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| 수익형 부동산 임대 운용 및 증여 전략 |
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70대 박민자(가명) 고객은 경기도에 상가 건물을 보유하고 있다. 임대가 잘 되어 큰 걱정 없는 상가지만 잘 운용하고 있는 것인지, 상가를 증여하고 싶은데 어떻게 하는 게 좋은지 미래에셋증권 VIP 어드바이저리 서비스를 의뢰했다.
Q1. 10년 정도 전에 준거주지역 내 토지를 매입해 근린 상가를 지었습니다. 준공 초기에는 공실이 많아 고생했지만, 지금은 공실 없이 잘 운용되고 있습니다. 주변 환경은 어떤지, 계속 보유해도 좋은 물건인지 궁금합니다.
허혁재 컨설턴트: 대상물건은 전형적인 근린상권 내 근린상가입니다. 초기에 공실이 많았던 이유는 다른 상가들보다 늦게 준공되어 근린상권에 주로 들어가는 음식점, 베이커리, 슈퍼마켓, 병원, 학원 등이 다른 상가에 이미 입점해 있었기 때문입니다. 대상물건은 해당 근린상권 내 입지가 가장 좋은 곳에 위치해 있고, 주변 분양상가와 달리 한 사람이 보유하고 있어 건물 관리도 잘 되고 있는 편입니다. 이런 이유로 현재 주변 상가 상층부에 공실이 다수 발생해 있는데도, 대상물건은 공실 없이 운용되고 있습니다. 운용적 측면에서 조금만 더 신경을 쓰신다면 계속 보유하셔도 좋은 물건입니다.
1층 임차인 구성 및 임대료 부분이 많이 아쉽습니다. 상권 내 1층 상가의 월임대료는 임대평당 평균 10만 원 수준인데, 보유 상가의 임대료는 6만 5천원으로 이에 크게 못 미치고 있습니다. 임대 초기 임대를 빨리 맞추기 위해 낮게 형성됐던 임대료가 장기간 유지되고 있는 것으로 보입니다. 1층은 권리금이 붙을 정도로 안정된 상권을 형성하고 있어 1층 임대료 인상이 필요합니다. 반면 2층 이상의 임대료는 시세 수준을 유지하고 있습니다.
현재 건물 전체에서 "2,500만 원(월임대료)/6억 원(보증금)", 1층에서만 "950만 원/3억 원"의 임대료를 받고 있습니다. 1층 임대료를 시세 수준으로만 인상해도 1층의 월 임대료를 950만 원에서 1,450만 원으로 500만원 올려, 건물 전체의 임대료를 "3,000만 원/6억 원"까지 만들 수 있습니다. 공실 없이 잘 임대되어 있는 것은 맞으나, 효율적인 운용이 되고 있지 않은 상태로 임차인 개선 및 자산 가치의 상승을 위해서도 1층 임대료는 반드시 인상하셔야 합니다.
Q2. 상가건물임대차보호법이 있어서 임대료 인상에도 제한이 있다고 들었는데, 시세에 맞춰서 한 번에 임대료를 올릴 수 있을까요?
허혁재 컨설턴트: 대상물건은 수도권 과밀억제권역 내 위치해 있어 환산보증금 3억 원 이하면 상가건물임대차보호법 적용 대상이 됩니다. 1층에 있는 5개 상가 중 4개 상가가 임대료 기준으로는 환산보증금 3억 원 이하(상가 1호당 170만 원/5,000만 원→환산보증금 2.2억 원)입니다. 하지만 이 중 3개 상가는 이미 임대차 기간이 5년을 초과해 적용 대상이 아니고, 2013년에 신규 임대차계약을 한 1개 상가만 적용대상입니다.
적용대상 상가에 대해서는 매년 9% 이하에서 임대료 인상이 가능합니다. "170만 원/5,000만 원"인 현 임대료는 재계약시 "185만 원/5,450만 원"까지 법적으로 인상 가능합니다. 보증금이 부족한 상태가 아니라면 일반적으로 임대료만 인상하니, 재계약 시점에 월 임대료만 170만 원에서 185만원으로 인상하시는 게 좋습니다. 적용대상이 아닌 다른 1층 상가들은 시세 수준으로 임대료를 인상하셔도 문제 없습니다. 임차인 입장에서 일시적 임대료 인상에 부담을 느낄 수 있으나, 상권 내 입지가 더 빠지는 곳으로 가도 인상된 임대료 수준을 내야 하므로 수용할 가능성이 높습니다.
대상물건과 같은 수익형 부동산의 가치는 주로 수익률에 의해서 결정됩니다. 대상지 주변 상가 건물의 경우 기대수익률 6% 내외에서 거래되고 있습니다. 임대료를 "2,500만 원/6억원"에서 "3,000만 원/6억 원"으로 개선하는 것 만으로 연 임대소득이 6,000만 원 증가하는 효과도 있지만, 물건의 가치가 56억 원에서 66억 원으로 10억 원 올라갑니다. 임대수익과 자산가치를 높이기 위해 시세 대비 무리한 임대료 인상을 강행하는 것은 부작용이 있을 수 있으나, 충분히 받을 수 있는 임대료를 받지 있지 않다면 당연히 임대료 개선을 서두르셔야 합니다.
Q3. 관리인에게 맡기고 잘 가보지 않아서 주변 상황에 대해서 전혀 몰랐었는데 도움이 됐습니다. 건물이 저 혼자 단독명의로 되어 있는데 이 참에 자녀들에게 증여하는 것도 고려 중입니다. 언제 증여하는 것이 좋을까요?
서혜민 세무사: 임대료 개선을 하기 전에 미리 증여하는 것이 유리합니다. 증여재산가액은 시가가 원칙이지만 건물은 시가를 알기 어려워 세법상 보충적 평가방법으로 평가해서 산출됩니다. 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 결정되는데 일반적으로 시세보다 낮게 평가됩니다. 해당 건물은 현재 기준시가 32억 원, 임대료 환산가액 31억 원(=6억원+2,500만원×12개월/12%)이므로 둘 중 큰 금액인 32억 원이 증여재산가액이 됩니다. 임대료 개선 후에는 임대료 환산가액이 36억 원(=6억 원+3,000만 원×12개월/12%)이 되어 증여세 부담이 커지게 됩니다. 임대료 환산가액은 증여일 현재 임대차계약기간 내 임대차계약을 기준으로 평가하기 때문에 임대료 개선 전에 증여하는 것이 유리합니다.
Q4. 증여할 때 채무를 같이 넘기면 세금이 줄어든다는데 대출은 얼마를 받는 것이 유리한가요?
서혜민 세무사: 대출을 끼워서 같이 증여하는 일명 부담부증여는 증여세를 계산할 때 증여재산가액에서 채무를 차감하기 때문에 절세됩니다. 아들에게 건물 지분 30%를 증여하실 경우 증여세 세율 적용 구간과 대출상환능력 등을 고려해 볼 때 적정 대출금액은 약 4억 원이라고 판단됩니다. 증여재산가액은 9억 6천만 원(=기준시가 32억 원×30%)이지만 대출 4억 원을 같이 넘기고 증여재산공제(성인자녀 5천만 원)를 차감하면 과세표준은 약 5억 1천만 원이 됩니다. 증여세는 과세표준 5억 원 초과시 한 단계 높은 30% 세율이 적용되기 때문에 대출을 4억 원 받아 과세표준을 약 5억 원으로 낮추면 10~20% 세율이 적용되어 유리합니다. 건물 지분 30%에 대한 증여세는 약 1억 9천만 원인데 부담부증여(대출 4억 원)는 약 8천 3백만 원으로 약 1억 원이 절세됩니다.
대출금액을 결정할 때 또 한가지 유의할 점은 채무에 대한 양도소득세입니다. 절세되는 증여세와 채무로 인해 발생하는 양도소득세를 비교해서 어느 정도 실익이 있는지 따져봐야 합니다. 채무에 대한 양도소득세가 약 3천만원이라면 실질적인 절세금액은 약 7천만 원이 됩니다.
출처: 미래에셋증권 오블리제 클럽 매거진(미래에셋증권 VIP서비스팀 허혁재 수석부동산컨설턴트, 서혜민 세무사)
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출처:부동산114
등록일 : 2015-07-23
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