서울 동쪽 끝자락에 위치해 ‘변방’ 취급을 받던 강동구가 부동산시장의 ‘다크호스’로 떠오르고 있다.
노후 아파트의 재건축 이슈뿐 아니라 업무복합단지 개발, 제2경부고속도로(서울~세종고속도로) 확정, 지하철 연장 등 굵직굵직한 호재로 인해 서울 동부권의 요지로 꿈틀거리고 있는 것이다.
그동안 서울을 비롯한 수도권에선 강남과 분당·판교, 수원·용인·동탄 등 소위 ‘경부라인’이 주거 중심축으로 불려왔다. 하지만 최근 위례신도시와 미사강변도시, 여기에 개발이 가속화되고 있는 경기도 남양주·광주의 대규모 택지지구까지 가세해 수도권 동남부로 주거 중심축이 옮겨가는 모습이다.
단점으로 지적되던 도심 접근성도 고속도로·지하철 등 광역 교통망 확충으로 점차 나아지고 있다. 이에 강동구 최대 상권으로 손꼽히는 천호역 상권과 최대 규모 재건축인 ‘둔촌주공’ 아파트의 투자분석을 해 봤다.
◇대지지분·무상지분율 큰 ‘둔촌주공 재건축’ 주목 정부가 지난달 19일 제22차 경제관계장관회의에서 서울~세종고속도로 건설을 민자사업으로 추진하기로 결정했다. 구리시에서 시작해 서울 강동구, 경기 하남·성남·광주·용인·안성시를 거쳐 세종시에 이르는 129㎞ 구간으로 총 사업비는 6조7000억원이다.
고속도로 신설 등의 호재로 강동구 재건축단지들이 다시금 주목받고 있다. 낡은 저층아파트가 있는 조용한 동네였던 둔촌·고덕·상일동이 대표적이다.
특히 1만1106가구의 초대형 단지로 탈바꿈할 둔촌주공은 지난 7월 사업시행인가를 받았다. 연내 관리처분계획 총회를 거쳐 내년 이주를 목표로 사업진행에 급물살을 타고 있다.
무엇보다 저층 단지인데다 대지지분이 커 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 현재 둔촌주공은 대지면적만 46만2000㎡로, 5층짜리 1·2단지(2280가구)와 10층짜리 3·4단지(3660가구) 등 총 5940가구 규모다. 용적률 274%를 적용받아 최고 35층에다 건폐율은 19%로 낮아 쾌적한 초대형 단지로 조성될 예정이다.
용적률과 건폐율이 낮은 만큼 대지지분이 크다. 이를테면 둔촌주공 4단지 99㎡(이하 전용면적)의 대지지분은 98.6㎡에 달하는 반면 강남구 대치동 ‘은마’ 84㎡는 53.9㎡, 송파구 잠실동 ‘주공5단지’ 82㎡는 76㎡에 불과하다. 이들 세 주택형 모두 예전 34평형 아파트다.
무상으로 받을 수 있는 면적도 크다. 1단지 25㎡(이하 전용면적)의 대지지분은 29㎡, 무상지분율(대지지분 대비 무상면적)은 160%로 47㎡까지 무상으로 받을 수 있다.
25㎡ 거주자가 재건축 후 59㎡주택형에 당첨되면 2억원 가량 추가분담금만 납부하면 된다. 4단지 99㎡ 소유자가 84㎡에 당첨되면 2억4400만원 가량을 환급받게 된다. 추가분담금과 환급금은 일반분양 결과에 따라 달라진다.
앞으로 내년 개통될 예정인 지하철 9호선이 완공되면 기존 지하철 5호선과 함께 이중역세권 단지가 된다.
둔촌주공1단지 인근 D공인중개소 관계자는 “천호뉴타운·천호성내균형발전지구·고덕지구 등 각종 개발사업이 진행되고 있고 흥행에 성공한 위례신도시 개발사업과 맞물려 발전 가능성이 높다”며 “국내 최대 규모로 지어지는 둔촌주공 재건축단지는 강동권을 대표하는 랜드마크 주거지로 부상할 것”이라고 설명했다.
◇강동구 '대장 상권'인 천호역세권의 미래는? 현재 지하철 5·8호선 이중역세권으로 강동구 최대 상권인 천호역 일대도 주목해야 한다는 게 전문가들의 분석이다. 잠실 ‘제2롯데월드’와 하남미사지구 ‘신세계 유니온스퀘어’ 등이 지하철로 연결되면서 반사이익을 얻을 수 있다는 것이다.
원래 천호역 상권은 1980년대에는 윤락가를 비롯한 유흥가와 재래시장 활성화 등으로 서울의 5대 상권 중 하나였다. 이후 잠실지구의 대규모 아파트 단지들이 조성되고 신천·방이동 등으로 상권이 분산되기 시작하면서 쇠퇴했다.
하지만 지하철 개통과 함께 유동인구가 급속히 불어나기 시작했다. 하루 8만~9만명 정도의 유동인구가 움직이고 젊은 층과 직장인들이 많아지자 자연스럽게 먹자골목과 로데오거리가 생기면서 의류·뷰티·음식업 등 다양한 업종이 들어서 있다.
강남이나 홍대 등 서울 대표상권들에 못지 않게 임대료와 권리금이 높은 상황이다. 로데오거리의 경우 전용 66㎡ 상가가 보증금 5000만~1억원에 월 임대료 300만~500만원 수준이다. 권리금도 1억5000만~2억원 선이다. 먹자골목도 권리금이 5000만~1억원 정도다.
한 전문가는 “2014년 4월 해제된 성내2촉진구역 내에 있는 상가와 천호시장 교차로 주변상가는 천호역 중심상권보다 임대시세가 비교적 저렴하다”며 “앞으로 천호역 상권이 확장될 시 투자가치가 높은 지역”이라고 내다봤다.
