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| 2016년 주택시장 수도권을 주목하라 |
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▣ 최근 바뀌기 시작한 주택시장의 미묘한 기류 변화는?
주택담보대출 규제완화와 재건축허용연한 단축을 필두로 해 청약제도 간소화까지 본격화된 정책효과는 저금리와 맞물리며 2015년 부동산 시장회복의 기치를 높였다. 2015년 10월엔 전국 약 100여 만 건의 주택이 거래되며 2014년 거래량 기록(1,005,173건)을 이미 갈아치운바 있다. 7년 이상 지속된 전세가격 급등과 매물부족 현상이 실수요의 자가 이전과 맞물리며 매매가격 강세도 상당했고, 전세의 월세전환 가속화로 인한 중소형주택의 임대수익 기대감은 신규 분양시장 호조와 맞물리며 주택시장 참여자를 확대시키는데 충분했다.
하지만 주택시장 호조는 역설적으로 가계대출 폭증으로 인한 주택담보대출 여신심사 강화(`15.7.22 가계부채관리 강화방안)와 향후 주택가격의 추가상승 기대감 저하를 동시에 동반하기 시작했다. 2015년 말 들어서는 주택시장에 피로감이 쌓이면서 분위기가 다소 냉각돼 거래 관망세가 짙어지는 분위기다.
거시경제 상황도 녹녹하지 않다. 중국성장률 둔화 등 더딘 세계경기 회복세가 국내 수출과 내수침체의 원인이 되고 있고, 미국의 기준금리 인상 전망까지 구체화되며 2016년 주택시장의 매매가격 상승폭과 거래량은 제한하는 요인이 되고 있다.
한편 2015년 약 50만 가구에 육박하는 아파트 분양물량 단기 급증도 입주 공급과잉 우려와 맞물린 채 2016년 아파트 분양승인 물량을 제약하는 요소로 작용 중이다. 실제 주택도시보증공사 조사에 따르면 2015년 9월까지 분양시장(계약금+중도금)에 몰린 자금만 53조6,224억 원으로 2014년 동기(31조2,683억 원)대비 71%나 급증해 서울시 예산(25조원)의 두 배에 달하는 돈이 몰리기도 했다.
임차시장 불안이 지속되고, 상대적으로 공급과잉 우려가 덜한 지역, 재건축과 신규 분양시장처럼 정부정책 수혜가 유지될 만한 일부 지역과 상품은 리스크가 낮겠지만, 점차 시장 견인재료가 떨어지고 정책효과가 미치지 못하는 열위상품은 시장 위축을 실감하는 공간시장의 양극화가 예상된다. 2016년은 여세추이(與世推移), 즉 주택시장도 환경의 변화조짐에 어깨를 나란히 하는 발 빠른 대응이 필요하다.
▣ 2016년 상반기 수도권 주택시장 대장주는 역시 서울
서울은 2016년에도 전세난이 쉽게 해결될 가능성은 희박해 보인다. 2016년 입주예정 아파트는 2만 가구정도에 그치는 반면, 사업시행인가·관리처분계획 단계의 재건축?재개발 구역은 총 113곳, 6만1,970가구로 추산된다. 향후 이주·멸실 대기물량을 최소 4만가구 정도로 낮춰 잡더라도 수급 불일치에 따른 전세가격 불안 현상은 자명하다.
특히 강동구 둔촌동과 상일동 일대에서 1,000가구 이상 대규모 이주가 예상된 가운데, 강남구 개포동 시영(1,970가구)과 주공3단지(1,160가구), 마포구 아현동 아현제2구역(1,234가구), 서초구 서초동 무지개(1,074가구) 등 강남권을 중심으로 매머드급 단지의 이주가 상당하다.
재개발구역도 서대문구 북아현동 북아현재정비촉진지구(뉴타운)에서 3,695가구의 대규모 이주가 예상되고, 은평구 응암동 응암제2구역(2,234가구), 동대문구 이문동 이문1재정비촉진구역(1,808가구), 양천구 신월동 신정1-1지구(1,748가구), 송파구 거여동 거여2-1지구(1,448가구), 성북구 길음동 길음1재정비촉진구역(1,350가구) 등 강북권을 중심으로 매머드급 이주를 앞두고 있다.
일반적으로 재건축·재개발 이주기간은 3~4개월 수준으로 짧은 편이어서 단기간에 1,000여 가구 이상의 가구가 이주하면 인접지역의 임차 시장을 불안하게 만드는 경향이 크다. 이주물량 대비 2016년까지 예정된 아파트 입주가 많지 않은 상황이어서 당분간 전세매물 구득난과 가격상승 현상이 지속될 가능성이 높아 보인다.
임차시장의 가격불안이 실수요자의 매매 전환 또는 교체 수요로 이어지고 저렴한 임대차 매물을 찾아 수도권 외곽으로 이동하는 요인으로 연결될 확률이 높은 만큼 수도권 매매시장의 견인주는 서울이 주도할 확률이 높다.
▣ 강남권 정비사업 인기 지속될까?
강남권 재건축시장은 가격상승(`15년 12월 기준 강남3구 재건축 매매값 8.98% 기록)에 대한 부담감으로 2016년 가격 오름세는 다소 둔화될 전망이다. 예전과 같이 단기 개발이익을 거두기 어려운 주택시장 상황을 고려할 때 추세적 가격상승보다는 정부정책 시그널에 연동한 단기 상승과 가격저항감 또는 피로감에 따른 소강상태가 반복되는 모양새일 것이다.
신규 주택으로의 교체수요에 비해 강남권 입주물량이 희소하다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 강남 재건축에 매입수요가 발현될 수밖에 없는 구조이고, 요사이 강남 신규 분양물량의 높은 청약선호도 재건축 상품 인기에 힘을 보태고 있다. 시세차익 목적 외에도 최근 빠르게 진행하는 월세화가 강남에도 침범하며 임대수익을 노리는 수익형부동산 운영수요를 자극해 과거보다 주택거래량과 청약 성적을 개선시켰다.
그러나 재건축사업 진척이 눈에 띄게 늘고 있는 이면에는 이미 전 고점의 9부 능선을 넘기 시작한 가격수준이 부담스럽다. 그밖에 청약시장의 고분양가에 대한 논란과 2016년 1월부터 본격화될 주택담보대출 강화가 고가주택의 구매력을 떨어트릴 거라는 우려도 동시에 높아지고 있다는 점은 주의할 점이다.
특히 2015년 10월 서울시가 한강변 아파트의 층수를 제한하는 "한강변 종합관리계획안"을 발표하면서 한강변 아파트 재건축은 기본적으로 35층 이하로 층수가 제한돼, 초고층 랜드마크를 꿈꿨던 일부 재건축단지들의 사업 계획 차질이 불가피한 점도 주목해야 한다.
여의도·용산·잠실 등지에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물(주상복합) 신축 시 51층 이상 지을 수 있지만, 제3종 일반주거지역인 서초 반포와 강남 압구정 구역은 최고 층수 35층 이하로 규제 받게 돼 수익성 타격이 불가피할 것으로 보인다. 한강변 스카이라인 관리 원칙 등 지자체 정책변수에 따라 재건축을 추진하고 있는 단지별 희비를 잘 파악할 필요가 있다.
▣ 수도권 전세 유목민(nomad)의 구원은 역시 아파트 입주 집중지
수도권 전세시장 매물구득난 속 해답은 역시 아파트 입주가 있는 곳이다. 2016년 서울시 자치구 중 아파트 입주가 많이 몰리는 곳은 성동구(5,933가구), 서초구(2,876가구), 송파구(2,374가구)로 2016년 11월 2,529가구가 공급될 성동구 하왕십리동 센트라스 1~2차(왕십리 뉴타운3구역)와 송파구 문정동 송파파크하비오푸르지오(`16년 9월, 999가구), 장지동 위례송파힐스테이트(`16년 7월, 490가구), 위례아이파크2차(`16년 5월 495가구) 등이 주목된다.
경기도에서는 2016년 하남시(15,505가구)와 화성시(12,777가구)에서 1만 가구 이상 입주를 앞둔 택지개발지구를 눈여겨 볼 필요가 있다. 하남시 미사지구와 위례신도시, 화성시 동탄2지구에서 매머드급 입주물량이 연초부터 줄줄이 대기 중이라 상대적으로 저렴한 전세매물을 원하는 세입자에게는 가뭄의 단비 역할이 기대된다.
이외에 고양과 수원, 용인시 등 전통적으로 거래량이 많은 지역들도 서울의 전세난 규모에 따라 경기도 주택 매매거래량을 이끌 확률이 높다. 실제 2015년 10월까지 수도권에서 아파트 매매 거래량이 가장 많았던 곳은 고양시로 1만9,214건이 거래됐고, 용인시 1만8,644건, 수원시 1만7,613건, 남양주시 1만2,341건, 부천시 1만1,298건 순으로 거래량이 많았다. 특히 수원시(23만6,401가구), 고양시(22만9,672가구), 용인시(22만6,991가구) 등은 아파트 재고물량이 모두 20만 가구를 넘고 있어 종전에도 주택거래량이 상당한 곳이었지만, 싼 전세매물을 찾아 이동하는 수요층이 집중되며 매매거래량이 순증 한바 있었기 때문이다.
▣ 호황 장기화되긴 어려운 지방, 향후 대구·부산지역 운명은?
대구와 부산 등 대경권을 중심으로 아파트 매매가격 강세가 지속됐던 지방주택시장은 점차 상승세가 둔화될 가능성이 높아 보인다.
몇 년간 청약시장의 뜨거운 분양열기와 과열된 분양권전매 거래로 분양시장이 호황을 보이며 재고주택 가격이 동반상승했으나 실제 인구유입과 관련된 전입가구를 감안한 주택거래량은 실수요 기반보다는 투자수요에 기댄 과열양상이 짙은 상태다. 실질적인 거주를 위한 주택 매입에 비해 단기 시세차익을 노리는 투자수요의 위축이 현실화된다면 매매시장의 가격강세가 장기화되기 어려운 구조다.
실제 대구광역시는 2015년 12월 기준 14.7%로 전국에서 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 지자체지만 2016년 26,459가구, 2017년 19,075가구 등 향후 2년간 입주예정 아파트만 4만6천여가구에 달한다. 몇 년간 지속된 호황에 노후 아파트 교체수요가 정체된 상황에서 입주공급과잉까지 현실화된다면 매매시장의 추가수요 유입을 장담할 수만은 없는 입장이라 재고주택의 상승장에 제동이 걸리고 투자수요는 일부 신규 분양시장으로 한정될 가능성이 높다.
▣ 역세권 개발지를 주목하라 - 신분당선 연장선, 수서발 고속철도(KTX) 개통예정
앞으로 교통여건이 더 좋아져 물리적 시간이 단축되거나 역세권 인프라개발로 인해 유동인구가 순증할 지역을 살펴봐도 좋다.
2016년 2월로 개통이 코앞에 다가온 신분당선 연장선은 분당 정자역에서 용인 서북부 지역을 지나 수원 광교신도시까지 모두 12.8km를 이을 예정이다. 새로 생기는 6개 역사 주변에 최근 아파트 분양이 집중되고 있는데다 강남 및 분당과 가까운 용인 동천과 성복, 상현동 일대는 저렴한 전세매물을 찾아 이동하는 수요로 요사이 주택가격이 꾸준히 상승했다.
2016년 6월에는 수서발 고속철도(수서~평택 구간) 출발역인 KTX수서역(가칭)이 완공될 예정이다. 대지면적 11만8,133㎡, 지하1층, 지상3층 규모로 조성되는 수서발 KTX가 완공되면 수서역은 하루 약 4만 명이 이용할 것으로 예상돼 서울역과 함께 고속철도의 또 다른 중심역 수행이 기대된다. 인근 강남·세곡2지구 외 그린벨트 해제지에 조성되는 복합단지 개발과 탄천 맞은 편 송파 문정지구 등을 주목할 만 하다.
▣ 토지 및 수익형부동산도 개발재료와 인기지역 위주로 관심 지속될 듯
2015년 토지시장은 7년 연속 가격이 상승한 가운데 거래량은 역대 최대 수준을 기록했다. 2016년에도 가격상승이 이어지겠지만 전국 평균 가격 변동률은 1% 안팎을 유지하고 거래량은 다소 둔화될 전망이다. 정부의 대규모 택지지구 신규개발 중단과 비사업용토지의 양도소득세율 중과 조치로 인해 일시적인 위축 가능성이 있기 때문이다.
다만 제2공항 추진과 외국인 투자수요가 유입되는 제주도와 평창동계올림픽(강원도) 등 지역별로 개별호재가 포진한 곳들을 주목할 만하다. 서울에서는 마이스(MICE) 개발이 본격화될 강남 삼성동 무역센터 일대나 2016년 착공에 들어가는 서울~세종간 고속도로 주변 등 교통망 확충계획과 대규모 택지 개발이 지속될 지역을 살펴보면 좋다.
2016년에도 상가(리테일) 및 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 이어질 것으로 예상된다. 금리인상 속도가 비교적 빠르지 않다면 은행예금 금리보다 임대수익률이 높은 수익형부동산에 대한 투자자들의 시장 참여가 지속될 전망이다.
하지만 우려는 공존한다. 상가 및 오피스텔 분양에 대한 투자자들의 관심은 여전하지만 분양가격이 점차 비싸지고 있어 초기투자 진입자금 부담으로 적정임대수익을 담보하기 쉽지 않다. 7.22 가계부채관리 방안의 일환으로 상가 담보기준이 강화되면서 여신심사가 까다로워져 자기자본비율을 높일 필요도 있다. 당장의 분위기에 휩쓸리기보다는 중장기적인 시장변화를 주시하며 철저한 상권과 유동인구 분석, 도심 및 역세권 등 유효수요 집결지 선별, 공급과잉 등 수요 불균형 우려 여부를 잘 파악해야 한다.
2016년은 풍부한 유동자금과 전세시장 가격불안으로 인한 자가이전 수요 등 주택시장의 긍정적 지표 외에도, 한편에서는 부정적 지표인 주택담보대출 급증과 규제, 금리인상 우려, 주택공급과잉 리스크가 공존하는 한 해이다. 정부정책과 상품, 공급량에 따라 수요자의 선호와 가격흐름이 큰 차이를 보이는 등 부동산 공간(지역)시장이 차별화되고 있는 만큼 시장 변화에 따른 지속적인 대응과 면밀한 분석, 적극적인 자산관리가 그 어느 때보다 중요한 시점이다.
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출처:부동산114
등록일 : 2015-12-17
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