대부 분양 등 새로운 아파트 분양제도를 도입하면 분양가를 절반으로 낮출 수 있다는 주장이 제기되면서 이른바 ‘반값 아파트’에 대한 관심이 커지고 있다.
'반값'이란 표현에 국민들이 기대감과 관심을 보이자 언론도‘반값 아파트’란 제목으로 이를 앞다퉈 상세히 보도하고 있다.
하지만 ‘반값 아파트’는 정확히 의미를 따져보면 과장된 표현으로, 국민들에게 잘못된 기대심리와 환상을 줄 수 있는 적절하지 못한 용어다. 이를 정부 차원의 분양가 제도개선 논의와 성급하게 연결시키는 것도 국민들에게 혼란을 불러올 수 있다.
대지임대부 분양제도 등 이른바‘반값 아파트’분양 제도가 실제 아파트 값을‘반값’으로 낮추거나 서민들의 주거비 부담을‘절반’으로 줄일 수 있다는 근거는 별로 없다.
잘못된 기대심리·환상 심어 줄 수도
대지임대부 주택은 알려진 것처럼 ‘건물에 대해서는 건물 값을 제값대로 받고 대지에 대해서는 임대료를 받는 것’을 말한다. 따라서 이는 ‘제값’을 받는 것이지 ‘반값’을 받는 것이 아니다. ‘반값’이란 이름은 마치 사과 반쪽을 반값에 판매하면서‘반값 사과’라고 하는 것과 같은 환상을 심어주는 적절치 않은 용어다.
이 제도가 서민들의 주거비 부담을 얼마나 경감시킬 수 있는지도 정밀한 검토가 필요하다. 대지임대부를 적용할 때 건물분양가와 토지임대료를 어떻게 계산하느냐에 따라 주거비 경감 효과가 크게 달라진다. 일부에서는 용적률 특례를 인정(400% 이상의 고밀도)하는 경우에는 소비자의 부담이 크게 줄어들 수 있다고 주장한다.
그러나 어떤 주택공급제도에서도 용적률이 높아지면 주택가격은 택지비 감소로 인해 떨어지므로, 이것은 제도 자체에 의한 효과가 아니라 단순히 용적률 특례에 의한 효과에 불과하다.
일본에서도 토지를 50년간 임대하고 건물만 소유하는 ‘차지차가법(借地借家法)’을 1994년부터 시행하면서 분양가격을 크게 낮춘 것처럼 선전했지만 실제로는 토지임대료 부담이 커서 일부 전문가들로부터 ‘눈속임’이라는 비판을 받은 바 있다.
우리나라에서 ‘반값 아파트’는 지난 1992년 대통령 선거 당시 후보로 출마했던 정주영 전 현대그룹 명예회장이 처음 내놓았던 주장이다. 당시에 폭발적인 관심을 끌긴 했지만 현실성이 낮아 시민단체들로부터 부정적 평가를 받은 적이 있다.
불확실한 기대 앞세우기 보다 현실성·실효성 면밀히 검토해야
정부도 분양가를 최대한 낮추면서 실수요자 위주로 공급될 수 있도록 하는 데 기본 목표를 두고 있다. 지금은 이러한 기본 목표에 가장 부합하는 합리적이고 실효성 있는 방안이 무엇인지 정밀하게 검토하는 것이 필요하다.
그러나 ‘반값 아파트’라는 용어가 마치 기정사실처럼 확산되게 되면 부동산시장 같이 예민한 시장에 부작용을 낳지 않을까 걱정스러운 것이다. 어떤 제도가 나오든‘반값’이라는 불확실한 기대치를 충족시키지 못하면 정책 효과가 반감될 수 있기 때문이다.
아파트 값을 최대한 낮추는 것은 모두의 희망이고 의지이나 주장과 결심만으로는 되는 일이 아니다. 지금은 정치적 구호나 불확실한 기대를 앞세우기 보다는 현실성과 실효성에 대한 면밀한 검토가 중요한 때다.
등록일 : 2007-10-25
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