Q: 지난 5월 결혼한 신혼부부입니다. 대출을 받아 회사 인근 빌라에 전세를 얻어 신혼집을 마련했습니다. 처음에는 깨끗하게 도배가 되어 있어 확인하지 못했는데, 살면서 차츰 집에 많은 문제가 있다는 사실을 알게 되었습니다. 누수 때문에 천장과 벽에 곰팡이가 올라왔고, 거실 난방은 작동되지 않는 상황입니다. 집주인에게 이러한 사실을 여러 차례 알리고 수선을 요구해 보았지만, 모르쇠로 일관하고 있습니다. 제습기 장만, 도배, 보일러 교체 등 돈은 돈대로 들고, 스트레스도 이만저만 아닙니다. 도저히 못 살겠습니다. 문제 해결을 위해 들어간 돈을 돌려받고 계약해지를 하고 싶습니다.
A: 법무법인 전문 김도영 변호사입니다. 신혼집은 특별한 의미가 있는 공간인데 불편을 겪으셨군요. 이제 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 임대인은 임차인(세입자)의 주택 사용에 있어 필요한 상태를 유지해 줄 수선의무를 지게 되었습니다. 따라서 누수를 비롯한 문제로 하자가 발생하었다면, 임차인은 임대인에게 수선을 정당하게 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 이에 응하지 않는다면, 전세 계약을 해지하고 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
'내 집이 최고다'라는 말이 있듯이 집은 특별한 의미를 지닌다. 다른 사람의 간섭을 받지 않고 온전히 내 몸을 쉴 수 있는 곳, 내 가족만이 모여 단란한 시간을 가질 수 있는 유일한 공간이기 때문이다.
의미가 큰 만큼 여기에 들어가는 비용도 상당하다. 대부분의 사람이 가족이 편안히 쉴 수 있는 공간을 꾸리기 위해 가진 재산 대부분을 주택마련에 쏟아 붓고 있기 때문이다. 이뿐만인가? 심지어는 이자를 감수하면서까지 대출을 받아 집을 마련하는 가정도 태반이다. 따라서 결혼이나 출산, 자녀교육, 직장 등의 이유로 이사해야 하는 경우 그 어느 때보다 신중히 따져보고 결정해야 한다.
민법에서는 임대인은 임대차 기간에 임차인(세입자)의 주택사용 및 수익에 필요한 상태를 유지해 줄 수선의무를 부담해야 하는 것으로 규정하고 있다. 또한, 임차인의 과실 없이 임차주택에 문제가 발생한 경우, 그 부분의 비율에 대한 보증금 감액을 청구하거나 계약 해지를 요구할 수 있도록 하고 있다.
구체적으로 누수로 인해 고통을 받는 의뢰인의 경우를 들어 살펴보면, 임대인은 곰팡이가 생기지 않고 난방에 문제가 발생하지 않도록 적극적으로 원인을 찾아 보수해 주어야 할 책임이 있다. 그러나 의뢰인의 정당한 요구에도 불구하고 모르쇠로 일관하며 수선요구에 응하지 않고, 세입자 본인의 문제 해결 노력에도 상황이 개선되지 않는 상황이라면, 계약을 해지할 수 있다. 더불어 피해를 입은 부분에 대한 손해배상 요구도 가능하다. 보일러교체나 도배 등 누수로 인해 발생한 비용은 집 가치 유지에 도움이 되는 유익비로 구별돼 임대인에게 청구할 수 있기 때문이다.
이에 따라 주택의 하자로 인한 피해 부분에 대해 적극적으로 소송까지 고려하고 있다면, 피해를 본 의뢰인은 임대인에게 곰팡이가 생기는 원인을 찾아 보수하여 줄 것과 문제 해결에 들어간 비용을 지급하라는 내용의 내용증명을 먼저 보내도록 한다. 여기에 문제가 발생한 부분에 대한 사진과 함께 전문업자의 소견서도 함께 준비해 첨부하는 것이 더욱 확실한 방법이다. 이러한 대응에도 불구하고 임대인이 응하지 않는다면, 그때 '보증금 반환청구소송'을 통해 해결할 수밖에 없다.
그뿐만 아니라, 이사를 오기 전에 살고 있었던 전 임차인에게 이곳에 살던 당시에도 문제가 발생했었다는 증언을 확보해 둔다면 소송에서 더욱 유리한 고지에 오를 수 있다. 이미 오래전에 문제가 있었던 사실을 임대인이 알 수 있었음에도, 수리하지 않고 문제가 없는 것으로 위장해 임대차 계약을 허위로 작성한 것을 문제 삼아 ‘특별 손해’를 요구할 수 있기 때문이다.
