서울 강북 지역은 '뉴타운'을 비롯한 재개발 사업의 방향에 따라 10년 후 모습이 크게 달라질 전망이다. 올 들어 부동산 경기가 상승세를 타면서 그동안 지지부진했던 사업들이 일제히 탄력을 받아 속도를 내고 있지만 새로운 재개발 지구를 찾기는 쉽지 않다.
대신 가로주택정비사업 등 소규모 재개발을 통해 주택가가 변모할 것으로 보인다.
단기적으로 볼 때 재개발 단계를 차례로 거쳐 착공에 들어간 성동, 동대문, 은평, 서대문 등 강북 지역의 아파트 단지들은 교통과 입지 여건이 크게 나쁘지 않다면 무난히 분양에 성공할 것으로 보인다. 강남에 비해 상대적으로 분양가가 저렴하고 새 아파트 수요는 계속 이어지기 때문이다.
전세의 월세 전환이 가속화되면서 올 들어 이미 매매로 전환하는 상당수가 성동구 등으로 몰리고 있다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "최근 뉴타운 사업이 되살아난 것은 주변 집값이 반등하면서 사업성이 개선됐기 때문"이라며 "재개발 사업이 민간택지 분양가상한제 폐지의 직접적인 수혜를 본다는 점도 호재로 작용하고 있다"고 말했다.
최근 사업에 또다시 제동이 걸리긴 했으나 용산구 한남뉴타운 등은 서울시의 한강변 재정비 계획안과 맞물려 개발이 진행될 것으로 보인다. 대부분의 부동산 전문가들은 국제업무지구 개발이 무산되면서 한동안 위축됐던 용산 일대가 미군부대 이전 부지 개발 등의 호재를 타고 다시금 '서울의 중심'으로 우뚝 설 것이라는 데 동의하고 있다.
사업성이 희박해 사업 자체가 표류중인 지역들이 뉴타운에서 해제되면서 기존 뉴타운 지역이 더욱 빛을 발할 가능성도 있다.
특히 강남에 비해서는 상대적으로 저평가된 강북이지만 도심 지역에 위치한 아파트의 경우 거주의 편의성과 자산가치 상승을 모두 충족시킬 수 있어 희소성도 높아질 전망이다. 각종 기반시설과 편의시설, 교통망 등을 고려할 때 수요가 꾸준하고 시장 불확실성이 낮기 때문이다.
백준 J&K도시정비 사장은 "전세난이 쉽게 해소될 기미를 보이지 않자 매매로 돌아서는 세입자까지 가세하면서 주택 수요가 더욱 늘고 있고, 이들이 뉴타운ㆍ재개발 아파트 분양 시장에 가세하고 있다"고 말했다.
장기적으로는 대규모 재개발은 힘을 잃으며 소규모 정비가 활기를 띨 것으로 보인다. 서울시의 뉴타운 출구전략에도 불구하고 곳곳에서 매몰비용(사업을 위해 투입된 후 회수할 수 없는 비용) 등의 문제를 둘러싼 주민과 건설사간 갈등이 해결되지 않고 있어 이 문제를 풀기 위한 공방이 다음 정권까지 이어질 수도 있다.
그럼에도 소방차 한 대가 들어가기도 힘든 좁은 골목길, 한겨울에도 꽁꽁 얼은 가파른 오르막길을 오르내려야 하는 열악한 주거환경을 바꾸기 위해서는 '재개발 출구전략은 다시 재개발'이라는 논리도 만만찮아 입지에 따라 재개발에 나서는 지역도 나올 가능성이 있다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "강북지역 가운데서도 도심에 인접한 지역은 향후 주택시장 활성화 여부에 따라 재개발의 가능성이 언제든 변할 수 있기 때문에 장기적으로 지켜볼 필요가 있다"고 지적했다.
이번 9ㆍ2 대책에서도 드러났듯 재건축이 활기를 띨 수도 있다. 이미 재건축 사업이 본궤도에 오른 강남에 비해 시간은 걸리겠지만 노원구를 비롯해 아파트 노후화가 속속 진행되며 재건축 수순을 밟게 될 운명이라고 업계 전문가들은 진단하고 있다.
