상가건물임대차보호법이 개정되기 전에는 상가건물의 권리금을 임대차계약과 상관없는 것으로 보고 보호할 의무를 부여하지 않았다. 이로 인해 임대차 계약이 해지되거나 종료되면 권리금을 잃는 경우가 발생해 사회적 문제로 불거지기도 했다.
▣ 개정된 상가건물임대차보호법 어떤 내용을 담고 있나? 지난 2015년 5월13일부터 개정된 상가건물임대차보호법이 시행되고 있다. 그 동안 모호했던 상가건물 권리금의 정의를 명확히 하고 관련 규정을 통해 영세한 상가 세입자의 권리금을 법적으로 보장하겠다는 취지가 담겨 있다.
개정된 상가건물임대차보호법에서는 시설권리금, 거래처, 단골, 영업상 노하우 등의 유·무형의 재산을 양도 또는 이용하는 대가로써 지급하는 돈을 권리금이라고 정의했다. 거래주체는 기존 임차인과 신규 임차인, 임대인이며 거래 시에는 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상을 명시한 표준권리금계약서를 작성할 수 있게 했다.
또 권리금을 받기 위한 기존임차인의 행위를 방해할 수도 없게 했다. 이를 어길 경우 해당 권리금의 범위 내에서 국토교통부 고시에서 규정하는 산정 기준에 따라 임대인이 손해를 배상해야 한다. 또 임차인은 임대차 계약 기간이 종료한 날부터 3년까지 이를 요구할 수 있다. 또 임차인의 권리금회수 보호 규정은 기존임대차 계약에도 소급 적용되어 법 시행 이전에 임대차 계약을 맺은 상가임대인도 임차인의 권리금회수 기회를 보호해야 한다. 또한 2015년 5월13일 이후 계약하거나 새로 갱신되는 임대차 계약은 보증금 액수와 상관없이 모든 임차인이 최초 계약일로부터 5년간 임대차 계약갱신을 요구할 수 있게 됐고 상가건물의 임대인이 바뀌어도 대항력이 인정된다.
▣ 분쟁 발생 사전에 예방하려면 상가임대차표준계약서부터 꼼꼼히 작성해야? 지난 2015년 5월 13일부터 시행된 개정 상가건물임대차보호법의 후속조치로 새로운 상가건물임대차표준계약서도 배포가 됐다. 새 상가건물임대차표준계약서에는 권리금액, 임차인의 임대차계약현황, 권리금의 대가로 이전되어야 할 대상의 범위를 특정해 기재하도록 했다. 권리금 수수에 따르는 임차인과 신규 임차인의 의무사항도 계약 내용에 기재할 수 있게 했다. (자료: 법무부, www.moj.go.kr)
새 상가건물임대차표준계약서의 내용을 좀더 살펴 보면 다음과 같다.
① 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시 - 임대인의 권리금 회수 방해금지의무와 손해배상 등을 계약내용에 포함시켰다. - 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 했다. (※ 법률 개정 전에는 민법에 의해 2기 차임액을 연체하는 경우 해지 가능)
② 임차인의 권리를 충실히 보호 - 임차인으로 하여금 임대차계약 시 (등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황) 등을 확인하도록 했다. - 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축을 위해 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 제한 되는 내용을 포함시켰다. (※ 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호: 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 갱신 거절 가능) - 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 했다. - 임차인이 임대차계약 종료시 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 했다.
③ 권리관계를 명확히 하여 분쟁 발생을 최소화 - 임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 (특약사항)을 예시하여 사전에 권리관계를 명확히 정할 수 있도록 했다. (※ 특약사항: △입주 전 수리 및 개량 △임대차기간 중 수리 및 개량 △임차 상가건물 인테리어 △관리비의 지급주체, 시기 및 범위 △귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등) - 임대차 종료시 관리비 등 비용 정산 관계도 명확히 했다.
④ 임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 할 중요사항을 계약 단계별(계약 체결시, 계약기간 중, 계약 종료시)로 나누어 알기 쉽게 별지에 설명했다.
새롭게 만든 "상가건물임대차 표준계약서"는 법무부, 국토교통부, 중소기업청 홈페이지에 게시하여 누구나 다운로드 받아 활용할 수 있도록 주민센터나 세무서에도 배포하여 비치한다.
▣ 개정된 상가건물임대차보호법 Q&A 40선 법무부는 또 개정된 권리금 법제화를 알기 쉽게 도와주는 길잡이인 개정된 "상가건물임대차보호법 Q&A 40선" 내놓았다. "상가건물임대차보호법 Q&A 40선"에는 개정법의 주요내용, 개정법의 해석과 관련한 쟁점과 답변, 상가건물임대차표준계약서 내용 등 40가지 주제를 엄선, 문답형식으로 쉽게 풀어 설명했다.
법무부는 해당 책자를 상가임차인, 임대인, 중개인 등이 쉽게 접할 수 있는 곳에 배포할 예정이다. 구체적으로 소상공인진흥공단, 공인중개사협회, 서울시 등 지방자치단체, 전국 세무서, 대한법률구조공단, 정부법무공단 등이 대상이다. 법무부 홈페이지(www.moj.go.kr)에도 파일 형태의 Q&A 책자를 게시해 누구나 열람하고 활용할 수 있다. (법무부 2015.12.24일 등재 기준임)
