1세대만 양도소득세 비과세 받는다. No 집을 팔기 전에 양도소득세 비과세 조건부터 확인하기!
결혼이나 상속 또는 부모님을 모시면서 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우 기존 주택 처분시기를 놓고 저울질하다 양도소득세 비과세 혜택을 못 받는 경우가 발생할 수 있다. 그러나 1세대 2주택자 이더라도 신규주택 취득, 상속, 결혼 등으로 주택을 보유하게 된 유형에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있으니 관련 내용을 꼼꼼하게 확인하고 주택 처분 시점을 계획하는 것이 좋다.
▣ 1세대란, 생계를 같이하는 가족 "1세대"란 동일한 주민등록상에 배우자, 부모, 형제자매와 함께 기재된 가족으로 생계를 같이하는 경우를 말한다. 예를 들어 함께 생활을 하면서 직장을 다니는 형과 동생이 각각 1주택을 보유한 경우 1세대 2주택자가 된다. 단, 주택 구입시기가 1년 이상 차이가 발생하고 3년 이내 2년 보유한 주택을 먼저 처분하면 일시적인 1세대2주택자에 해당돼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부부는 결혼 후 각각의 명의로 주택을 취득한 후 주민등록상 세대분리를 하더라도 1세대 2주택자가 된다.
▣ 1세대 1주택자가 2년 보유했을 경우 양도소득세 비과세 조건의 기본원칙은 1세대 1주택자가 2년 이상 보유해야 한다. 단, 주택 실거래가액이 9억원을 초과할 경우에는 초과 분에 대한 양도차익에 양도소득세가 부과된다. 양도소득세 적용 세율은 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 1~2년 미만은 40%, 2년 이상은 과세표준에 따라 6~38% 적용된다.
3년 이상 장기보유자는 양도차익에 대해서 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 보유기간이 길수록 세금 부담은 줄어든다. 공제율은 보유기간에 따라 3년 이상~10년 미만까지 1년 단위로 8%p씩 상승해 24%에서 최대 72%까지 적용된다. 10년 이상은 80%까지 동일하게 적용된다.
다주택자 장기보유특별공제율은1세대 1주택자 비율보다 낮아진다. 보유기간이 3년 이상~10년 미만은 10%에서 27%까지 1년 단위로 공제율이 커지고, 10년 이상은 30%까지 공제를 받는다.
▣ 신규주택 취득할 경우, 3년 이내 기존주택 먼저 처분 현재 1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택 구입으로 2주택자가 된 경우 일시적인 2주택자에 해당된다. 먼저 보유한 주택은 새로운 주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 매도할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 기존 주택은 2년 이상 보유 조건을 갖춰야 한다.
아파트 청약통장을 사용해 분양을 받았거나 분양권을 매입했을 경우에도 해당된다. 기존주택을 처분하기 위한 시간적 여유는 일반 주택구입보다 더 길어진다. 분양 계약기준이 아니라 잔금청산 또는 사용승인일 둘 중 늦은 날 기준으로 주택 수에 포함되기 때문이다. 따라서 아파트 공사기간 2년 6개월 가량의 시간을 합치면 약 5년 이내에 기존주택을 처분하면 양도소득세를 면제받을 수 있다.
▣ 결혼 또는 노부모 봉양할 경우, 5년 이내 우선순위 없이 2년 보유주택 처분 각각 1주택을 보유한 남자와 여자가 결혼으로 2주택자가 된 경우에도 일시적인 1세대 2주택자 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 대신 2년 이상 보유한 주택 처분기간은 결혼일로부터 5년 이내다. 각각의 주택 모두 2년 보유 조건을 갖췄다면 주택 가격 상승여력이 상대적으로 낮은 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하다.
자녀가 1주택을 보유한 상황에서 만 60세 이상의 부모(직계존속)를 모시기 위해 합가 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 합가 한 날로부터 5년 이내 자녀 또는 부모가 소유한 주택 중 2년 보유한 주택을 먼저 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받게 된다.
부모 합가 시 5년 양도시기 제한 없이 양도소득세 비과세 특례 적용도 있다. 2015년 2월에 신설된 만 60세 이상이 보유한 장기저당담보주택은 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 받는다. 장기저당담보주택이란 주택연금 형태를 말하며 계약기간이 10년 이상으로서 만기 시까지 매월, 매분기별 또는 기획재정부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하고, 만기에 해당 주택을 처분해 일시 대출금을 상환하는 계약조건이어야 한다. 따라서 장기저당담보주택을 보유한 부모 주택은 담보대출 계약기간 만료 이전에 양도하면 특례 조항이 적용되지 않는다.
▣ 상속주택1채 받은 경우, 기존주택 먼저 처분 1세대 1주택자가 부모 사망 후 상속주택 1채를 받아 2주택자가 된 경우도 일시적 1세대 2주택자 양도소득세 비과세 대상이다. 먼저 처분해야 할 주택은 기존주택이며 상속개시 당시 보유한 주택이거나 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당된다. 양도 기간은 제한을 받지 않아 언제든지 처분해도 상관이 없다. 신규주택 취득, 결혼, 봉양으로 2주택자가 된 경우 3~5년 이내 양도기간 제한을 받지만 상속주택 취득으로 2주택자의 경우 기존주택을 언제든지 처분해도 된다. 대신 상속주택을 먼저 처분할 경우 2년 보유를 했더라도 양도소득세를 납부해야 한다.
▣ 농어촌주택 구입, 기존주택 먼저 처분 귀농수요가 늘어나면서 농가주택 구입에 대한 관심이 높아졌다. 귀농인에게 혜택을 주기 위해서 양도기간은 제한하지 않고 기존에 보유한 1주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 적용한다. 농어촌주택 양도소득세 비과세 조건은 조세특례제한법 제 99조의 4항과 소득세법 시행령 제155조에 따른 두 가지로 나뉜다.
우선, 조세특례제한법에 따른 농어촌주택은 2003년 8월 1일에서 2017년 12월 31일 기간 중에 농어촌지역(읍 또는 면)에 소재하는 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 의 규모에 주택가격은 취득 시 기준시가 2억원 이하(2014년 1월 1일 이후 취득한 한옥은 4억원 이하)이어야 한다. 또한 3년 이상 보유해야 한다.
소득세법에 따른 농어촌주택은 수도권을 제외한 읍면 지역에서 소재하고, 세대전원이 농어촌주택으로 이사한 후 처음으로 양도하는 1개의 기존주택에 대해서 양도소득세 비과세 특례를 적용 받는다. 농어촌주택 유형은 상속주택, 이농주택, 귀농주택을 세분화 된다.
