1%대 초저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 투자에도 관심이 높다. 특히 오피스텔은 은퇴 후 재테크 수단 1순위로 꼽히며 각광을 받고 있는데, 이는 상가나 빌딩에 비해 소액 투자가 가능하고 처분 또한 상대적으로 쉽기 때문이다. 그러나 최근 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지고 공실 기간이 길어지는 등 공급과잉에 따른 우려의 목소리도 높아 투자 시 주의가 요구되고 있다. 부동산114가 수익률 높은 오피스텔 잘 고르는 방법을 살펴봤다.
▣ 오피스텔은 수익률과 함께 공실률 관리도 중요하다 오피스텔 투자는 무엇보다 입지선정이 가장 중요하다. 어디에 위치하냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실 부담도 크게 덜 수 있다. 간혹 공실률 리스크 관리를 소홀히 하는 경우가 있는데 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 간과해서는 안 된다. 통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다.
▣ 오피스텔 주변에 할인점, 편의점 있으면 절반은 안심 오피스텔 투자 시 고려해야 할 사항 중 하나는 주변 환경이다. 앞서 살펴본 바와 같이 오피스텔 인근에 젊은이들이 붐비는 대학가 주변이나 대형상업지구가 개발된다면 공실을 크게 걱정할 필요는 없다. 또 주변에 대형 할인점이나, 편의점 같은 직영 유통매장이 들어서는지도 체크할 필요가 있다. 통상 대형 유통사들은 상권분석 이후에 점포를 입점시키는 경우가 많아 투자 시 참고하면 좋다.
▣ 단지내 다양한 편의시설을 많이 갖출수록 임차인 구하기가 쉽다 비즈니스 지원실이나 휘트니스센터, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설과 부대시설을 잘 갖출수록 임차인 확보가 더 수월하다. 또 임차인 생활편의를 고려해 제공되는 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에도 많은 영향을 미친다.
▣ 채광과 통풍 등 일조권과 조망권 여부도 확인하면 좋다 오피스텔은 통상 상업지역에 지어지는 경우가 많고 용적률도 높아 고층건물들이 밀집된 곳이 대부분 위치한다. 자칫 사방이 건물로 막혀 주거 공간이 외부로 노출될 수 있고 낮에도 빛이 잘 들어오지 않는 경우가 발생할 수 있다. 아무래도 일조권과 조망이 나쁘다면 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있다.
▣ 가구, 전자제품 배치 등 임차인의 시각에서 봐라 채광과 통풍이 잘되는지 확인했다면 빌트인 제품과 수납공간은 넉넉한지, 임차인의 시각에서 살펴 볼 필요가 있다. 냉장고, 에어컨 등 빌트인 제품 등이 잘 갖춰져 있는지 그리고 세입자가 사용하기 편리하게 배치가 되어 있는지도 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다. 또 여성 입주자가 늘어나고 있는 만큼 셉드 디자인 등 보안시스템도 잘 갖춰져 있는지도 확인하는 것이 좋다.
▣ 임대수익률은 관리비용, 세금 등 제반 비용도 함께 따져야 한다 오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 매입에 나서는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 따져야 한다. 또 오피스텔은 주거용인지 업무용인지 그리고 일반임대사업자인지 또는 주택임대사업자인지에 따라 취득세, 부가가치세 등의 세금 혜택이 달라지는 점도 고려해야 한다.
▣ 공실 줄이려면 관리비도 꼼꼼히 따져야 한다 관리비는 임차인 확보에 많은 영향을 미친다. 특히 관리비의 대부분은 냉방과 난방에서 차지하는 부분이 크다. 일반적으로 개별 냉난방방식이 관리비 절감이 쉬운 편이지만 효율은 중앙난방식보다 더 좋다. 다만, 난방의 경우 거주 비중이 높은 오피스텔의 경우에는 중앙난방방식이 온도를 유지하는 개별난방방식 보다 비용이 더 드는 경우도 있다.
▣ 경쟁상품인 도시형생활주택 많은 곳은 피하는 것이 좋다 매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지도 살펴야 한다. 오피스텔 공급이 많은 곳은 물론이고 경쟁상품이라 할 수 있는 도시형생활주택 공급이 많은 곳도 되도록 피하는 것이 좋다. 도시형생활주택은 내부 옵션이나 생활공간 구성이 오피스텔과 비슷한 측면이 많다. 실제로 오피스텔과 유사한 도시형생활주택 공급이 역세권을 중심으로 집중적으로 공급되고 있어 오피스텔 투자 시 주의해야 한다.
