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| 주택 매수 시기 어떻게 접근하는 게 좋을까? |
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2015년은 전국적으로 주택거래가 활발하고 분양 열기가 뜨거운 한 해였는데요. 11월과 12월 2달만을 남겨 놓은 현재 시점에도 달구어진 분양 열기는 식을 줄을 모르고 있으며 이 분위기는 2016년도 1/4분기까지 이어질 것으로 예상하여지기도 합니다. 그렇다면 과연 이러한 상황에서 주택을 매수해도 될까요? 아니면 매수하면 안 될까요? 아니면 분양 열기가 식어 어느 정도 가격이 하락할 때까지 기다렸다가 매수하는 것이 좋을까요?
주택거래가 활발해지고 분양 열기가 뜨거워진 원인은?
월세 증가!
전국적으로 2015년 8월 전·월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수월세 제외)가 차지하는 비중은 45.6%로서, 2014년 8월(40.1%)대비 5.5%p 증가했습니다. 이는 전세가 감소된 반면, 월세의 거래는 증가함으로써 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 지속적으로 증가하고 있음을 알 수 있습니다.
전세가격 상승!
2015년도 3/4분기 전국의 주택전세가격을 살펴보면 전년동기대비 5.3%의 상승률을 기록하였습니다. 수도권의 주택전세가격은 서울 7.5%, 경기 6.7%, 인천 5.7% 상승하였고, 지방의 5개 광역시 역시 대구 9.5%, 광주 4.1% 등으로 높은 상승세를 보였습니다. 이는 임대인이 전세를 준전세, 준월세로 바꾸면서 전세물량이 부족해졌고 서울과 지방 5개 광역시의 아파트 입주 물량은 감소했으나 이에 반해, 재건축 이주 수요의 증가와 낮은 전세대출 금리로 인한 전세수요가 증가하면서 빚어진 현상이라 볼 수 있습니다.
매매가격 대비 전세가격 비율 상승!
2015년도 3/4분기 전국의 매매가격 대비 전세가격 비율은 72.9%로 서울 강북 73.7%과 경기도 74.0%을 중심으로 상승세를 지속하였고 지방 5개 광역시의 경우에는 대전을 제외한 지역에서 전분기보다 소폭 하락하였습니다.
주택거래가 활발해지고 분양 열기가 뜨거워진 결과는?
주택매매 거래량 증가!
2015년도 3/4분기 중 전국의 주택매매 거래량은 21.0%의 증가율을 기록하며 2/4분기 39.1%에 이어 꾸준히 증가하고 있습니다. 수도권(서울, 인천, 경기)의 거래량은 지난 분기의 증가율 64.3%보다는 낮지만, 37.9% 증가하였으며 지방 5개 광역시의 거래량도 부산 27.6% 및 대구 11.2%를 중심으로 9.2% 증가하였습니다.
주택매매 가격 상승!
주택매매 거래량 증가로 인해 2015년도 3/4분기 주택매매 가격 상승률은 3.4%로 수도권과 대구지역을 중심으로 과거 5년 평균 상승률 2.2%보다 높게 증가했습니다. 참고로 3/4분기 중 수도권의 주택매매 가격은 전년동기대비 3.9%의 상승률을 기록하였고, 지방 5개 광역시의 경우 대구 11.9%, 광주 6.3%로 높은 상승세가 지속되면서 전년동기대비 6.0% 상승하였습니다. 특히, 대구지역의 주택매매 가격은 전년동기대비 11.9%로 여타 지역에 비해 높은 상승률을 기록하였습니다.
2015년 분양 물량의 특징은?
역대 분양물량 최대!
2015년 연간 총 분양 물량은 49만 1,594가구로 2014년 33만 854가구에 비해 16만 740가구가 증가하였습니다. 2010년 이후 분양 물량을 비교해 보면 해를 거듭할수록 증가하고 있습니다.
분양권 거래비중 증가!
2015년 3월 전국 주택 거래량 중 분양권 거래비중 25.28%인데 그 중 서울은 14.96%, 대구는 42.1%, 부산은 36.4%로 분양권 거래비중 약 30~40%대를 기록해 실수요자보자는 투자수요가 많았습니다. 이러한 현상은 청약규제 완화로 인해 분양에 관심이 높아진 결과로 판단됩니다.
고분양가! 고프리미엄!
분양열기가 후끈 달아 오르면서 수요가 급증하자 미래상승가치까지 반영되어 분양 가격이 주변 주택가격보다 높게 분양되기도 하였으며, 청약열기가 뜨거웠던 위례신도시의 경우 최대 1억 9천만원대까지 부산·대구의 경우는 최대 3천만원대까지 프리미엄이 붙기도 하였습니다.
지방을 중심으로 미분양주택 증가!
2015년 9월 전국 미분양주택은 지난달 8월보다 2.6%증가했습니다. 대구는 8월 11가구에서 9월 108가구로 미분양주택이 1달 사이에 10배로 증가했지만 절대 규모는 아직까지는 미미한 수준입니다. 미분양주택이 증가한 원인은 주택분양이 사상 최대치를 기록하여 공급량이 증가했기 때문으로 보여지며 전세난이 심각한 수도권에서는 미분양이 8.4% 줄어든 대신 지방의 미분양은 1달 사이에 13.7% 늘어났습니다.
중·소형가구 비율 상승!
분양물량 중 중·소형주택의 비율을 살펴보면 전용면적 60㎡ 미만인 소형과 전용면적 60~85㎡ 미만인 중형의 비중이 해들 거듭할 수록 증가하고 있습니다. 특히, 서울은 소형, 6개 광역시는 중형을 중심으로 상승하였습니다.
2015년 거래가 활발했거나 분양실적이 좋았던 주택은?
전용면적이 작은 중·소형주택!
전세난을 피해 자신만의 주택을 매수하려는 실수요자와 임대소득을 얻으려는 임대인을 중심으로 중·소형주택과 소형주택에 대한 인기가 상승하면서 중·소형주택의 수요가 증가하였으며 분양에 성공한 주택단지도 중·소형주택 위주로 구성된 단지였습니다.
저렴한 분양가!
서울주변의 경기나 인천에서 분양한 주택의 평균 분양 가격은 2억원 후반대로 서울의 평균전세가격 3억원 후반대보다 저렴하여 서울의 전세 보증금으로 충분히 자신의 주택을 분양 받을 수 있어 경쟁률이 28:1을 보이기도 했습니다.
시야가 탁 트인 조망권!
중·소형 아파트의 인기가 높아지면서 일부 건설사들은 중소형 아파트의 공급 비율을 높이는 것은 물론 경쟁력 차원에서 조망권이 좋은 단지를 공급하였으며 조망권이 좋은 아파트의 청약경쟁률이 75.86대 1을 나타내기도 했습니다.
편리한 교통!
지하철역 개통, KTX 개통, 고속도로 진입 수월 등 현재 교통이 편리하거나 앞으로 개선될 지역에 대한 청약경쟁률이 높았습니다.
개발호재!
복합대형 쇼핑몰 오픈, 대형병원 건설, 도로개설 및 확장, 재건축, 혁신도시 등 개발호재가 있어 향후 주택가격이 상승할 지역의 주택은 분양 가격도 높았으며 청약열기도 뜨거웠습니다.
신도시·택지지구
녹지가 풍부해 주거환경이 쾌적하고 계획도시다 보니 앞으로 상업, 교육시설뿐만 아니라 도로, 지하철 등 교통망도 두루 갖추게 됨으로 분양이 잘 되었을 뿐만 아니라 기존 주택에 대한 거래도 증가하였으며 가격도 분양 가격 대비10~12% 상승하였습니다.
향후 주택시장에 영향을 미치는 요인들은?
금리 인상!
미국의 금리가 2016년 상반기에 상승한다면 이에 영향을 받을 수 밖에 없는 국내 금융시장의 금리도 상승할 것으로 보이며 이는 곧 대출금리가 상승할 것입니다. 그리고 이로 인해 과도하게 대출을 받아야 하는 수요가 감소하여 부동산시장의 열기가 식을 수도 있습니다.
원리금상환!
전세물량 유지 및 일부 월세물량의 전세로의 전환, 주택거래량 조절, 악성 대출자 정리 차원에서 정부는 2016년 초부터 담보대출을 받을 경우 거치기간 없이 바로 대출원금과 이자를 갚거나 최대1년간만 거치기간을 허락하고 그 다음해부터는 대출원금과 이자를 갚도록 하였습니다. 그러므로 경제력이 약해 중도금대출이나 잔금대출을 60% 이상 받아야 하는 수요자의 경우에는 주택담보대출에 대한 경제적 부담이 커져 분양을 받은 주택을 입주 시점에 급매로 내놓거나 처음부터 청약자체를 포기할 수도 있습니다. 그리고 이러한 현상으로 인해 부동산거래의 감소와 가격이 하락할 수 있으며 더 나아가 부동산경기가 침체할 수도 있습니다.
공급과잉!
앞으로도 분양불량이 계속해서 쏟아져 나올 것으로 예상되는 가운데 2~3년 뒤 실제 입주가 저조해 잔금회수에 어려움을 겪는 ‘입주리스크’에 빠질 건설사가 많을 수도 있으며 이로 인해 부동산시장이 경직될 수 있습니다.
집단대출규제!
미국의 금리인상으로 인한 국내 대출금리인상, 높은 분양 가격에 따른 향후 가격하락 가능성, 대량의 입주물량으로 인한 입주대란 등의 위험을 미연에 방지하기 위해 금융당국에 의하면 금융감독원은 지난 10월말부터 우리은행과 농협에 집단대출 부분 검사를 시행하고 있으며 11월초부터는 국민은행도 검사할 예정입니다. 그리고 이러한 집단대출규제로 인해 이미 현재 경기도와 지방중소도시 사업장의 경우 은행들이 집단대출을 거절하면서 사업에 차질을 빚고 있는 경우도 있습니다. 일부에서는 이러한 인위적인 공급규제로 인해 주택공급물량이 감소하면서 전세금이 상승할 수 있다는 우려도 있습니다.
이러한 주택이라면 현재 매수해도 된다!
수요층이 받쳐주는 지역의 주택!
실수요자든 전·월세세입자든 수요층이 받쳐주는 지역의 주택을 분양 받아야 합니다. 그러므로 주택을 분양 받을 때에는 주변에 수요층을 확보할 수 있는 산업단지나 종합병원 유치, 대학교 신설, 대기업 본사 이전 등의 계획이 있는지 확인해 봐야 합니다. 수요층 확보가 어려운 환경에서 대량으로 분양하는 주택은 피하는 것이 좋습니다.
중·소형주택!
2015년 10월까지 청약경쟁률이 높았던 평형대는 중·소형주택이었으며 앞으로도 1~2인가구 증가와 신혼이거나 또는 1~2명의 자녀를 둔 30대~40대의 청약신청이 많았던 만큼 실수요나 임대소득을 위해서 중·소형주택을 매수하는 것이 좋습니다.
분양 가격이 저렴한 주택!
주택경기는 언제나 주기적으로 상승과 하락을 반복하기 때문에 일시적인 주택거래 호황 분위기나 분양열기에 편승하지 말고 실속 있는 저렴한 가격의 주택을 매수해야 합니다. 그래야 차후 주택경기가 다소 얼어 붙더라도 큰 손해를 보지 않습니다. 또한, 보유 자금이 부족한 20~30대라면 앞으로 금리인상 및 대출규제 등으로 인해 경제적인 부담이 커질 수 있으므로 주택가격의 30% 이내에서 대출을 받는 것이 좋습니다.
교통이 편리한 지역의 주택!
현재 당장은 아니더라도 앞으로 3~7년 후 정도까지 지하철역이나 KTX 또는 연장선이 개통된다든지, 고속도로 IC와 직선로가 개설된다든지 하여 교통이 편리한 지역의 주택을 선택하는 것이 좋습니다.
기반시설 확충계획, 교통의 편리성 등 여러 가지 조건들을 체크해 봐야 합니다. 최근 들어 신규 공급이 몰리는 지역은 입주 때 물량 폭탄으로 집값이 떨어질 가능성이 큽니다.
신도시·대형 택지지구의 주택!
신도시나 대형 택지지구의 경우 계획을 짜고 그 계획에 맞추어 체계적으로 주택, 상가, 병원, 은행, 공원, 쇼핑몰 등이 지어지기 때문에 주거환경이 쾌적하고 생활하기 아주 편리합니다. 특히, 계획적인 도시다보니 없던 전철역도 개통하고 도로를 확장하며 IC와의 직통로도 개설하기도 합니다. 또한, 학교도 새로 지었기 때문에 시설도 첨단화 되어 있으며 학업 분위기도 구도심과 차이가 나기도 합니다. 그리고 주변에 대형공원, 대형병원, 대기업 본사 이전 등 개발호재도 많아 향후 주택가격이 상승할 수 있습니다.
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출처:네이버부동산칼럼
등록일 : 2015-11-18
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