최근 소형주택을 대체할 상품으로 아파트를 닮은 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’이 크게 늘고 있다. 거실과 주방 방 2~3개를 들인 아파텔은 소형 아파트와 크게 다르지 않다.
평면도 3베이, 4베이 등 아파트와 거의 유사한 데다 분양가는 주변의 소형 아파트보다 저렴해 신혼부부 등 젊은층들의 큰 인기를 끌고 있다. 아파텔을 사서 임대하려는 투자자도 있지만 신혼부부 등 실수요자가 대거 몰리고 있다는 얘기다.
이 같은 아파텔은 서울 도심이나 서울 위례신도시, 경기도 용인시 등 주택 수요가 많은 곳에서 분양돼 인기를 끌고 있다. 하지만 아파텔은 아파트와 본질부터 다른 만큼 실수요라면 아파텔을 계약할 때 좀 더 꼼꼼히 따져봐야 한다. 아파텔에 관심을 두고 있는 실수요자가 따져봐야 할 문제를 두 차례에 걸쳐 나눠 싣는다.
아파텔을 분양 받아 임대한다면야 사실 주변에 임대수요는 많은지, 주변 임대시세 대비 분양가는 적정한지 정도만 살피면 된다. 하지만 임대수익이 목적이 아니라 실거주가 목적이라면 얘기가 달라진다.
아파텔, 법정 용어는 그냥 오피스텔
아파텔이라는 말은 주택 업계에서 편의상 지어낸 말이다. 아파트를 닮았다고 해서 오피스텔과 아파트를 합성한 말이다. 관련법상 용어는 그냥 ‘오피스텔’이다. 아파트와 같은 주택이 아니라는 얘기다.
아파트를 닮긴 했지만 주택이 아니고 업무용이라서 생기는 아파트와의 차이가 적지 않다. 우선 전용률이 낮다. 전용률은 주거전용 면적을 계약(공급)면적으로 나눈 것인데, 아파트는 전용률이 대개 80% 선인 반면 오피스텔은 50% 정도에 그친다.
전용률이 낮은 건 업무용 시설이다 보니 기본적으로 주택인 아파트와 달리 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)이 기준이 되기 때문이다. 아파트는 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 전용률을 산출한다.
이외에도 용적률이 높아 공용면적인 커질 수밖에 없는 복도식 설계를 할 수밖에 없는 등의 여러 이유가 있다. 어쨌든 전용률이 아파트의 절반을 조금 넘거나 절반인 오피스텔도 수두룩하다. 아파텔 역시 마찬가지다.
전용률이 낮다는 것은 그만큼 기본 관리비가 비싸다는 의미다. 관리비는 전용면적이 아니라 계약(공급)면적을 기준으로 부과하기 때문이다. 예컨대 전용률이 90% 정도인 아파트 84㎡(이하 전용면적)와 전용률이 50%인 아파텔 84㎡를 살펴보자.
서비스 면적에서도 차이 발생
두 집 모두 기본 관리비가 1개월에 ㎡당 1200원 정도라고 가정하면, 아파트는 기본 관리비가 1개월에 10만9200원 정도가 되고, 아파텔은 20만1600원이 된다. 아파트의 공급면적은 91㎡ 정도인 데 반해 아파텔 계약면적은 168㎡나 되기 때문이다.
기본적으로 공급면적과 계약면적의 차이가 있지만 어쨌든 전용률 차이만큼 관리비가 비싸지는 셈이다. 따라서 실수요라면 아파텔의 전용률과 계약면적이 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
주택과 업무용이라서 생기는 차이는 또 있다. 바로 서비스 면적이다. 아파텔과 같은 업무시설은 건축법상 서비스 면적인 발코니를 들일 수 없다. 그러다보니 같은 84㎡ 아파텔이라고 해도 실제 사용면적이 아파트로치면 59㎡ 정도에 불과하다.
아파트의 경우 4베이, 5베이 등 새로운 평면이 등장하면서 서비스 면적인 발코니 면적이 확 넓어져 서비스로 얻는 주거전용면적이 커지고 있지만, 아파텔에선 이게 안되는 것이다. 전용면적은 아파텔이나 아파트나 84㎡라고 해도 아파트엔 보통 20~30㎡의 서비스 공간인 발코니가 있으므로 실제 전용면적에선 확 차이가 나는 것이다.
일부 아파텔 분양업체들이 아파텔 84㎡의 분양가를 주변 아파트 84㎡와 비교해 싸다고 홍보하는 예도 있는데, 실제 사용면적을 기준으로 한다면 아파텔 84㎡는 주변 아파트 59㎡와 비교해야 하는 것이다. 전문가들은 “전세난이 지속되고 있어 젊은층에는 아파텔이 하나의 대안이 될 수 있다”며 “하지만 관리비가 비싸고 주거 전용면적이 아파트에 비해 작으므로 이런 점들을 감안해 분양가 적정성을 따져야 한다”고 조언한다.
