올 들어 서울·수도권을 중심으로 수직증축 리모델링 사업이 활기를 띠면서 투자자의 관심이 높아지고 있다. 특히 추가 분담금이 얼마나 들지, 수익성은 괜찮은지 등이 최대 관심사다.
현재 시세에 추가 분담금을 합친 총 비용을 예상 시세와 비교하면 수익성을 어느 정도 가늠할 수 있다. 총 비용이 예상 시세보다 낮을수록 투자가치는 올라가는 셈이다.
중앙일보 조인스랜드가 리모델링 업계의 도움을 받아 조합원 수익성을 시뮬레이션한 결과 경기도 안양 평촌 목련3단지는 가구당 평균 1억3000만원 정도 부담금이 들어갈 것으로 추산됐다.
이 단지는 1992년 준공된 아파트로, 41~56㎡(이하 전용면적)형 902가구로 구성됐다. 조합원의 집은 41㎡형(98가구)이 51㎡로, 50㎡형(294가구)이 62㎡로, 56㎡형(510가구)이 70㎡로 각각 커진다. 가구수가 1037가구로 늘어나는 만큼 135가구(51~70㎡)를 일반분양할 수 있다.
법에서 허용하는 범위인 기존 전용면적의 40%(85㎡ 이하 주택)가 아닌 23%까지 면적을 늘리는 방식이 적용됐다. 시공사인 쌍용건설 관계자는 "나머지 17% 정도를 일반분양분으로 돌렸다"며 "주택 면적을 늘리는 동시에 조합원 분담금은 20% 이상 줄어든다"고 말했다.
리모델링 공사비는 3.3㎡당 400만원대를 기준으로 했다. 주변 시세를 감안해 분양가를 3.3㎡당 1800만원으로 가정하면 41㎡형이 51㎡로 넓히는 데 1억700만원, 50㎡형이 62㎡로 옮기는 데는 1억3900만원의 분담금이 각각 들어간다. 56㎡형이 70㎡로 가게 되면 가구당 평균 분담금은 1억4400만원 정도다. 분양가가 이보다 올라가면 분담금은 그만큼 더 줄어든다.
수익성은 괜찮을까. 현재 41㎡형의 평균 시세가 2억5000만원이다. 50㎡형은 3억2500만원 선. 41㎡형을 사들여 51㎡로 입주하는 데 총 3억6000만원 정도 필요할 것으로 분석된다. 51㎡짜리의 장래 시세는 3.3㎡당 1800만원을 기준으로 3억9000만원대다. 예상 수익이 3000만원 정도인 셈이다.
▲ 경기도 안양시 평촌 목련3단지 전경.
송파 성지, 1억원 넘게 이익 날 수도
1992년 준공된 서울 송파동 성지아파트(59~80㎡형 298가구)는 리모델링하면 일반분양 44가구(103㎡)가 추가로 나온다. 기존 조합원 물량은 59㎡형이 80㎡로, 80㎡형이 103㎡로 각각 늘릴 수 있다. 리모델링 예상 평균 분담금은 1억5000만원 수준이다. 시공사인 포스코건설이 제시한 공사비는 3.3㎡당 431만원이다.
시뮬레이션 결과 송파 성지아파트 59㎡형 소유자가 80㎡로 가는데 들여야 하는 분담금은 1억3000만원 정도다. 80㎡형이 103㎡로 넓히는 데는 1억7000만원의 분담금이 들어갈 것으로 분석됐다.
투자성을 따져보자. 현재 59㎡형의 시세가 4억1000만원이다. 59㎡형을 산 뒤 80㎡에 입주하는 데 총 5억4000만원 정도를 내야 할 것 같다. 80㎡의 미래 시세는 3.3㎡당 2200만원을 기준으로 6억원이 넘는다. 예상 수익이 주택형에 따라 1억~1억6000만원으로 나타났다.
결국 리모델링 이후 새 아파트라는 프리미엄으로 분양가를 얼마나 끌어올리느냐가 수익성 확보의 관건이다. 한 업계 전문가는 "일반분양분 분양가가 낮으면 수익성이 떨어지게 된다"며 "차익을 낼 수 있는 단지가 많지 않아 투자를 목적으로 한 경우 손익계산을 면밀히 따져야 한다"고 조언했다.
