막상 마음속으로만 그리던 전원주택에 대한 로망을 현실로 옮기려고 보면 난감해진다. 어디서부터, 무엇을 먼저 시작해야할지 감이 잘 서지 않아서다.
곳곳에 다양한 위험도 널려 있다. 자칫 발을 잘못 디뎠다가는 비싼 수업료만 물고 빠져나와야 할때도 있다. 최악의 경우 막대한 재산상의 손실을 입기도 한다. 안전하게 소형 전원주택을 마련하기 위해 주의해야 할 점은 무엇일까.
규모·용도 따라 주의 필요
전원주택은 규모(바닥면적)와 용도에 따라 인허가 절차가 다르다. 사전에 이를 확인하지 않고 덜컥 집을 지었다가는 등기부등본에 건물을 올리지 못하고 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다.
가장 먼저 용도를 명확히 해야 한다. 지으려는 건물이 주거용이냐, 아니면 농막용이냐에 따라 인허가 절차에 차이가 있기 때문이다. 주거용의 경우 아무리 규모가 작더라도 바닥면적과 상관없이 반드시 건축 인허가 절차를 밟아야 한다. 이때 농지는 농지전용허가를, 임야는 산림훼손 허가가 필요하다.
지목이 대지일 경우에는 전용허가나 훼손허가 없이 전원주택을 지을 수 있다. 이는 주거용 건물일지라도 바닥면적 9.9㎡(3평) 이하이면 지목이 대지가 아니더라도 허가 없이 설치가 가능한 일본과는 차이가 있다.
주거용과는 달리 바닥면적 20㎡ 미만의 농막은 개발행위 허가 등 별도의 인허가 절차가 필요없다. 해당 지자체에 가설물 설치 신고만 하면 된다. 농막용은 주거용 건물에 비해 설치 장소에 대한 제약도 많지 않은 편이다. 주택은 대지에만 지을 수 있지만 농막은 전답·임야에도 설치가 가능하다. 이때 물론 농지전용이나 산림형질훼손 등의 인허가를 받지 않아도 된다.
주거시설은 아니지만 농막에도 전기·가스·수도 등을 설치할 수 있다. 정부는 재작년 농막에도 주거시설처럼 전기·가스·수도 등 간선시설을 들일 수 있도록 관련 규정을 바꿨다. 농막을 사실상 주거용으로 사용할 수 있도록 허용한 것이다.
야외 간이 매점 등과 같은 상업용 가설물도 농업용 농막과 마찬가지로 설치 신고만 하면 된다. 그러나 주의해야 할 점은 있다. 상업용 가설 설치물의 경우 존치기간 3년(건축법 시행령 15조)의 제한을 받는다는 점이다.
때문에 미니 주택을 상업용으로 이용할 경우 3년마다 연장 신청을 해야 한다. 연장 횟수에는 제한이 없다. 때문이 본인이 원하는 기간만큼 이용이 가능하다. 미니주택을 상업용으로 설치해 영업 행위를 할때 관련 법에 따라 정식으로 영업 허가를 받을 수 있다.
공사현장 숙소나 관리사 등으로 미니주택을 설치할 때 역시 설치 신고만 하면 된다. 이처럼 신고만으로 설치가 가능한 가설물의 종류는 지자체마다 약간씩 차이가 있다. 공통적으로 설치할 수 있는 가설물로는 모델하우스, 재해복구용 건축물, 경비초소, 차고 등이다. 서울시에서는 화원, 운동시설의 관리사무실, 공장의 제품야적장, 기계보호시설 등의 시설물이다.
가설 설치물이라도 구조방식에 제한이 있다. 현행 규정 상 가설물로 철근콘크리트 등은 설치가 불가능하다. 가설물은 도시계획 사업이 집행되면 언제든지 철거해야 하기 때문이다. 가설물 설치 신고 절차는 간단하다. 해당 시·군청 홈페이지에서 가설건축물 축조 신고서를 다운받아 작성한 뒤 토지대장·농막배치도·평면도를 첨부해 해당 지자체 허가민원과로 접수하면 된다.
주택 건축 자신없으면 ''멘토'' 요청
건축 방식별로 주의해야 할 점도 적지 않다. 통나무주택을 DIY 방식으로 지을 경우 단열과 뒤틀림 등에 주의해야 한다. 통나무주택은 목조주택과는 달리 별도의 단열재와 마감재를 쓰지 않는다. 통나무 자체가 단열재와 마감재 역할을 하는 것이다.
이 때문에 잘못 지으면 집이 뒤틀리거나 갈라질 수도 있다. 또 무리하게 비용을 줄이려고 규격에 맞지 않는 목재를 쓰면 단열이나 방음에 문제가 생길 수 있다. 스티로폼 양쪽에 함석판을 덧댄 ''샌드위치 패널''로 짓는 조립식은 가격은 저렴하지만 잘못 지으면 방수가 어렵고, 녹물이 스며들 수 있다.
DIY 방식의 주택은 집짓기 과정 전반에 대해 도움과 조언을 받을 만한 멘토를 확보해 둬야 한다. 잘못 지으면 방수가 어렵고, 빗물이 스며들 수 있기 때문이다. 이동식 주택의 경우엔 진입로가 관건이 된다. 대형 트럭이 들어갈 수 없으면 집 배달이 어렵기 때문이다. 도저히 트럭이 진입할 수 없어 결국 환불 결정하는 사례로 간혹 나온다.
아무리 규모가 작은 집이라도 주거용으로 지으면 건축 관련 인허가 절차는 거쳐야 한다는 점에 유의해야 한다. ''주말·체험 영농용''이라도 도시 지역이나 계획관리구역 내 농지는 농지보전부담금 감면 대상에서 제외된다.
부지는 경관보다 현실 먼저 따져야
부지 선정 과정에서도 주의가 필요하다. 소규모 전원주택을 지을 땅을 고를 때는 경관보다는 집터로서의 현실적인 조건을 갖췄는지를 먼저 확인해봐야 한다.
일단 진입로를 확실하게 확보하고 있는지가 중요하다. 아무리 좋은 땅이라도 도로가 연결돼 있지 않다면 건축허가를 받을 수 없다. 육안으로 도로를 확인했더라도 안심해서는 안된다. ''무늬만 도로''인 경우가 간혹 있기 때문이다. 반드시 지적도 등을 통해 공공도로로 누구나 사용 가능한지 확인해야 한다.
또 땅을 살 때 현장 답사는 필수다. 서류상으로는 나타나지 않 는 복병이 현장에서는 수시로 돌출한다. 30도 급경사 지역도 지적도에는 평지로 나타나고 축사, 공장등 환경오염시설은 현장을 확인해 보지 않으 면 알 수 없다.
땅값 흥정도 중요하다. 급매물은 대개 고정가격이 아닌 흥정가격인 경우가 많다. 흥정 여하에 따라 땅값이 1000만∼2000만원 정도 왔다갔다 하는 것은 예사다.
