최근 국토교통부가 2015년 1분기 부동산 실거래 신고내역에 대한 지자체 자체 조사 및 정밀조사를 통해 실거래가 허위신고 489건(957명)을 적발하고, 23억 원의 과태료를 부과했다고 밝혔다.
부동산 실거래 신고 위반사례를 유형별로 살펴보면, 신고 지연 및 미신고가 368건(714명)으로 가장 많았고, 실제 거래가격 보다 낮게 신고(다운계약)한 것이 64건(130명), 실제 거래가격 보다 높게 신고(업계약)한 것이 28건(52명)이었다. 계약일 등 가격 외 허위신고 22건(43명), 증명자료 미제출(거짓제출) 3건(6명), 중개업자에 허위신고 요구 1건(3명), 거짓신고 조장·방조 3건(9명)이며, 이와 별도로 증여를 매매거래로 위장 신고한 계약 137건도 적발됐는데 구체적인 적발사례는 다음과 같다.
적발 인원이 전 분기(1,128명)대비 15.2% 감소하긴 했으나, 지난해부터 매분기 1천여 명에 육박하는 위반사례가 나타나고 있어 부동산 자산비중이 높고 매매 등 실거래에 직접 나서야 하는 고액자산가들의 주의를 요하고 있다.
"절세"와 "탈세"는 모두 납세자가 자기의 세금부담을 줄이고자 하는 목적에서 행해진다는 점은 같지만 그 방법이 세법이 허용하는 범위 내에 있느냐 없느냐에 따라 큰 차이가 있다. 세법을 충분히 이해하고 법 테두리 안에서 세금을 줄일 수 있는 가장 유리한 방법을 찾는 것은 절세지만, 고의로 사실을 왜곡하고 불법적인 방법을 동원해 세금부담을 줄이는 행위는 탈세다. 허위계약서 작성과 실제보다 비용을 부풀려 처리하는 비용의 과대계상도 탈세의 대표 유형으로 흔히 거래당사자의 요구나 지인과 중개인의 조언에 의해 크게 의식하지 않고 관행적으로 움직이는 경우도 많기 때문이다.
흔히 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 양도자는 양수자에게 업(UP)계약서를 작성해줘 향후 양도자의 양도소득세 탈루에 협조하는 사례가 있고, 실거주 목적의 취득자도 양도자와 공모해 다운(DOWN)계약서를 쓰고 매도자가 양도차익을 줄여 신고할 수 있도록 돕는 일 등이 대표 사례다.
하지만 2006년부터 부동산 실거래신고가 의무화된 이후, 정부와 세무당국은 지역별로 풍부하게 누적된 부동산 실거래가 사례와 통계를 보유하고 있다. 거래와 세무자료가 쌓일수록 국토교통부와 지자체·국세청 등의 협업단속 움직임이 강해지고 거래량이 증가한 주요지역은 매분기 정밀조사를 실시하는 등 실거래가 위반 사례를 상세히 점검해 철저히 적발한다는 의지를 지속적으로 내비치고 있다. 특히 허위신고와 증여혐의 내역이 적발되면 관할 세무서에 통보돼 증여세, 양도소득세 추징 등 추가 조치가 취해지므로 자산 피해도 적지 않다.
지난해 하반기부터 담보대출 규제완화와 저금리 여파로 공급과 가격의 호조세가 뚜렷해진 부동산시장은 토지와 주택·분양권·상가 가리지 않고 각종 실거래량이 크게 증가했다. 최근엔 대구와 부산 등 지방 혁신도시뿐만 아니라 위례·동탄2 신도시 등 수도권 인기택지지구의 입주 예정지역에 대한 분양권 거래도 상시 정밀조사를 강화해 불법행위를 집중 단속할 계획이라고 한다.
부동산을 양도하고 거짓계약서를 작성하면 받게 되는 불이익은 과연 뭐가 있을까? 우선 양도자가 양도차익을 무신고하거나 과소 신고하는 경우에는 해당 납부세액의 최고 40%에 해당하는 신고불성실 가산세와 일0.03%(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실 가산세가 부과된다. 특히 거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무신고하거나 과소 신고하는 경우에는 "사기나 그 밖의 부정한 행위"에 해당하여 40%의 신고불성실 가산세가 부과된다.
부동산 매매 거래 당사자가 매매계약서의 거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 해당 부동산에 대한 양도소득세 비과세과세 및 감면도 배제한다.(소득세법 91②, 조특법 192①) 매도인이 1세대 1주택 또는 8년 자경농지 등의 비과세 요건을 충족하였더라도 양도세 비과세 감면 규정을 적용받을 수 없으며 양도세를 추징(추징세액: 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액)한다, 매수인 역시 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세 감면 혜택이 배제되므로 주의해야 한다.
실거래가액을 거짓으로 신고하면 해당 부동산(토지 또는 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5)이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
요사이 전세가격의 고공행진과 빠른 월세화로 인한 고액 월세가 증가하자 국세청은 고액 전·월세입자에 대한 자금출처조사까지 확대하는 추세다.
강남·용산 등 서울 주요지역 10억 원 이상 전세입자 또는 월 1천만 원 이상 고액 월세입자 중 연령, 직업, 신고소득에 비해 과도한 임대료를 지불하는 경우가 주요 대상이다. 자금 출처가 명확하지 않는 고액 전·월세입자를 재력가인 부모가 자녀에게 교육 및 정주 여건이 좋은 주요 지역에 거주할 수 있도록 고액 임대자금을 증여하고 증여세를 신고 누락한다고 세무 조사하는 것이다. 과거 관행상 자녀에게 무상으로 지불하던 전·월세 보증금마저도 변칙적인 부의 무상이전 시도로 탈세 범위화하는 등 정부의 규제는 점차 고도화되고 있다.
분양권 복등기, 처분금지 가처분, 지분 쪼개기, 알박기 및 근저당 설정 후 편법 분할 등 과거 전형적인 방법의 세금 탈루만 허위신고가 아니다. 최근엔 실거래가 신고 위반까지 부동산 소득 탈루수법으로 규정하고 있는 만큼 부동산거래 당사자는 계약서 작성과 주요 세무 신고 일정을 꼼꼼히 살피고 전담 세무사 등 전문가의 도움을 받아 성실신고를 하는 것이 절세의 지름길임을 잊지 말도록 하자. 합법적 범위의 절세 그리고 성실납세가 진정한 노블레스 오블리주인 시대가 됐다.
