세입자(임차인)는 경제적 약자로 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법 등을 통해 법적·제도적으로 보호를 받을 수 있다. 그러나 현실에서는 월세를 밀려 연체하는 경우도 있고 계약 기간이 만료 되어도 집을 비워주지 않는 일이 종종 벌어지기도 한다. 여러 사정이야 있겠지만 집주인 입장에서는 금전적인 손해와 함께 이래저래 골치가 아플 수 밖에 없다.
▣ 월세를 제 때 내지 않는 세입자, 계약 해지 할 수 있나? 세입자는 주택 사용의 대가로 월세 계약을 했다면 집주인에게 월세를 지급해야 할 의무가 있고 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는 매월 말에 지급하는 것으로 되어 있다. 월세를 2회 이상 연체한 경우에는 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있는데 민법 제640조(차임연체와 해지)에는 『건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.』라고 명시되어 있다. 즉, 두 달의 월세를 연체한 경우는 물론이고 10월분을 연체하고 11월분은 내고 다시 12월에 연체해도 임대차 계약을 해지 할 수 있다.
▣ 월세를 연체한 경우 연체이자를 요구할 수 있나? 월세가 밀리면 집주인 당연히 보증금에서 임대료를 공제할 수 있다. 다만, 세입자가 연체된 임대료를 보증금에서 공제하라고 하는 것은 법적으로 효력이 없다. 보증금에서의 공제 여부는 집주인의 권한이기 때문이다. 그러나 월세가 연체될 경우 보증금에서 공제하는 경우가 대부분이다. 이 경우 집주인은 연체된 월세를 보증금에서 공제해 손해를 보지 않는다고 생각 할 수 있지만 매월 나오는 월세가 막히면 집주인은 이래저래 부담이 될 수 밖에 없다. 이런 경우 임대료에 연체이자를 붙이는 방법이 있다. 세입자에게 연체이자를 부담시키려면 계약서에 별도의 약정이 있어야 하고 이율도 정해야 한다. 연체 이율은 법정이율인 년 5% 정도를 적용하는 것이 무난하다.
또한 월세가 연체될 경우 지급명령신청제도를 활용해 볼 수 있다. 지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로 소장을 받은 법원을 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도이다. 이 제도는 명도소송과 같이 재판을 통해 판결을 받지 않고 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로 보다 간편하고 복잡하지 않은 법제도로 볼 수 있다.
▣ 집주인이 계약 해지를 전달 했는데도 세입자가 집을 비워 주지 않는다면 집주인은 세입자가 월세를 지급할 능력이 없거나 의사가 없다고 판단되면 보증금이 바닥 나기 전에 해지 의사 표시와 동시에 주택(건물)을 비워달라고 요구하는 것이 좋다. 통상 연체를 조금 해도 기다려주는 것을 미덕으로 생각하지만 자칫 소송으로 이어질 수 있어 명도절차 신청은 빠를수록 좋다. 월세가 몇 달씩 연체된다면 합의 해지 아니면 명도소송을 선택하는 것이 방법이 될 수 있다.
명도소송은 임대차계약이 종료 및 해지된 경우 집주인 건물 인도 요구에도 불구하고 세입자가 건물(집) 인도를 거부할 경우 명도소송을 제기하여 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받을 수 있다.
가능하면 소송을 통해 강제 집행은 피하는 것이 좋다. 소송에 따른 비용이 만만치 않고 소송 진행과정이 길어질수록 월세를 못 받는 등의 금전적인 손해도 크기 때문이다. 따라서 집주인이 조금 손해를 보더라도 세입자와 원만한 해결을 하위해 노력하는 것이 무엇보다 중요하다.
