최근 전셋값이 매매가 턱밑까지 치고 올라오면서 투자 목적으로 주택을 매입하는 수요가 많습니다. 큰 돈을 들이지 않고 부동산에 투자할 수 있기 때문인데요.
하루 빨리 임대수익을 올리고 싶은 투자자는 매매잔금을 납부하기도 전에 중개업소에 물건을 내놓고 세입자를 찾기 시작합니다.
이런 경우 세입자는 임대차 계약을 진행해도 될까요? 아래 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
# 김씨는 부동산 중개업소를 2달 가까이 쫓아다닌 끝에 마음에 쏙 드는 전셋집을 구했습니다. 원하는 위치에 적당한 가격까지, 어렵게 구한 전셋집은 김씨의 마음에 모두 들었지만 한가지 찝찝한 부분이 있습니다.
임대인이 아직 진정한 소유자가 아니란 점입니다. 임대인은 해당 전셋집을 보름 전 사들인 매수인입니다. 잔금을 모두 납부하지 않은 반쪽자리 주인에 불과합니다.
김씨는 이 집을 꼭 계약하고 싶지만 행여나 집주인이 바뀌어 문제가 생길까 걱정 됩니다. 만약 집주인이 바뀐다면 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을지도 불안합니다.
이런 경우 김씨의 임대차 계약이 문제 없이 진행되기 위해서는 대항력이 필요합니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.
즉, 임대인이 잔금 납부를 하지 못해 제 3자에게 소유권이 넘어가더라도 김씨가 대항력을 갖추고 있다면 새로운 소유자에게 임대차 보증금 반환을 주장할 수 있다는 의미입니다.
대항력을 갖추기 위해선 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임대주택의 인도와 주민등록을 마치면 됩니다.
이와 관련한 대법원 판례를 살펴보면 “소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차 받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다”고 판시하고 있습니다. (대법원 1996. 8. 20. 산고 96다7653 판결)
매매 잔금일 맞춰 계약서 재작성하는 것도 방법
정리하면 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 매매계약이 해제되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있다는 의미입니다. 이때 새로운 소유자는 세입자 김씨의 임대보증금을 반환해야 하는 의무를 갖게 됩니다.
그 이유는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마쳤기 때문이고, 대항력을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서 조항의 계약해지로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당되기 때문입니다.
따라서 세입자 김씨가 잔금을 모두 납부하지 않은 매수자와 임대차 계약을 진행하는 것은 무리가 없어 보입니다. 다만 안전장치를 위해 주택임대차보호법상의 대항요건은 꼭 갖춰야 합니다.
만약 그래도 안심이 되지 않는다면 등기부등본상의 현 소유자를 임대인으로 한 임대차계약서를 작성한 뒤, 매매계약의 잔금일에 맞춰 매수인을 임대인으로 하는 임대차 계약서를 다시 작성하면 됩니다.
