가을 이사철 시작되면서 세입자와 임대인의 분쟁↑ 계약서에 명시된 `원상회복` 범위는 어디까지?
가을 이사철(9월~10월)이 시작됐다. 1년 중 봄 이사철(3월~4월)과 더불어 세입자의 거주지 이동이 가장 빈번한 시기로 볼 수 있다. 이 때문에 제 때 나가야 하는 세입자와 거액의 보증금을 반환해야 하는 임대인 사이의 분쟁 가능성도 높아진다. 여러 가지 분쟁이 발생하지만 임대차에서 가장 애매한 부분은 계약서에 명시돼 있는 "세입자의 원상회복" 의무라 할 수 있다.
그렇다면 세입자의 `원상회복` 의무란 어디까지 범위를 의미하는 것일까? 부동산114는 분쟁사례와 이에 따른 판례 등을 참고하여 합리적인 해결방법을 찾아봤다.
▣ 법에서 말하는 원상회복이란? 민법 제615조에 따르면 빌린 물건을 돌려줄 때에는 "원상에 회복하여야 한다"고 명시돼 있다. 법에서 말하는 원상회복의 의미는 입주 당시와 똑 같은 상태로 회복하라는 의미만은 아니다. 법 조항을 더 구체적으로 살펴 보면 "남의 물건을 빌리면, 선량한 관리자의 주의 의무가 있으며"(민법 제374조), "계약이나 그 물건의 성질에 따라 사용해야 한다"(민법 제610조)라고도 명시돼 있다.
해석하면, 임차인이 "선량한 관리자의 의무"를 못했거나 "비정상적"으로 사용한 경우에 원상회복의 의무가 발생한다고 볼 수 있다.
또한 과거의 판례를 참고하면 이 부분에 대한 해석이 보다 명확하게 제시돼 있다.
위 판례나 법 해석 등으로 볼 때 원상회복에 대한 기본 원칙이 분명해 보인다. 하지만 문제는 현실에서의 적용이라 할 수 있다. 특히 통상의 손모 범위는 또 어디까지로 봐야 할지에 대한 의견도 분분한 상황이다. 이 경우 우리나라와 비슷한 주거문화를 가진 일본 사례를 참고할 필요가 있다. 우리나라와 달리 원상회복에 대한 임차인과 임대인 사이의 분쟁 발생시, 구체적인 가이드라인을 제시했기 때문이다.
▣ 원상회복 지연으로 손실이 발생한다면? 사례를 보면 임차인의 원상회복이 지연되면서 임대인이 손해를 보게 되는 경우도 발생한다. 이러한 경우 판례에 따르면 원상회복 불이행에 따른 손해배상은 원상회복이 가능할 수 있었던 "공사기간"수준으로 명시하고 있다.
▣ 분쟁 줄이려면 "들어올 당시의 상태" 증거로 남겨두어야 결국 임차인은 분쟁 발생에 대비해 입주 시점에 주요 시설물의 상태를 사진으로 남겨두고 보다 상세한 사항은 메모해 두는 것이 현명하다. 메모에는 작성된 정확한 날짜와 시간 등을 적어두는 것도 좋은 방법이다. 사람에 의지한 단편적인 기억에 의지하기 보다는 실제 사진과 메모 확인을 통해 불필요한 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있기 때문이다.
하지만 일부 사례를 보면 사소한 원상회복이 안 된다는 이유 만으로 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우도 발생하곤 한다. 다만 이런 경우 역으로 임대인이 보증금 반환 지연에 따른 배상금을 지급하라는 대법원 판례도 있어 "배째라"식 감정싸움은 손실액(법무사 등 소송비용, 기회비용, 패소에 따른 금전 손실 등)이 커질 수도 있다. 분쟁을 줄이려면 우선적으로 임차인과 임대인이 상호 존중하는 자세를 가지는 것이 중요하다.
