"빌딩 수익 직결" 주차장도 관리 받는다 주차 편해야 방문객 늘어 부동산 자산운용사들 전문업체에 위임 잇따라 오피스 공실률 늘면서 고정수익 보장 장점도
# 부동산 컨설팅 회사 대표인 A씨는 서울 광화문 '르메이에르빌딩'을 찾을 때마다 스트레스가 쌓인다. 주차장으로 들어가는 진입로가 너무 좁은데다 경사가 급해 위험하고 불편하기 때문이다. A씨는 꼭 필요한 볼일이 아니면 이 빌딩을 찾지 않으려고 한다.
# 운전이 다소 서툰 30대 직장인 B씨는 서울 광화문을 찾을 때면 꼭 '그랑서울' 주차장을 이용한다. 주차장 출입구 폭이 넓고 경사가 완만한데다 주차면적이 넓어 편안하게 주차를 할 수 있기 때문이다. 그랑서울 주차장을 이용하다 보니 자연스레 빌딩에 입주해 있는 식당들도 자주 찾게 된다.
르메이에르빌딩과 그랑서울의 경우는 주차장이 빌딩의 가치에 미치는 영향을 단적으로 보여주는 사례다. 잘 만들고 효율적으로 운영·관리되는 주차장은 건물의 가치를 높여준다. 임차인들을 끌어들이고 건물에 입주한 상가 활성화에도 기여할 수 있다.
◇ 전문 업체에 주차장 운영 맡기는 투자자들=이처럼 주차장의 가치가 새롭게 조명되면서 아예 주차장을 전문 운영 업체에 맡기는 경우도 늘고 있다. 그랑서울의 경우 현재 GS칼텍스와 일본의 주차장 운영 업체 1위인 파크24의 합작회사인 'GS파크24'가 관리를 맡고 있다. 그랑서울은 차량 번호 인식 시스템(LPR)과 무인 정산 시스템 등을 통해 이용자들의 편의를 도모하는 한편 주차장 운영 효율도 개선했다.
750대의 주차 공간을 확보하고 있는 그랑서울은 무인 정산 시스템이 없을시 최소 30여명의 관리 인원이 필요하지만 현재는 10명의 관리자만 두고 있다. 그만큼 인건비를 절약할 수 있는 것이다. 또 주차장 시설이 좋다는 소문이 나면서 인근의 르메이에르 빌딩과 교보 빌딩 입주사들이 월 주차권을 끊어 그랑서울을 이용하는 경우도 늘고 있다.
부동산 자산운용사들도 투자한 대형 빌딩들을 중심으로 주차장 관리를 전문 업체에 맡기는 경우가 늘고 있다.
실제 이지스자산운용은 최근 서대문구의 임광빌딩과 강남구의 우덕빌딩을, KB자산운용은 센트럴플레이스 빌딩을 윌슨 파킹에 맡겼다. 인베스코가 투자한 분당 서현역의 비전월드도 윌슨 파킹이 관리하고 있다. AJ파크도 최근 국내 대형 자산운용사가 투자한 빌딩의 관리를 시작했다.
◇건물 가치 높이고 고정 수익도 얻고=이처럼 전문 업체에 주차장 운영을 맡기는 것은 임차인 확보 등 빌딩 가치 측면에서 주차장이 중요해졌기 때문이다. 오피스 공실률이 높은 추세를 유지하면서 주차장이 그만큼 중요해졌다. 전문 업체에 맡겼을 경우 주차장 관련 횡령 사고도 예방할 수 있다는 장점이 있다.
한 대형 운용사 대표는 "주차장은 주요 임차인들이 빌딩을 선택하는 중요한 기준 중 하나"라며 "특히 이전 결정에 중요한 영향력을 미치는 경영진은 주차장을 중요하게 본다"고 말했다.
그는 이어 "특히 운용사 입장에서는 주차장의 일정 부분을 대여하고 이를 통해 매달 벌어들이는 고정 수익도 큰 부분"이라고 덧붙였다.
루이 윙 콩 윌슨 파킹 대표는 "현재 114개의 주차장을 관리하고 있는데 일반적으로 50% 정도 수익 향상 효과가 나타났으며 더 중요한 부분은 빌딩주가 관리에 대한 부담 없이 고정적인 수익을 보장 받을 수 있다는 점"이라고 말했다.
◇주차장, 시설물에서 수익 창출 공간으로=향후 주차장 관련 비즈니스 시장은 더욱 성장할 것으로 보인다. 루이 대표는 "전체 주차장의 80% 정도는 대기업 소유 빌딩들이기 때문에 자체적으로 관리하는 경우가 많고 나머지 20%를 두고 주차장 전문 운영업체들이 경쟁을 벌이고 있다"며 "과거 주차장을 시설물 관리로 보던 관점에서 수익을 창출하는 공간으로 패러다임이 변하고 있는 만큼 앞으로 관련 시장이 확대될 것으로 본다"고 말했다.
또 공실률 우려가 높아지고 있는 중소형 빌딩도 주차장 운영을 전문업체에 맡기는 경우가 늘 것으로 전망된다.
장진택 리맥스코리아 이사는 "임차인 우위 시장이 뿌리를 내리면서 빌딩 간에 임차인을 유치하기 위한 무한 경쟁이 벌어지고 있다"며 "빌딩 시설 관리가 중요해졌으며 그 중에서도 주차장은 임차인의 편의를 높이는 핵심시설이 되고 있다"고 설명했다. 김희준 윌슨 파킹 부장도 "정보기술(IT)과 연계해서 소규모 주차장도 전문 업체에 맡기는 사례가 늘어날 것으로 예상한다"고 밝혔다.
