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| 전세제도는 언제쯤 사라질까? |
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국내 전세제도 소멸은 과도기적 현상
주택임대시장은 `월세시대`를 맞이했다. 국내외 경제가 저성장·저금리 구조로 고착화되고 집주인들도 월세를 선호해 월세나 반전세 매물로 전환하고 있다. 때문에 현 정부 출범 이후 주거정책 방향은 행복주택 건설, 기업형임대주택(뉴스테이), 주택바우처제도 등 `월세시대`를 대비 한 서민 주거안정방안에 중점을 두고 있다.
임차인이 선호하는 전세매물 실종과 전세가격의 빠른 상승으로 서민들 고민은 이만 저만이 아니다.내 집 마련 구입 시기를 앞당길 것인지 매매가격에 육박한 전세를 고집해야 할지 월세로 갈 것인지 의사결정 하기 어려운 혼돈의 시대다. 임차인 입장에서 전세와 월세간의 선택 요인을 살펴보고, 변화된 시장환경에서 전세제도 소멸과 관련된 임차시장의 구조적 변화를 예측해본다.
▣ 전세가격 지표 모두 상승, 임차인 부담 가중
현재 전세시장은 전셋값 상승이 장기화되면서 임차인들의 주거비 부담은 가중되고 있다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 전세가격은 2009년부터 7년 연속 쉬지 않고 상승세를 유지하고 있다. 전세가격이 빠르게 상승해 전국의 아파트 매매가 대비 전세가격 비율은 72%를 기록했다. 지방이나 외곽지역에선 전세가 비율이 90%를 넘어선 단지들이 속출하고 있다. 전국 아파트 전세 실거래가격을 분석한 결과 2011년 1월 기준으로 1억5천만원에서 2015년 8월 기준 1억9천만원으로 상승했다. 서울은 2억5천만원에서 7천만원 오른 3억2천만원이다.
전세금 마련을 위해 `가계 빚`도 늘어나고 있다. 전세자금대출 잔액은 지난 5년 사이 크게 증가했다. 시중 6대 은행의 전세자금대출 잔액은 2010년 말 기준 2조281억원에서 2015년 8월 말 기준 18조4,925억원으로 9.1배 증가했다.
▣ 전월세 거래량 중 월세거래 비중 확대, 서울 가파른 증가
전세가격 상승으로 매매전환 수요도 늘어나 주택시장은 활력을 찾았지만 반대로 일부 전세가구는 보증금 인상분을 월세로 돌린 `반전세` 계약 형태로 전환해 월세가구는 점차 증가하고 있다. 이에 따라 임차가구 중 월세가구 비중은 절반을 넘어섰다. 2014년 주거실태조사에 따르면 전체 임차가구 중 월세가구는 2012년 50.5%에서 2014년 55%로 증가했다. 반면 전세가구는 2012년 49.5%에서 2014년 45%로 줄었다.
특히 수도권 중심으로 월세전환 속도가 빨라지고 있다. 부동산114가 국토교통부 실거래발표(아파트, 주택) 자료를 취합해 전월세 거래량 중 월세거래 비중을 분석했다. 월세거래 비중은 전국이 2012년 31%에서 2015년(1~8월까지)은 41%로 10%p 커졌다. 2011~2013년까지 부동산 거래 침체기를 겪자 최근 4년 동안 수도권 중심으로 월세거래 비중은 가파른 증가세를 보였다. 올해 수도권(33% → 38%)은 지방(44% → 46%)보다 2014년 대비 월세거래 비중 증가폭이 컸다. 수도권에서는 경기(32% → 35%)보다 서울(34% → 40%)이 더 커졌다. 서울은 직장인, 대학생 1인 가구 밀집지역인 종로구(49%), 중구(48%), 관악구(47%), 마포구(45%) 순으로 높았고, 주택가격이 비싼 서초구(43%), 강남구(43%)가 그 뒤를 이었다.
지방은 2005년을 전후하여 매매가격 정체가 지속되자 월세전환이 급격하게 진행됐다. 월세거래 비중이 절반을 넘는 곳이 늘어나 임차시장에서 월세중심으로 임대차 시장이 자리잡아가는 모습이다. 지방에서 월세거래 비중 50%가 넘는 곳이 여럿이다. 경북(52%)과 전북(51%)은 올해 처음으로 절반을 넘어섰고, 부산은 56%로 전국 시도단위에서 월세거래 비중이 가장 높았다. 부산 다음으로 인접한 울산(53%), 경남(53%) 일대가 상위권에 포진했다. 이들 지역은 특성상 조선, 철강, 자동차 산업군이 포진해 주거이동의 용이성을 원하는 월세 선호도가 높은 외지 근로자 인구 비중이 높은 곳이다.
▣ 저소득층 임차시장으로 밀려나
빠르게 진행되는 월세전환은 고소득층보다 저소득층 중심으로 늘어나는 것이 문제다. 자가주택 구입 능력을 갖춘 고소득계층은 주택담보대출을 통해 집을 구매하고, 저소득계층은 주택 구입을 포기하거나 전·월세 시장으로 내몰리고 있다. 부동산 거래시장이 회복을 보였지만 향후 공급 과잉에 따른 가격 하락 우려가 공존하는 상황에서 가격 상승에 대한 불확실성으로 전세에서 매매로 전환하기가 쉽지 않기 때문이다.
2014년 주거실태조사의 소득계층별 자가보유율은 2012년 대비 고소득층(72.8% → 77.7%)은 증가한 반면 저소득층(52.9%→50%)과 중소득층(56.8% → 56.4%)은 감소했다. 특히, 우리나라의 자가보유율(58%)은 해외보다 낮다. 영국(65.9%), 미국(66.2%), 일본(61.1%)은 60% 이상이 집을 갖고 있고 35~39% 이상은 차가(월세)로 거주하고 있다.
주택가격이 아파트보다 상대적으로 낮은 다가구,빌라 주택의 월세거래 비중이 높아져 `주거의 질`도 나빠지고 있다. 국토부 자료에 따르면 전국 아파트 월세 거래비중은 2014년 34%에서 2015년 9월까지 38.1%를 기록했지만 아파트 외 월세거래 비중은 47.8%에서 48.9%로 늘어 절반에 가까워지고 있다.
▣ 점점 사라지는 전세제도, 언제쯤 사라질까?
우리나라 주택임대시장은 전세와 무보증월세, 보증부월세가 공존하고 있다. 전세는 계약 시 보증금을 일시불로 지급하기 때문에 임차인 입장에서 목돈 마련 부담이 크지만 저금리 상황에서 월세보다는 주거 비용 부담이 적다. 무보증월세는 보증금 없이 월세만 내는 구조이며, 보증부월세는 전세금보다 적은 보증금을 계약 시에 지불하고 전세금과 보증금의 차이를 월임대료로 지불해 충당하는 구조다.
임대인 측면에서 전세금은 단순히 이자소득을 발생시키는 목돈이 아니라 주택구입에 있어 레버리지 효과를 통해 가격상승 시 투자수익률을 극대화하기 위한 용도로 활용된다. 이는 은행금리가 높고, 2008년 금융위기 이전까지 주택매매 가격이 오르던 시절 얘기다. 저금리 기조가 이어지고, 주택시장은 실수요 시장으로 재편돼 과거처럼 시세차익 구현이 어려워졌다. 집주인들은 과거 고점에 구입했던 주택 가격의 손해를 만회하기 위해 전세금을 올리거나 대출이자 부담을 줄이기 위해 월세로 전환하는 것이다.
임차인 입장에서 전세금을 월세로 전환했을 때 적용되는 전월세전환율(7.3%)이 은행금리(1년 정기예금 1~2%)보다 높기 때문에 기회비용 측면에서 전세가 유리한 편이다. 과거 은행 금리가 10%대로 높았을 때에는 월세로 거주하고, 전세금은 은행에 넣어 두는 것이 유리했지만 현재는 시장환경 변화로 임대인과 입장이 바뀌었다.
그렇다면 전세제도가 언제쯤 사라질 것인가? 전세제도 소멸시점을 예측 해본다면 최근 3년 동안 임차가구 중 월세거래 비중은 평균 3%p 늘어난 것을 고려해 20년 뒤인 2035년에 월세거래 비중은 100%가 된다. 전제 조건은 은행금리가 1~2%대로 장기간 이어지고, 주택가격은 물가상승률 수준에 머물며 안정적인 시장흐름을 이어가야 한다. 국내 총수요 부진 등으로 인한 저물가 현상이 지속돼 소비자 물가상승률은 낮은 수준을 유지할 것으로 전망된다.
전세제도 자체가 우리나라에서 완전히 사라지지는 않겠지만 인구구조 변화와 정비사업의 이주수요 발생, 저성장·저금리 기조로 감소 추세로 이어질 것으로 보인다. 가계부채 규모가 확대되고 있는 상황에서 집주인들의 이자 부담을 세입자에게 전가 시키기 위한 수요도 한몫을 하고 있다. 대신 감소 속도가 현재처럼 가파르게 이어질 지와 정부의 임대공급 확대 정책으로 서서히 줄어들 것인지의 속도 문제 일 것이다. 장기적으로는 우리나라도 해외 선진국처럼 자가보유와 보증금 있는 월세 또는 무보증 임차 시장으로 양분될 것으로 보인다.
최근 사회의 구조적 변화로 인구구조는 월세를 선호하는 1,2인 가구의 비중이 점차 늘어나고 있다. 일반적으로 직장이나 학업 등의 이유로 독립하는 1인 가구는 장기 계약보다는 이동이 원활한 월세를 선택하려는 경향이 높게 나타난다. 주택시장에서 월세 비중이 높아지는 근거 중 하나다. 통계청에 따르면 가구주의 가구원수별 추계가구에서 1,2인가구 비중이 전체 가구주에서 2012년 50.5% 절반을 넘어서고, 2022년엔 60%에 도달한다. 월세거래 비중이 100%가 되는 2035년은 68.3%다.
반대로 은퇴를 앞둔 중장년층 인구 비중은 증가한다. 이들의 노후대책으로 안정적인 노후 준비를 위해 월세 현금 수입을 선호하면서 전세 공급은 줄어들 것이다. 가구주의 연령대별 추계가구 중 55세 이상 가구주는 2035년에 73%가 될 예정이다.
전세난을 부추기는 재개발·재건축 이주수요 물량이 적체 중이다. 부동산114 조사기준으로 앞으로 5년 이내 이주가 가능한 조합설립인가 단계에서 관리처분인가까지의 재개발·재건축 사업장은 719개인 것으로 조사됐다. 2016년 서울 이주가능 물량은 6만1천가구로 집계된다. 이주수요가 적체되면서 신규아파트 공급 공백까지 이어지면 기존의 전세수요와 겹쳐 전세가격 상승이 이어지고, 일부는 임시 거처를 월세로 이동하는 수요가 늘어날 것이다.
[기사보기]
출처:부동산114
등록일 : 2015-11-02
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